樓市變天、房價大降后，溫州近幾年出現這一重大變化！

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日前，位于軌道交通S1線惠民路站的惠民大排擋，開門迎客。

當前，惠民大排檔已有部分商家投入運營，還有一些商家正在裝修中。

惠民大排檔

作為溫州軌道交通重要站點，惠民路站的TOD開發一直備受市民關注。

令部分市民感到疑惑的是，等了這么多年，為什么不對該地塊進行高質量TOD開發，而是搞大排檔這種臨時建筑？

事實上，溫州火車站需預留完整列車的掉頭空間，鐵路延伸到了惠民路站旁，短期內無法拆除，影響了地塊的完整性，從而難以高質量開發。

既然該地塊暫時難以開發，與其空置，不如將其臨時利用，先利用軌道交通客流，打造一座大排檔。

未拆除的鐵路

同樣地，惠民大排檔以東約200米的中央綠軸區域G-16地塊，因個別建筑暫時無法拆除，地塊不完整，也臨時打造了一座露營基地。

露營基地

還有在惠民大排檔以西，沿著惠民路、月樂東街，多座體育設施布局于此，形成一批運動場館。

運動場館實景

從以上案例可以看出，這些年，在溫州城區，對土地的臨時使用，越來越多。

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惠民大排檔及東面的露營基地，地處中央綠軸區域重要地塊，均因地塊上存在特殊情況，暫時不能完整開發，而選擇臨時運營。

不過，溫州市區其他一些地塊的臨時開發，則是受房地產市場下行影響。

閑置土地

2015-2021年，溫州市區幾乎所有住宅地塊，都能得以出讓，甚至受到多家開發商爭奪、產生溢價。

然而2021年下半年以來，隨著樓市下行，疊加大規模安置房建設，造成住房總量過剩。除少量核心地段的優質地塊外，其他住宅用地出讓難度越來越大。

除住宅外，受出生率下滑影響，適齡兒童減少，一些原規劃建幼兒園、小學的地塊，建設項目也暫緩實施。

若作為商業用地出讓，在當前的經濟環境下，企業重資產投資意愿下滑，土地出讓同樣存在困難。

而一些普通企業，即便有投資有意愿，又因其相對高昂的土地出讓金、建設成本，夠不著門檻。

閑置土地

在此情況下，市區出現了一批閑置土地。既然賣不掉，與其空置，不如將其出租，盤活土地資源，提升城區人氣，還能收點租金。

對于投資企業來講，租賃形式門檻更低、風險更小，接近輕資產運營，企業積極性更強。

2024年，甌海就對婁橋的7宗土地進行招商，其中大多為租賃形式。

同時，在部分區域規劃中，對于同一地塊，也出現了近期、遠期兩類規劃，而非一錘定音。

閑置土地臨時利用

這些年，土地租賃的案例，在市區看到越來越多。

除中央綠軸區域外，市區還有鹿城汽車城、上下橋花鳥市場、黃龍山花市、秀浦夜市、鯤鵬海鮮島、山貓親子運動樂園、童話世界游樂場（已關閉）等，以及一系列新建體育公園、運動設施等。

相較于此前溫州各地密密麻麻地建設住宅、缺乏商業服務配套，這些商業設施對完善城市功能、豐富市民生活等方面，起到了一定作用。

這些地塊不急于馬上開發，先建設臨時建筑，也為城市的未來留足了發展空間。待今后時機成熟后，可以落子更優質的項目。

當然，一旦有投資商對一宗地塊有意向，這些臨時項目就很可能在短時間內拆除，騰出土地進行正式開發。

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通過臨時設施利用閑置土地，好過空在那里“曬太陽”，但是一些地方出現了一哄而上現象，造成重復建設、惡性競爭。

比如，在黃龍一帶，當前就在短時間內冒出了多座花鳥市場。

其中，當前景山北麓正在建設上下橋花鳥市場，屬于閑置土地的臨時利用。

上下橋花鳥市場

在黃龍山西麓，最近也開了一家黃龍山花市，同樣是對閑置土地的臨時利用，距離上下橋花鳥市場直線僅約1公里。

黃龍山花市

在上下橋花鳥市場向東約300米的景山北麓，還有一座街區式商業正在建設中。這是經招拍掛獲得的地塊，建設長期建筑，同樣擬引進花鳥類商戶。

計劃引進花鳥商戶的商業街區

而在該商業街區東南方向直線約600米，還有一座隨新小商品市場，這里也有一些花鳥類商戶。

隨新小商品市場

在過境路這一長約3公里的路段，今后可能將出現4家花鳥市場，其中2家為近期剛剛通過閑置土地建設的臨時設施。

那么，今后這一帶的多座花鳥市場，是共同形成集群、做大行業，還是相互之間出現競爭、分流商家與客戶？

據悉，在這些新的花鳥市場接連冒出后，這里的個別市場（商業街區）已經感到了壓力。

這里橫跨鹿城、甌海兩區，也存在一定程度上的資源爭奪。

（相關內容：《搬到十幾公里外，又搬回來！這座知名市場，為什么這么折騰？「鏈接」》，點擊左側鏈接查看）

同樣橫跨鹿城、甌海兩區的牛山板塊，近年也出現了多座汽車銷售園區，其中就包括閑置土地建設的臨時設施。

可見，這些閑置土地利用，已造成了一些亂象。這些臨時設施的功能，應實現更科學的規劃、更合理的布局，不能因是臨時設施就隨意設置，否則將對現有設施造成分流、沖擊。

閑置土地

其實，如果缺乏更好的功能、設施，這些閑置土地未必一定要出租，也有其他低成本的臨時利用方式。

與其造成重復建設、惡性競爭，不如暫時建成簡單的綠地對市民免費開放，反而能提升城市休閑氛圍與生態環境。

比如在龍港，規劃建設萬象匯的地塊，就曾長期作為臨時綠地，以大草坪形式存在，供市民休閑、游樂，這也是一種不錯的方式。

龍港萬象匯選址地塊

對于一些車位不足的地方，這些閑置用地也可建一些是長期性的停車樓，緩解停車難問題，并將汽修、洗車等功能納入其中，形成汽車綜合服務中心。

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當城市框架拉大、住宅總量過剩，對土地的臨時利用，預計今后很長一段時間里，將成為常態。

閑置土地

既然是常態，不能因為這是臨時建筑，就過分降低標準、隨意建設，同樣需考慮美觀，使其提升城市形象，而非起到反作用。

比如，曾經的濱江大排檔，就因建筑過于簡易、與濱江CBD形象不符，從而遭到不少市民的吐槽。

好在，如今濱江大排檔完成了歷史使命，已經拆除，正在建設青山全球總部大樓，今后將成為溫州最“高大上”的區域。

相比較之下，如今的惠民大排檔，建筑規格稍高一些，不像此前濱江大排檔那樣簡易，不至于影響城市形象。

原濱江大排檔、現青山全球總部工地

原濱江大排檔、現青山全球總部工地

當然，事關城市形象的是核心地段，遠郊板塊可適當放寬要求。

鑒于當前溫州部分制造業企業依舊存在拿地難現象，遠郊板塊的一些閑置用地，在不影響周邊居民生活的前提下，亦可用于臨時工業用地租賃給企業，建設臨時廠房。

遠郊的閑置用地

更重要的是，臨時利用土地，不能濫用在城市任何地方。

比如，山水資源豐富的溫州，一些山邊、山腳、山坳、河邊的土地，其實沒必要租賃土地建臨時建筑，而是應該建設公園綠地，實現顯山露水、還綠于民。

尤其是一些規劃中的公園綠地，在土地閑置、沒有阻力的情況下，暫緩公園綠地的建設，將土地對外租賃，其實是一種不作為的體現。

江邊的閑置土地

因此，對于這些租賃用地，也應像城市規劃那樣，對地塊的臨時功能、城市界面設計等方面，整體進行統籌安排，而非隨意謀劃、各自為政。

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