借名買經適房協議無效，律師助客戶獲賠增值損失｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2008年，鄭建國與其子周浩以家庭名義成功申請北京市經濟適用房資格。2013年，鄭建國作為買受人，與甲公司簽訂合同，購買一號房屋（建筑面積53.28㎡，總價299,859.84元）。

2014年5月，鄭建國、前妻周麗華及兒子周浩三方簽署《協議書》，約定：

房屋由周麗華全額出資；

5年后必須過戶至周浩名下；

期間由周麗華監管使用。

周麗華支付全部房款、契稅、維修基金（合計313,514.44元），并投入12.85萬元裝修。房屋交付后，母子長期居住。

然而，因鄭建國對外負債，一號房屋于2020年被法院查封。周浩提起執行異議及確權訴訟，均被駁回。

周麗華、周浩遂起訴，請求：

確認《協議書》無效；

返還購房款及稅費；

賠償裝修損失；

賠償房屋增值損失（經評估，房屋現值280萬元，增值約250萬元）。

裁判結果

法院判決：

鄭建國返還周麗華購房款及稅費313,514.44元；

賠償裝修損失80,000元；

賠償房屋增值損失175萬元（按70%比例）；

法院說理

借名購買經適房，協議無效

經濟適用房具有社會保障性質，借名行為規避政策，損害公共利益，協議自始無效。

無效不等于“各回原位”，需考慮過錯與公平

根據《民法典》第157條，合同無效后，有過錯的一方應賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。

鄭建國過錯顯著更大

周麗華出資系為子女居住，無投機意圖；

鄭建國在明知房屋實際歸屬情況下，仍以個人名義對外舉債，直接導致房屋被查封、無法返還，主觀惡意明顯。

增值損失屬于“信賴利益損失”

周麗華基于協議長期占有、使用房屋，并投入資金裝修，對房屋增值有合理期待。若僅返還原始出資，顯失公平。

70%賠償比例兼顧公平與懲戒

法院綜合考慮：

協議無效的政策原因（雙方均應知風險）；

鄭建國惡意導致損失擴大；

房屋已大幅升值；

最終酌定鄭建國承擔70%的增值損失（250萬×70% = 175萬元）。

勝訴辦案心得

本案關鍵策略如下：

主動申請房屋價值評估

即使協議可能無效，也必須固定增值金額，為索賠提供依據。

強調“非炒房、為子女”的善意動機

區別于投機性借名，爭取法院在過錯分配上傾斜。

聚焦對方“惡意舉債”行為

證明損失擴大的直接原因是鄭建國個人債務，而非政策限制本身。

援引《民法典》第157條“損失分擔”規則

打破“無效即零賠償”誤區，主張信賴利益保護。

接受協議無效，但爭取最大補償

不糾纏于“確權”，而是轉向“損害賠償”，實現務實維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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