歷史同期新低！東莞1月樓市成績單出爐！

編者按：還在為AI模糊不清、真假難辨的市場數(shù)據(jù)犯愁？AI時代，30秒鐘分析、推理，1分鐘在線解讀、10分鐘能出一份行業(yè)深度報告，專屬的數(shù)字員工幫你核對信息滲透源及準確度，它是深度智聯(lián)。

一個專注于不動產垂直領域的AI原生應用與數(shù)字員工。依托易居中國30年房地產實踐和克而瑞20年數(shù)據(jù)積累，構建了覆蓋土地、開發(fā)、交易、運營全鏈條的首個房地產垂直AI專屬空間和應用“全家桶”，目前擁有150+“行業(yè)專家+AI專家”的復合型團隊，其中AI/工程與數(shù)據(jù)相關崗位占比超過50 %，擁有50+ 超過15 年經驗的地產分析師或行業(yè)專家。

由此申請試用：www.dichanai.com或內直接搜索：克而瑞深度智聯(lián)。

1、新房遇冷：歷史同期最低，淡季疊加政策真空

2026年1月，東莞新房市場交出了一份令人擔憂的答卷。全市商品住宅網簽僅689套，成交建面不足10萬平方米，同比下滑超三成。

這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史同期最低水平，甚至低于疫情初期的2020年。春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季效應被放大，開發(fā)商推盤意愿低迷。

更值得關注的是，1月最后一周新房供應掛零，市場幾乎陷入停滯。購房者觀望情緒濃厚，交易活躍度降至冰點。

這背后既有季節(jié)性因素，也有政策真空期的影響。2025年底到期的契稅補貼新政未能及時延續(xù)，導致需求被暫時凍結。

不過，就在1月底，東莞官方宣布推出3萬元購房補貼，為市場注入了一劑“強心針”。這或許能為2月及后續(xù)市場帶來轉機。

價格微漲但分化加劇

盡管成交量慘淡，1月新房均價卻達到24940元/平方米，環(huán)比上漲約18%。這一看似矛盾的現(xiàn)象背后，隱藏著深刻的市場邏輯。

高端項目集中網簽拉高了整體均價。

南城、東城、松山湖等核心區(qū)域價格穩(wěn)居3萬至4萬元/平方米以上，而外圍鎮(zhèn)街則普遍在1萬至2萬元/平方米區(qū)間。

這種結構性分化反映了購房者向核心區(qū)集中的趨勢。即使在市場低迷期，優(yōu)質地段的房產仍具備較強的價格支撐力。

2、二手房逆襲：量價齊升，成為市場絕對主力

與新房的低迷形成鮮明對比，1月東莞二手房市場異常活躍。網簽3043套，是新房的4倍多，同比大幅上漲28%。

成交均價13607元/㎡，環(huán)比12月份13797元/㎡稍微下滑，但整體還算平穩(wěn)。

這一現(xiàn)象并非偶然。自2025年以來，二手房月度成交量持續(xù)超越新房，徹底改變了東莞樓市的供需格局。

購房者心態(tài)日趨理性，更關注房產的實際居住價值與性價比。二手房配套成熟、即買即住的特點，恰好滿足了這一需求。

核心區(qū)引領復蘇

二手房市場的回暖并非全面開花，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。南城、東城、松山湖等核心區(qū)域表現(xiàn)最為搶眼。

以松山湖為例，1月二手房成交175套、環(huán)比大漲約95%，成交均價23029元/㎡，價格卻環(huán)比下滑超15%，；南城、東城成交皆超過220套，成交量環(huán)比微漲，價格幾乎持平。

這些區(qū)域產業(yè)集聚、教育醫(yī)療資源豐富，需求持續(xù)旺盛。即使在市場調整期，也展現(xiàn)出較強的抗跌性和流動性。

相比之下，外圍區(qū)域價格仍有下行壓力。

但整體來看，“核心區(qū)穩(wěn)價、外圍區(qū)降價”的分化格局正在穩(wěn)定市場預期。

3、市場分化背后的深層邏輯

購房者心態(tài)的根本轉變

過去幾年的市場調整，徹底改變了東莞購房者的決策邏輯。從盲目追逐新房到理性選擇二手房，反映了消費觀念的成熟。

二手房的性價比優(yōu)勢日益凸顯。同等預算下，購房者能在核心區(qū)域買到更成熟的社區(qū)、更好的配套和更大的建面。

這種轉變不是短期現(xiàn)象，而是長期趨勢。隨著人口結構變化和居住需求升級，二手房將成為市場主流。

產品力競爭取代價格戰(zhàn)

2026年，東莞樓市正從“量的擴張”轉向“質的提升”。新規(guī)產品的推出，對得房率、戶型動線、收納系統(tǒng)等細節(jié)提出了更高要求。

例如，松山湖推出的容積率1.2低密住宅項目，以及東莞CBD片區(qū)學校、商業(yè)、軌道交通等配套的集中兌現(xiàn)，都體現(xiàn)了市場對高品質居住體驗的追求。

開發(fā)商也在調整策略，從單純降價促銷轉向產品優(yōu)化。戶型設計、社區(qū)配套、物業(yè)服務成為新的競爭焦點。

政策效應逐步顯現(xiàn)

廣東省率先優(yōu)化樓市調控，首套住房商業(yè)貸款首付比例最低降至15%，房貸利率降至3.05%的歷史低位。

換房退稅政策延續(xù)至2027年底，為改善型需求提供了有力支持。這些措施精準覆蓋剛需、改善等群體。

東莞本地推出的3萬元購房補貼雖力度有限，但傳遞了積極信號，有助于修復市場信心。

4、未來展望：小陽春可期，但需理性看待

隨著春節(jié)假期結束，東莞樓市即將迎來傳統(tǒng)的“小陽春”。政策效應有望在3月集中釋放，帶動市場進一步回暖。

但需要理性看待的是，市場全面復蘇仍需時日。新房庫存壓力依然存在，去化周期長達30多個月。

購房者應根據(jù)自身需求做出決策。對于剛需和改善型買家而言，當前或許是不錯的入市時機。

投資客則需更加謹慎，重點關注核心區(qū)域的優(yōu)質資產。外圍區(qū)域的投資價值仍有待觀察。

你認為東莞樓市的“小陽春”會如期而至嗎？歡迎在評論區(qū)分享你的觀點和購房計劃！

【AI生成】本內容由深度智聯(lián)·決策專家人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房