一個(gè)真正有用的政策：上海收購(gòu)二手房。︱劉德科

文︱劉德科

來(lái)聊聊上海的新政策：收購(gòu)二手房用作保租房。

1.這是一個(gè)了不起的創(chuàng)新。前兩天〔2026/2/2〕，上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作正式啟動(dòng)，首批試點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)，由各區(qū)公租房公司作為收購(gòu)主體，由中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持。

2.此前也有城市已經(jīng)這么做了啊，為什么上海這么做你就說(shuō)是了不起的創(chuàng)新？

首先，機(jī)制不同。以前也有一些城市收購(gòu)二手房，主要是地方財(cái)政注入資金——靠這種機(jī)制所注入的資金，當(dāng)然是非常有限的。上海不一樣，上海當(dāng)然也有地方財(cái)政注入資金，但更重要的是有金融支持——由中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持。

其次，政策的量級(jí)不同。以前一些城市收購(gòu)二手房，基本上純屬地方政府的自行操作，意圖是希冀通過(guò)支持以舊換新來(lái)激活樓市。上海不一樣，上海依據(jù)的是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議〔2025/12/10-11〕提出的「鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房」——所以，它不只是微觀(guān)層級(jí)的支持以舊換新，更是創(chuàng)造性地落實(shí)中央政策。

3.更重要的是：上海這個(gè)新政策，賦予了「鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房」全新的生命力。

請(qǐng)注意「存量商品房」這個(gè)詞。此前絕大多數(shù)人對(duì)于「存量商品房」的理解是房企手上的存量商品房。此前我們已經(jīng)反復(fù)寫(xiě)過(guò)：其實(shí)地方政府都非常清楚，從房企手上收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這是一條效率非常低的救市措施（議價(jià)難度、產(chǎn)品匹配度、土地性質(zhì)、政府責(zé)任厘定等等難題導(dǎo)致該政策效率低下）；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一兩單或兩三單，應(yīng)付一下。

實(shí)際上，「存量商品房」這個(gè)詞也可以指二手房——上海創(chuàng)造性地把「鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房」變成了收購(gòu)二手房用作保租房。這才是正道。

4.為什么是正道？提振樓市的政策是否真的有效，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以非常簡(jiǎn)單：第一，能有效卷動(dòng)多少資金；第二，能激活多少有效需求。

從宏觀(guān)上看，上海這個(gè)新政策一旦成功，推行到全國(guó)各個(gè)城市，當(dāng)然就可以有效卷動(dòng)巨量資金。現(xiàn)在上海的第一批試點(diǎn)，是建行在提供金融支持；如果成功，其他金融機(jī)構(gòu)都可以跟進(jìn)，其他金融手段可以上馬。國(guó)家是想要投很多錢(qián)到「鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房」之中，無(wú)奈此前的政策無(wú)法落地，錢(qián)都投不出去。

從微觀(guān)上看，收購(gòu)二手房確實(shí)可以創(chuàng)造出很多以舊換新的有效需求，那些二手房確實(shí)可以用作保租房——上海方面說(shuō)，他們主要想收購(gòu)的是市區(qū)房齡偏長(zhǎng)、戶(hù)型較小的存量住宅（即俗稱(chēng)的「老破小」）；相比之下，以前那種從房企手上收購(gòu)的存量商品房，實(shí)際上很難作為保障房（商品房戶(hù)型面積往往遠(yuǎn)超保障房標(biāo)準(zhǔn)）。

5.所以，上海試點(diǎn)收購(gòu)二手房用作保租房，是個(gè)好兆頭。這是一個(gè)真正值得期待的政策。這是樓市陷入低谷期以來(lái)第三重要的政策——第一重要的政策是2024年1月出臺(tái)的保交房「白名單」機(jī)制，第二重要的政策是2024年9月央行將購(gòu)房首付降至15%。我們期待上海早日成功，早日可以把這個(gè)政策推廣到全國(guó)。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科