唐山一起土地交易法律未解決，律師：當(dāng)事人承擔(dān)70%責(zé)任不妥

一位是唐山市路北區(qū)小張劉村村民郭剛柱，一位是被唐山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長和唐山市人大代表孫某某。據(jù)前者反映:后者及其律師女兒鄭某某（原路北區(qū)法院法官）將郭剛柱的訴訟案件變成了一起“冤假錯案”，導(dǎo)致郭剛柱面臨傾家蕩產(chǎn)甚至身陷囹圄。2024年中紀(jì)委對唐山巡視，公安機關(guān)主動終止偵查，但是一審法院張法官（已退休）、二審法院徐法官、省高院多位法官裁判錯誤，導(dǎo)致唐山市路北區(qū)人民法院（2021）冀0203民初9342號和唐山市中級人民法（2023）冀02民終58522號民事的判決錯誤沒有依法撤銷，也沒有依法提審并改判駁回被申請人利息部分及賠償其損失的訴訟請求。

對方名下登記5.8畝土地，實際使用2.9畝土地

“孫某某通過村民介紹，以200萬的價格購買了我父親在小張劉村自建的三套聯(lián)排別墅，，并于2010年5月份將其父親的戶口遷至該村，在此過程中雙方相識。后孫某某希望在該村投資初步計劃建六棟別墅，請求我父親幫忙。經(jīng)過我父親與該村幾家村民協(xié)商，同意流轉(zhuǎn)部分土地給他建房，后來孫某某的女兒寫的購地協(xié)議，郭剛柱就簽字了。”據(jù)郭剛柱的兒子郭建講述：“2010年6月27日，孫某某將其父親的城市戶口遷入農(nóng)村，因為孫某某在小張劉村購買的其中一套聯(lián)排別墅宅基地使用權(quán)已經(jīng)登記在其父親名下，如果再以孫某某的名義無法申請宅基地，雙方協(xié)商后以該村符合申請宅基地條件的其他村民的名義申請宅基地，相關(guān)申請已經(jīng)通過審批。同時孫某某也向鄉(xiāng)土地所繳納建房費用。2013年，孫昌印將已經(jīng)獲得流轉(zhuǎn)的土地的一半2.9畝建三套別墅，我父親主動將另一半140萬元退還給孫某某，但是時至今日，包括已經(jīng)退款的2.9畝，登記在孫某某父親名下的依然是5.8畝土地。”

2019年，全國清理亂占耕地違建別墅，12月12日，唐山市統(tǒng)一采取強制拆除行動，孫某某所違建別墅也在拆除范圍內(nèi)。郭建說：“其事先得知強制拆除具體時間的孫某某，2020年12月11日找來唐山市榮馬房地產(chǎn)評估有限公司對違建別墅進(jìn)行評估，該評估公司于2020年1月6日出具房地產(chǎn)估價報告，評估總價為871.62萬元。以此為依據(jù)，孫某某要求郭剛柱賠償損失。我父親不同意，孫某某憑著這個以假設(shè)有房屋所有權(quán)證、所作的不客觀不真實的國有土地使用權(quán)證為基礎(chǔ)、沒有任何證明力的評估報告作為賠償款依據(jù)，將我父親訴至河北省唐山市路北區(qū)人民法院。”

一審法院曾公正判決，駁回孫某某的賠償訴求

經(jīng)一審法院查明審理，認(rèn)定雙方簽訂《購地協(xié)議》時，孫某某知曉涉案土地系耕地性質(zhì)，對該房屋因強拆造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。法院于2020年4月9日作出（2020）冀0203民初514民事判決：確認(rèn)《購地協(xié)議》無效，郭剛柱返還孫某某購地款140萬元，駁回孫某某的賠償訴求。郭剛柱認(rèn)為這是一份公正的判決，沒有任何異議，也愿意履行。面對一審法院（2020）冀0203民初514民事判決，孫某某不服，向二審法院上訴，二審法院于2020年8月3日，作出（2020）冀02民終3856號民事裁定：發(fā)回重審。

據(jù)郭建說：“一審法院在發(fā)回重審審理期間，即2022年10月，孫某某先以我父親涉嫌合同詐騙罪動用其它力量對我家施壓，恐嚇讓賠償600萬了事。兩個月以后又講案件移交給路北區(qū)刑警隊，刑警隊以合同詐騙罪對我父親繼續(xù)采取恐嚇，讓我父親賠償600萬元了事，我父親不同意。2023年6月11日，一審法院主審法官張某某作出（2021）冀0203民初9342民事判決：因合同無效給孫某某造成的房屋損失賠償505萬余元并加倍支付債務(wù)利息。505萬元的損失，加上我家認(rèn)可的140萬元損失基本上是600多萬，與孫家要的600萬基本一致。我父親不服，上訴至二審中院。二審中院第二次二審審理期間，即2023年11月20日，路北區(qū)刑警隊以我父親郭剛柱嫌詐騙罪立案，2023年11月21日取保候?qū)彛?024年11月，二審中院（2023）冀02民終5852民事判決：維持原判；2024年11月，路北區(qū)公安局針對郭剛柱涉嫌合同詐騙罪，將取保候?qū)徸兏鼮楸O(jiān)視居住。刑警隊經(jīng)過偵查認(rèn)定我父親沒有詐騙的犯罪事實，于2025年2月10日作出終止偵查決定書并解除強制措施。”

最高院、省高院和中院對郭的信訪事項均有回復(fù)

2025年5月初，郭剛柱向省高院申請再審，申請理由是法院以孫某某單方委托的評估報告作為判決賠償損失的依據(jù)是完全錯誤的，核心觀點就是孫某某建的是農(nóng)村自建房不是商品房，不能按商品房價值作為賠償依據(jù)。郭剛柱在上訴狀、再審申請書均已列明。

“二審期間，中院為了查明被申請人的是否從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，詢問建別墅的建筑材料從哪買的？孫某某自稱自己搞房地產(chǎn)開發(fā)的，材料是從工地拉的，被申請人從事的房地產(chǎn)開發(fā)的，加之其女兒是從事律師職業(yè)的。這父女倆從事職業(yè)經(jīng)歷、知識結(jié)構(gòu)與再審申請人小學(xué)文化的普通百姓對比，顯然認(rèn)識到的風(fēng)險更強，責(zé)任更大。盡管否認(rèn)商業(yè)投資行為，自稱是贍養(yǎng)老人自住，但結(jié)合其之前購買從再審申請人親屬處購得三套別墅加之購地自建三套別墅共計六套別墅，正常人通過日常生活邏輯經(jīng)驗明顯可以看出其陳述自住不符合客觀事實，不言自明是商業(yè)投資或投機行為。任何商業(yè)行為都有商業(yè)風(fēng)險，理應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險，不能試圖通過咬文嚼字、利用優(yōu)勢地位轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險至再審申請人，一審、二審法院，認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，從而作出錯誤的判決，省高院則將原本六頁再審申請書只挑有利于孫某某部分選取，屬于以偏概全。”郭剛柱的兒子郭建指出。

面對一審、二審、再審如此不公，郭剛柱選擇響最高法院反映此案，2025年10月23日，郭剛柱收到最高院發(fā)給他的短信，短信內(nèi)容為“【最高人民法院】郭剛柱您好！您反映的信訪事項，我們已將該材料轉(zhuǎn)至河北省高級人民法院......請耐心等待辦理結(jié)果......感謝您對人民法院工作的理解和支持。”次日,郭又接連收到省高院和河北省唐山市中級人民法院收悉上級法院轉(zhuǎn)來信函的告知短信。

郭剛柱隨后委托兒子郭建去一審法院了解情況，郭建說：“我自2025年10月24日開始到11月底，這期間幾乎隔三差五地去路北區(qū)法院，進(jìn)入12月份幾乎天天去，要么找不到人，要么就是三言兩語就把我打發(fā)走，有的時候還法官說你這個案子太大了，我們可管不了，還有的一次自報是副院長親自說這個案子判的沒問題，我反問他，您說一個普通老百姓能知道什么叫土地使用權(quán)嗎？是不是村、鄉(xiāng)里能讓孫某某建了房，老百姓的眼里，這是不是叫土地讓你使用上了？這不就是使用權(quán)是什么呀？他能知道法律上都有土地使用權(quán)的概念嗎？如果要國有土地使用權(quán)，那這個價能給他嗎？評估報告用假設(shè)條件能作為證據(jù)使用嗎？本身他就沒有房產(chǎn)證，土地證如果有房產(chǎn)證，土地證還會拆除嗎？這個副院長見我這么說了，馬上說這我就不懂了。”

郭剛柱表示：“孫某某建的是農(nóng)村自建房不是商品房，不能按商品房價值作為賠償依據(jù)，雖然評估是采用的成本法，但關(guān)鍵是依據(jù)自建房還是有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的商品房的成本法，這是本案的核心焦點，只有正確認(rèn)識這一點才是公正判決的前提保障。郭在上訴狀、再審申請書均已列明六點，但一、二審的判決有不少值得商榷之處，省高院的法官在受理再審時將原本六頁再審申請書只是選擇有利于被申請人孫某某的方面選取，以偏概全。”

律師：當(dāng)事人承擔(dān)70%責(zé)任不妥

針對此案，北京京文律師事務(wù)所童永強律師提供了以下法律意見：

根據(jù)本案，原告孫某某作為開發(fā)商，明知被告提供的土地是將村民的集體土地通過集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)程序取得，集體土地如果要變更建設(shè)用地需要經(jīng)過國土部門先收儲再公開拍賣等一系列法律程序。根據(jù)土地管理法第12條之規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，必須辦理土地變更登記。如果根據(jù)《購地協(xié)議》內(nèi)容郭某某保證有土地使用權(quán)，郭某某作為個人是不可能保有土地使用權(quán)的，而且根據(jù)郭某某的文化程度，郭某某不可能認(rèn)識到土地使用權(quán)法律意義，普通老百姓的認(rèn)識，土地使用權(quán)就是村里鄉(xiāng)政府允許建房。

退一步講，即使郭某某保證有國有土地使用證，孫某某也應(yīng)當(dāng)在集體土地變更為國有土地之后，孫某才可以在土地上建設(shè)別墅，也就是說孫某為房地產(chǎn)開發(fā)商，在沒有取得國有土地建設(shè)用地使用權(quán)及其他的行政規(guī)劃手續(xù)的情況下，其所建的別墅被拆除強制拆除，孫某某作為開發(fā)商元論自住還是非自住，尤其是孫某某之前已經(jīng)從郭某某那購買了三套自建的聯(lián)排別墅，之后準(zhǔn)備建6套別墅，只是根據(jù)情況只建了三套，顯然屬于商業(yè)行為，投資商業(yè)行為負(fù)有完全的過錯責(zé)任，其法律后果應(yīng)由孫某某其自行承擔(dān)。

第一審民事判決判令郭某某返還孫某某土地款140萬元是判決是正確的，發(fā)回重審之后的判決判令被告賠償原告損失依據(jù)，依據(jù)采納的拆遷前孫某某單方委托的出具的評估報告，該評估報告與本案的待證事實沒有任何的關(guān)聯(lián)性，該評估報告以假設(shè)有國有土地使用證和房屋所有權(quán)證為條件，做出的評估結(jié)果不具有法律效力，法院在此基礎(chǔ)上認(rèn)為郭某某具有重大過錯，承擔(dān)70%的責(zé)任是非常值得商榷的。

依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律司法解釋另有規(guī)定的除外。此行為均發(fā)生在民法典實行前，應(yīng)適用《合同法》，《中華人民共和國合同法》第五十二條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定屬于無效行為，根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，合同無效的法律后果：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)在案的證據(jù)能夠證明孫某某是開發(fā)商，而且具有專業(yè)優(yōu)勢，同時結(jié)合案件材料，其女兒是律師，曾是法官的身份具有絕對的專業(yè)優(yōu)勢，而且購地協(xié)議是孫某某.一方提供的。明顯是明知在簽訂合同時，涉案的土地是沒有土地使用權(quán)的，如果有土地使用權(quán)，當(dāng)時就會要求在合同上寫明土地使用權(quán)證號權(quán)屬證書之類的，但是從本案來看均沒有這方面的證據(jù)，也明確可以證實是沒有土地使用權(quán)。孫某某意識到土地使用權(quán)的問題，那么應(yīng)該等到一切合法土地使用權(quán)辦理完之后再開始動工建設(shè)別墅，孫某某明知沒有手續(xù)的情況下建別墅肯定屬于自身問題，有了風(fēng)險應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。郭某某作為個人不可能保證辦理合法有效的土地使用權(quán)，認(rèn)知范圍內(nèi)僅限于允許建房。事實上2012年生的買地事實行為之后建房， 2019年才拆遷， 七年的時間，孫某某從未向郭某某主張辦理土地使用權(quán)，基于此事實也可以證明孫某某是明知案涉土地沒有國有土地使用權(quán)的。