反駁李蓓“地產(chǎn)拐點(diǎn)說”

李蓓最近發(fā)文說，她認(rèn)為地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到了，房地產(chǎn)馬上要觸底反彈了。這個(gè)觀點(diǎn)最近幾年從來沒有人提過，包括跟我的認(rèn)知也是不符的，所以我具體去看了看她說了些什么。

李蓓是怎么論證房價(jià)要觸底反彈的呢？她是從新房和二手房兩個(gè)角度來講的，兩條線核心邏輯不一樣。

首先她先從新房入手，她的說法是住宅新開工面積比21年的高點(diǎn)下降了百分之接近80%，相當(dāng)于新房供應(yīng)量大幅降低了。同時(shí)新房在一二線城市的集中度上升了，也推動(dòng)全國整體新房銷售均價(jià)提升。

這其實(shí)是一個(gè)很巧妙的詭辯，真正的說謊高手能夠用一些事實(shí)來論證自己的謊言。

李蓓說新開工面積大幅下降，這確實(shí)是真實(shí)數(shù)據(jù)，也是目前房地產(chǎn)行業(yè)主要困境。項(xiàng)目相比于巔峰期腰斬再腰斬，自然養(yǎng)不活那么多從業(yè)人員。

新房供應(yīng)量下降，從供需平衡的角度來說，確實(shí)有助于價(jià)格提升。但是問題來說，供給下降，只能是有助于價(jià)格提升。但價(jià)格到底是能夠反彈，還是跌得慢一點(diǎn)，但從這一點(diǎn)是看不出來的，還要同時(shí)看需求側(cè)。

遺憾的是，雖然供給端下降了80%，但現(xiàn)實(shí)是仍有很多新盤賣不出去，也就是說就算現(xiàn)在供給大幅下滑，依舊是高于需求的。供需仍然失衡，價(jià)格不應(yīng)該能夠穩(wěn)住。

實(shí)際上，雖然供給的確大幅下滑了，但是需求也下降了不少。高盛有個(gè)測算，綜合人口增長、城鎮(zhèn)化率和家庭規(guī)模趨勢，估計(jì)中國城市的新增住房人口需求在2015年前后達(dá)到峰值，并在2020年前后急劇下降。根據(jù)他們的計(jì)算顯示，2025-2030年中國城市地區(qū)的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。中國城市新增住房的人口需求或在十年內(nèi)減半的現(xiàn)象著實(shí)令人矚目。

李蓓還說新房往一二線集中，所以有助于全國價(jià)格提升。

這個(gè)說法自然沒有問題，貴的房子占比提升，均價(jià)自然會(huì)提升。

但是問題在于，我們說的拐點(diǎn)，自然不是這樣的數(shù)字游戲。我們說的拐點(diǎn)，其實(shí)是同樣一套房子，價(jià)格能不能上漲。從這個(gè)角度來講，拐點(diǎn)根本就沒有到，全國絕大多數(shù)盤的老板如果不是限價(jià)限制，恨不得馬上打折出售回籠資金。

如果李蓓對房地產(chǎn)了解足夠深入的話，其實(shí)還可以提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是一線城市（特別是上海）最近新房價(jià)格屢創(chuàng)新高，看上去也是一個(gè)“拐點(diǎn)說”有力的論據(jù)。

其實(shí)上海新房屢創(chuàng)歷史新高的報(bào)道很多，但背后的水很深。之所以上海新房價(jià)格能夠不斷上漲，有兩個(gè)原因：

第一，核心地區(qū)之前新房限價(jià)，所以房價(jià)是被低估的。之前上海很多新房周圍的次新房都要賣15~20萬/㎡，結(jié)果新房認(rèn)為壓價(jià)到12萬/㎡，造成了嚴(yán)重的倒掛，這也直接導(dǎo)致當(dāng)初的新房搶房（積分）熱潮。如今新房價(jià)格上漲，更多是回歸市場本來價(jià)值。

第二，上海在限制郊區(qū)的土地供應(yīng)，將更多土地審批放到市區(qū)。從結(jié)構(gòu)上來說，市區(qū)新房占比提升，那么全市新房均價(jià)提升也是合理之中的。

接著她又講到二手房，二手房的第一個(gè)邏輯其實(shí)跟新房是一樣的，就是供給下降。只不過新房的供給是土地開工面積，二手房的供給是掛牌量。

還是跟之前一樣的邏輯，最厲害的謊言往往藏在真話之中。二手房掛牌量確實(shí)在下降，這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)有助于房價(jià)反彈。但是問題在于李蓓把“有助于”這件事情說成“一定會(huì)發(fā)生”。

二手房掛牌量確實(shí)下降了，但是不代表客戶就能夠認(rèn)可目前的掛牌價(jià)。從結(jié)果來看，很多城市目前房子流動(dòng)性趨近于凍結(jié)，處于有價(jià)無市的狀態(tài)。即使是一二線城市，掛牌量下降后，目前房價(jià)也依舊沒有觸底反彈。

可能有個(gè)別城市目前房價(jià)企穩(wěn)一個(gè)月了，比如上海，但是整體大多數(shù)城市還是在跌的。而且就算是房價(jià)企穩(wěn)的上海，也還需要觀察。23年一線城市房價(jià)開始下跌后，上海其實(shí)有過好幾次的企穩(wěn)，但是基本都只持續(xù)了兩個(gè)月左右，最長也不過半年，然后又開啟下跌區(qū)間了。

接著，李蓓談到了租金回報(bào)率。這個(gè)地方她就比較逆天了，直接說現(xiàn)在個(gè)人的中長期貸款中，按揭貸款過去兩年都沒有增量了，在下滑，經(jīng)營貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經(jīng)變成經(jīng)營貸。

她這不就是在說現(xiàn)在沒人用3%左右的房貸去買房，都用2.2%的經(jīng)營貸買房嗎？

雖然經(jīng)營貸挪用去買房確實(shí)經(jīng)常發(fā)生，但是李蓓好歹是個(gè)財(cái)經(jīng)大V，公然說出違規(guī)（至少是潛規(guī)則）的事實(shí)來論證觀點(diǎn)，我還是比較震驚的。

不過她既然不按套路出牌，我也只能按照她的討論來回應(yīng)。這本來不應(yīng)該是一個(gè)問題，哪有經(jīng)營貸利率來對比租金回報(bào)率的，但如果非要說的話，我只能說大部分銀行現(xiàn)在是沒法批經(jīng)營貸來買房了，現(xiàn)在不是2020年疫情的時(shí)候了。就算能操作，但肯定也有暗箱操作的額外成本，至少不能用2.2%來算。

正常的邏輯，全球主要的成熟房地產(chǎn)市場，都是用長期國債利率和房貸利率來對比租金回報(bào)率的。一個(gè)國家的一線城市，租金回報(bào)率一定要高于長期國債利率，最好高于房貸利率。

中國的10年期國債利率是1.9%，房貸利率是3%，而中國一線城市租金回報(bào)率是1.8%，不僅遠(yuǎn)低于房貸利率，也低于國債利率。就算考慮到國內(nèi)持有成本低，那一線城市租金回報(bào)率也得有2~2.5%才合理。更不要說，你真的認(rèn)為房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)不會(huì)出臺(tái)嗎？

李蓓甚至還把租金回報(bào)率跟銀行理財(cái)利率比，說租金回報(bào)率2%+比理財(cái)利率高一個(gè)點(diǎn)。我只能說不同流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，收益率肯定不能進(jìn)行對比的。實(shí)際上，房貸利率就是最好的指標(biāo)，長期國債利率就是次好的指標(biāo)。

香港為什么25年下半年房價(jià)開始反彈，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)香港的租金回報(bào)率開始高于房貸利率了，所以買房變成了一件劃算的事情。

正經(jīng)事情聊完了，最后我們再來隨便聊聊。

你們覺得李蓓真心看好房地產(chǎn)嗎？

我覺得不好說，可能是，可能不是。畢竟她老早就開始喊房地產(chǎn)觸底了，至少2023年的時(shí)候，她也說是10年一遇的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)也被炒的很火。

其實(shí)大家要理解她的行為，就要知道我國基金行業(yè)的特點(diǎn)。

在基金行業(yè)，規(guī)模是最重要的。而要募資的話，名氣是最重要的，其次才是實(shí)力。這也是為什么，那么多基金都要打造明星基金經(jīng)理，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人其實(shí)不懂投資，不會(huì)去看基金經(jīng)理的持倉和觀點(diǎn)，只要是基金經(jīng)理有名，就愿意買。

這也是李蓓老是有很多出格言論的底層邏輯，她的目標(biāo)可不是真的給出投資機(jī)會(huì)，而是為了流量。而所有的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是最有流量的，這也是她老是“碰瓷”的原因。

金融行業(yè)都是人精，特別是李蓓這樣的大老板，不要把她想成蠢人。如果你覺得一個(gè)有錢有勢的人說的話很蠢，那大概率就是你不明白背后的道理。

包括我之前在券商研究所干的時(shí)候，我的組長也給我說，不要怕說錯(cuò)，勇敢去外面路演，聲音越大越好，錯(cuò)了無所謂，但是默默無聞就不行。只要你能出名，就有錢賺。

這么一看，金融行業(yè)跟演藝圈挺像的。實(shí)力不重要，有名氣自然就會(huì)有人買單。

我的知識(shí)星球（譚談財(cái)經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡評(píng)

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知