瑞士房東算盤落空！就業僅增0.3%，房租漲勢戛然而止

在經歷多年狂飆突進式的上漲后，瑞士的住房租金漲幅已近乎枯竭。甚至在部分州，新發房源的租金已開始出現小幅回落。

對于租房者而言，這無疑是久違的福音，但對宏觀經濟來說，卻釋放出了一個令人不安的信號：瑞士房租上漲動能的衰減，很大程度上源于勞動力市場的降溫，以及外籍專家遷入量的放緩。

長期以來，人口增長帶來的住房壓力讓瑞士各大城市中心長期處于供需失衡的緊繃狀態。目前的市場形勢正迎來微妙的轉折點——雖然價格仍維持在高位盤旋，但緩和的跡象已首次在核心區域顯現。

新發房源租金：部分州已進入負增長區間

根據咨詢機構 Wüest Partner 的最新數據，曾一度陡峭攀升的公開市場租金曲線已按下了暫停鍵。在 2021 年至 2024 年間，瑞士新發房源租金累計漲幅高達 15%，但到了去年，這一數字已大幅縮減至 1.3%。若觀察 2025 年第二季度至第四季度的數據，全國漲幅僅為 0.2%，在統計學意義上，這幾乎等同于增長停滯。

在局部地區，租金下行的趨勢更為直觀。蘇黎世州作為瑞士的經濟心臟，其公開市場租金在過去一年內微降 0.3%，而最近兩個季度的跌幅更是達到了 1%。巴塞爾城市州、沙夫豪森州、巴塞爾鄉村州、索洛圖恩州、伯爾尼州以及提契諾州，租金水平也已基本企穩或步入下行通道。

不過，并非所有地區都已告別“通脹”。在瑞士中部部分地區以及瓦萊州，住房緊缺帶來的租金壓力依然顯著。例如，施維茨州的租金在過去六個月內逆勢上漲 3.1%，楚格州則上漲 2.2%。此外，由于抵押貸款利率仍具吸引力且供應持續匱乏，公寓與單戶住宅的買賣價格依然保持著上升勢頭。

就業市場疲軟：人口紅利正在消退

住房市場壓力的釋放，其深層邏輯在于勞動力市場的顯著降溫。去年，瑞士全國年均就業增長率僅為 0.3%。在經濟重鎮蘇黎世市，就業人數甚至同比下降了 1.2%，蘇黎世州整體也下滑了 0.2%。這種就業增長的失速，迅速傳導至住房租賃市場，瓦解了支撐高租金的需求基礎。

從行業分布看，餐飲、零售、信息通信技術以及金融服務業的崗位流失最為嚴重；相比之下，醫療保健、社會福利、公共管理和建筑業仍保持增長。人口學家亨德里克·布德里格指出，“勞動力市場對移民的需求整體在下降，越來越多的外籍人士正選擇離開瑞士，去別處尋找機會。”

核心城市吸引力面臨重估

布德里格預測，大城市將最先感受到這種寒意。由于外籍勞動力、學生和青年專業人士是城市中心的消費主力，隨著這些群體的流入速度放緩，城市租賃市場的需求退潮已不可避免。

租房者是否能期待房租持續大幅下降？專家們的回答依然審慎。經濟學家羅伯特·魏內特認為：“現在談論房租全面下降還為時過早，目前的態勢更傾向于在高水平基礎上的橫向整固?！?/strong>

供需缺口：為何新建住宅無法平抑價格

從供需模型分析，即便需求放緩，供給端依然存在結構性短缺。模型顯示，2026 年瑞士預計將新建約 46000 套住宅。但由于其中很大一部分屬于“拆舊建新”，在扣除被拆除的舊房后，凈新增供應僅約為 37000 套。

根據聯邦初步數據，去年瑞士凈移民人數下降了約 10%，至 75000 人左右，這對應著約 38000 套的額外住房需求。如果再加上因人口老齡化和單身家庭增加帶來的約 10000 套剛性本土需求，現有的建設速度在未來一段時間內仍難以完全填補供需鴻溝。

地域差異：通勤圈外的另一種現實

蘇黎世房地產專家邁克爾·布拉澤認為，目前尚不能斷言市場出現了根本性逆轉。他指出，在城市黃金地段，偶爾出現的空置房往往是因為定位失誤或定價過高，而價格合理、品質優良的房源依然會被市場迅速消化。

布拉澤進一步指出，離開市中心不遠，市場景象便大相徑庭。在距離市中心 30 分鐘通勤圈的范圍內，房屋買賣價格往往僅為蘇黎世市中心的一半，而租金價格通常也能低出三分之一左右。

這種地域性差異在瑞士東部更為明顯。圣加侖 HEV 管理公司的埃利亞斯·楚歇爾表示，當地從未出現過大城市那種排長隊搶房的盛況。他坦言：“勞動力市場疲軟的影響正清晰地顯現，尤其是在高端租賃市場，去化速度變慢和價格增長停滯已是普遍現象?！?/strong>

既有租約：租客或迎來減租契機

相較于新發房源的波折，既有租約的波動也開始趨于平緩。去年，全瑞士存量房租漲幅顯著回落，第四季度僅比上年增長 0.4%，近期更是陷入停滯。

由于抵押貸款參考利率在去年經歷了兩次下調，許多租客實際上獲得了要求降租的法律依據。魏內特表示，考慮到累積的降息效應，許多租約在去年到今年間理論上存在高達 5.7% 的凈租金下調空間。

當然，在實際操作中，房東可能會以成本上漲或維護支出增加為由進行抵銷。因此，這種價格修正往往是部分且滯后的。Wüest Partner 預計，2026 年存量房租金的中位數降幅可能在 0.8% 左右。