萬科2026：從“斷臂求生”到國資接管，一場生死突圍戰(zhàn)

本文由【深度智聯(lián)金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家】出品

巨虧820億背后：不是崩盤，而是“刮骨療毒”

2026年開年，萬科交出了一份令市場震驚的答卷——2025年預計凈虧損820億元。這不僅是其連續(xù)第二年虧損，更創(chuàng)下A股房企單年最大虧損紀錄。兩年累計虧損超1314億元，幾乎吞噬了過去八年（2016–2023）全部利潤總和。

但別急著唱衰。這份“巨虧”并非經(jīng)營失控，而是一場主動的“財務(wù)出清”。萬科在公告中明確指出，虧損主因包括：高地價項目結(jié)算毛利微薄（前三季度開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅2.0%）、計提存貨跌價準備227億元、資產(chǎn)處置折價以及非主業(yè)投資虧損等。

換句話說，這不是現(xiàn)金流斷裂的信號，而是把歷史包袱一次性攤開，為輕裝上陣做準備。就像一場大手術(shù)，先割掉壞死組織，才能讓健康細胞再生。

國資全面接管：深鐵系高管“空降”，萬科進入新紀元

2025年底至2026年初，萬科管理層迎來大規(guī)模調(diào)整。原董事長郁亮、總裁祝九勝相繼辭職，深鐵集團董事長辛杰接任董事會主席（后由黃力平接替），15位具有深圳國資背景的高管全面入駐總部及核心區(qū)域公司。

最引人注目的是，北京、華東等關(guān)鍵區(qū)域總經(jīng)理均由深鐵體系干部出任。例如，華東區(qū)域新任負責人陳武來自廣州天健興業(yè)（深鐵關(guān)聯(lián)企業(yè)），北京區(qū)域由深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余執(zhí)掌。

這場深度調(diào)整標志著萬科正式從職業(yè)經(jīng)理人主導時代邁入國資主導階段。深鐵不僅提供超300億元低息借款，更深度介入運營，確保“保交付、穩(wěn)經(jīng)營”底線不破。

銷售排名下滑，但經(jīng)營服務(wù)成“壓艙石”

2026年1月，萬科在百強房企銷售榜中滑落至第9位，較2025年同期下降4名。行業(yè)整體低迷（TOP100銷售額同比降18.9%）疊加自身收縮拿地策略，導致規(guī)模暫時退潮。

但別只看開發(fā)業(yè)務(wù)！萬科的經(jīng)營服務(wù)板塊正悄然撐起半壁江山。截至2025年三季度，該板塊收入達435.7億元。其中，長租公寓管理規(guī)模超20萬間、出租率94%，穩(wěn)居行業(yè)第一；物業(yè)在管項目超6900個；物流倉儲運營建面位列行業(yè)第一梯隊。

這意味著，即使開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，萬科仍有穩(wěn)定現(xiàn)金流來源。尤其在“好房子”政策導向下，物業(yè)服務(wù)、租賃住房等輕資產(chǎn)模式正成為新的價值支撐點。

上海市場：收縮而非擴張，七寶廣場出售成縮影

在上海這個曾貢獻千億銷售額的重倉市場，萬科2026年的策略是“穩(wěn)守”而非“進攻”。截至2月8日，無任何新拿地或新項目啟動跡象。

相反，資產(chǎn)變現(xiàn)動作頻頻。2024年，萬科以約七折價格出售上海七寶萬科廣場——其最賺錢的商業(yè)項目之一，回籠資金24億元。此舉雖短期影響收益，卻有效緩解流動性壓力。

更值得關(guān)注的是人才流動：資深產(chǎn)品負責人蔡亮加盟保利，反映高端產(chǎn)品線影響力有所減弱。而保利同期在上海拿地超190億元，形成鮮明對比。萬科在上海的TOD與城市更新優(yōu)勢，正面臨被后來者趕超的風險。

數(shù)據(jù)來源于克而瑞。圖表顯示，2025年10月萬科上海單月成交金額高達65.5億元，主要源于高單價項目集中網(wǎng)簽；但進入2026年后，成交建面與均價雙雙回落，反映市場去化節(jié)奏放緩，公司策略轉(zhuǎn)向存量盤活而非新增擴張。

科技賦能+REITs：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的雙引擎

面對重資產(chǎn)困局，萬科正加速“由重變輕”。一方面，推動物流地產(chǎn)、長租公寓等經(jīng)營性資產(chǎn)證券化。2025年已完成大宗交易64.3億元，并設(shè)立“萬新金石基金”等住房租賃基金。

另一方面，科技成為效率提升的關(guān)鍵。AI審圖、BIM協(xié)同、“圖云”平臺等工具已應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計與工程管理。更令人眼前一亮的是，萬科與深鐵合作上線全球首例“機器人自主搭乘地鐵配送貨”試點，探索智慧物流新場景。

這些動作看似分散，實則指向同一目標：打造“開發(fā)+服務(wù)+科技”三位一體的新商業(yè)模式，逐步降低對土地和杠桿的依賴。

2026下半場：盈利拐點能否到來？

開源證券預測，萬科2026年有望實現(xiàn)微利5.57億元。這一預期基于兩大前提：一是銷售企穩(wěn)，二是債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化取得進展。

目前看，前者仍有挑戰(zhàn)。2026年1月銷售排名下滑，疊加行業(yè)整體下行，回款壓力不小。但后者已有實質(zhì)進展：1月成功展期68億元中期票據(jù)，獲深鐵23.6億元新增借款，多只債券停牌后將重新協(xié)商兌付方案。

更重要的是，交付高峰期已過——2025年完成11.7萬套交付，占近兩年總量的70%。后續(xù)資源可更多投向經(jīng)營提效與資產(chǎn)盤活。

因此，2026年下半年或是關(guān)鍵觀察窗口。若銷售回暖、REITs順利落地、費用持續(xù)壓降，萬科或真能迎來盈利拐點。

寫在最后：萬科還是那個“活下去”的萬科嗎？

從郁亮喊出“活下去”到如今國資全面接管，萬科變了，又似乎沒變。變的是治理結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)重心，不變的是對現(xiàn)金流安全的極致追求。

今天的萬科，不再追求規(guī)模與速度，而是聚焦“住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓”三大主業(yè)，用科技提效，用資產(chǎn)證券化減負。這或許不是最性感的故事，但可能是穿越周期最可靠的路徑。

你覺得，在這場生死突圍戰(zhàn)中，萬科能贏嗎？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法！

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文章來源:樂居買房