2026年，樓市會觸底嗎？

盡管仍有不同看法，但越來越多的觀點認為，2026年房地產市場有望迎來“底部確認”。

作者｜張敏

編輯｜張偉賢

排版｜黃玥

始于去年年末的樓市翹尾行情，至今仍在持續。綜合多家機構的研究數據，2026年重點城市房地產市場交易繼續保持熱度，其中占據市場主流的二手房交易，尤其值得關注。

根據中指研究院的數據，今年1月，20城二手住宅共成交11.8萬套，環比微降3.1%，同比增長15.3%，“市場整體交易保持一定活躍度”。

二手房交易同比升溫，與春節假期錯位有關，但即使從絕對規模來看，重點城市也表現不俗。以上海為例，1月上海二手商品房成交2.28萬套，環比增長1.1%，同比增長26.1%，仍是表現最好的城市。

另一個值得關注的變化是，在二手房交易中，業主議價空間略有收窄，說明以價換量的情況有所緩和。在部分區域，市場交易價格有所上調。

從數據層面來看，經過近年來的調整，房地產市場的量、價均有止跌趨勢。與此同時，自去年末以來，政策端不斷釋放利好消息，尤其是著眼于長遠發展的中長期利好，市場預期也較此前大幅改善。

盡管仍有不同看法，但越來越多的觀點認為，2026年房地產市場有望迎來“底部確認”。

“必要的出清”

在多數市場人士看來，本輪房地產市場的調整始于2021年下半年，主要體現在兩個方面。一方面，房地產市場的量、價出現持續調整；另一方面，習慣了“三高”模式（高周轉、高杠桿、高風險）的房企，債務問題開始暴露。

從資管的視角看，這也是一個風險出清的過程。

高和資本合伙人蘇鑫表示，當下市場的出清是“殘酷但必要的”。如今，一些先行指標的表現說明，市場正在回歸常態。

他指出，長期以來，住宅收益主要靠資本增值（房價上漲），而忽視出租收益。但如今，租金回報數據正在發生質的變化：目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。

蘇鑫指出，當租金回報率開始高于銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。

此外是價格下跌幅度與新開工的跌幅。蘇鑫指出，二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。

事實上，對于房價調整幅度，目前仍有不同觀點。國信證券經濟研究所的一項數據指出，2025年末中國平均房價相對峰值（2021 年）下降29%，下跌幅度已超過美國次貸危機期間的27%，但尚不及日本的 41%。

蘇鑫還表示，更具決定性的是供給端的收縮，目前新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。“這種供給端的極度‘休克’，正強制推動供求關系回歸平衡。”

在企業端，依靠白名單制度、專項債收儲等政策保障，重點房企的化債及重整工作有所進展，部分房企已完成境內外債務的二次展期。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者指出，房企風險出清，并不意味著企業不能出險，而是通過制度保障和市場調節，避免集中出險。目前來看，房企風險的出清仍需要較長的周期，但其對市場帶來的影響，正在得到控制。

底部判斷之爭

若風險能穩步出清，市場企穩的步伐也更加堅實。從近期市場的量、價表現看，一些積極信號開始出現。

成交量方面，熱點城市保持交易熱度，尤其是占據主流的二手房。據網上房地產統計，1月上海二手房成交22834套，創近5年同期新高，連續三個月突破2.2萬套。根據北京市住建委的數據，1月北京二手房網簽量15082套，為2022年以來同期新高，連續三個月突破1.4萬套。??

在大灣區，廣深兩地二手房成交升溫的同時，購房者出手更加果斷，決策周期變短。

價格方面，部分區域呈現出止跌趨勢。張波指出，在熱點城市核心區域的優質地段，商品房價格的穩定性在逐步增強，部分二手房價格出現上漲。同時，一些符合“好房子”特征的新房項目，價格也出現小幅上漲。

值得注意的是，這種量價的積極表現僅限于部分城市、區域及房源，并不能代表市場全貌。張波提醒，弱二線城市及三線城市，以及房齡相對較老、位置相對較差的房源，價格支撐力度仍然不足。

即便如此，張波仍然認為，總體來看，我國大部分城市和區域房價的下行空間已經在收窄，一二線城市在今年觸底反彈的概率非常大。

蘇鑫也表示，2026年大概率是樓市“底部確認”的一年。他指出，所謂底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩和價格跌幅的收窄。

上海易居房地產研究院院長、克而瑞集團聯席董事長丁祖昱也贊同“底部確認”的觀點。他認為，有六個信號支撐這一觀點：動態供求關系逐步向好；短中長期庫存同步企穩；“好房子”提升住房品質、創造更大需求；房價調整幅度超過國際水平；新開工規模已達成深度調整；部分指標預示二手房價進入底部。

中原地產首席分析師張大偉則認為，樓市的政策底已明確，但市場底正在確認。他表示，2026年是筑底關鍵年，市場難現V型反轉，以窄幅震蕩、跌幅收窄、局部企穩為主。樂觀情形下，一二線城市核心區有望在今年上半年率先確認底部。

按照經驗，市場確立復蘇信號，通常需要持續的良好表現，這也要求更長的觀察周期、更多的判斷指標。基于此，國信證券經濟研究所謹慎地指出，單從1月數據來看，市場確實出現了真實復蘇，但底部證據尚不充分。

該機構表示，維持樓市底部的判斷需要三個理由：“小陽春”不再出現以價換量；有居民收入信心改善的邏輯支撐；政策足夠有力創造需求或提振預期。該機構認為，如果春節后的“小陽春”不再出現過去三年的“以價換量”，才可以充分樂觀。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也向21世紀經濟報道記者指出，預計2026年房地產市場仍將延續筑底與分化的態勢。政策端已釋放出明確的“穩預期”信號，但需求端的實質性復蘇，仍取決于更強力的政策組合落地及宏觀經濟與居民收入預期的改善。

此外，也有分析人士擔心，人口問題可能成為制約市場復蘇的不利因素。

新周期與新模式

2025年7月，中央城市工作會議召開，并做出“兩個轉向”的重大判斷：城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段?。

這一判斷并未直接提及房地產，但對房地產意義非凡。

今年年初，《求是》雜志撰文指出，隨著上述轉變，房地產業發展條件必然發生深刻變化，集中體現在三個方面：一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。三是房地產企業的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化。

“十五五”規劃建議也對房地產著墨較多，并從基礎制度完善、優化供給、好房子與好服務、房屋體檢等方面闡述了房地產高質量發展的內容。

相較于對短期底部確認的分歧，業界對房地產中長期發展的判斷是一致的。

蘇鑫指出，如果說2026年是周期的底部，那么面向2030年，行業面臨的將是底層邏輯的徹底重構。這也是“十五五”規劃開局之年的核心命題。

他表示，在“三高”模式終結的同時，房地產發展新模式的內涵，也將有三個維度的轉變：行業邏輯從“有沒有”轉向“好不好”；房企角色從“開發建設”轉向“資產運營”；政策、融資、銷售等制度路徑的“三位一體”協同。

近期出臺的樓市政策中，除短期穩樓市措施外，公積金制度改革、好房子建設、城市更新、融資協調機制等制度建設均是著眼長遠。分析人士認為，這種長短結合的政策導向，體現出政策端對構建新發展模式的引導。

事實上，盡管市場體量較高峰時有所下降，房地產業仍有足夠的發展空間。

張波表示，近三年我國一二手房總成交量約為14億平方米，未來這一規模有望繼續保持。但在結構上，二手房占比將逐漸提高，并最終穩定在六到七成。同時，從房地產在經濟增長、民生福祉等方面的作用來看，保持穩定肯定是大趨勢。

中指研究院也指出，中長期來看，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7-8億平方米左右。隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，“十五五”中后期，房地產有望逐步走出調整階段。

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