2004年借朋友名買經適房，律師助客戶20年后成功過戶｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2003年底，趙志遠獲得一套經濟適用房購房資格。因資金緊張，他通過同事關系認識了王建國、劉芳夫婦。雙方協商一致：由王建國夫婦全額出資，以趙志遠名義購買一號房屋，房屋歸王建國夫婦所有。

2004年1月10日，趙志遠與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，總價22萬余元。王建國夫婦支付全部款項（包括首付款、銀行貸款10萬元及提前還款、契稅、維修基金等），并自2004年收房后一直居住至今。

2006年12月25日，雙方簽署一份《證明》，明確寫道：“雖房票名為趙志遠，但實際房主是王建國、劉芳。”

2010年，一號房屋取得產權證，登記在趙志遠名下，房屋性質為經濟適用房。

2019年，王建國夫婦已連續繳納北京社保滿5年，具備購房資格，遂要求趙志遠配合過戶。趙志遠以“當年耽誤自己買房”為由拒絕，并稱《證明》系“欺詐政府”，不應履行。

王建國夫婦無奈起訴，請求確認借名買房協議有效并辦理過戶。

裁判結果

法院判決：

? 確認王建國、劉芳與趙志遠就一號房屋的口頭借名買房協議有效；

? 趙志遠于判決生效后15日內配合將房屋過戶至王建國、劉芳名下。

法院說理

借名買房關系真實存在

全部購房款由原告支付；

原告長期居住并承擔物業、水電等費用；

所有購房文件原件由原告持有；

雙方簽署《證明》確認實際權屬。

關鍵：購房合同簽訂于2008年4月11日前

根據北京市相關政策及司法實踐：

2008年4月11日之前簽訂的經適房購房合同，即使存在借名行為，只要房屋已滿5年可上市，可認定借名協議有效。

本案購房合同簽訂于2004年，完全符合該例外情形。

原告現已具備購房資格，過戶無障礙

經住建部門審核，原告家庭已通過購房資格初步檢驗，具備受讓條件。

被告“被耽誤買房”非法定抗辯理由

其個人損失與本案合同履行無關，不能對抗原告合法確權請求。

勝訴辦案心得

本案是典型的“早期經適房借名買房”糾紛，勝訴關鍵在于精準把握政策時間節點：

鎖定“2008年4月11日”這一生死線

北京高院明確規定，此前簽約的經適房借名行為可例外支持。我們第一時間調取原始購房合同，確認簽約日期為2004年，奠定勝訴基礎。

用《證明》+完整證據鏈構建“高度蓋然性”

除出資、居住、證件保管外，《證明》中“實際房主是王建國、劉芳”的表述，直接印證借名合意，極大增強法官心證。

主動解決“資格”問題

在起訴前協助客戶完成購房資格審核，消除法院對“無法過戶”的顧慮，確保判決可執行。

預判對方“道德抗辯”

被告強調“自己沒房住”，我們提前準備答辯：借名系其自愿，風險自擔，不能以事后后悔否定合同效力。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。