最近五年上海哪里的房價最穩定

作者：真叫盧俊團隊

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

之前我們提過，上海剛需和改善市場的割裂現象越來越嚴重。

針對房價的真實體感其實也存在著一種割裂感。

一方面是說普降，大降；

一方面是看著自己想買的房子遲遲沒動靜。

特別是生活環境稍微好一點的地方，看價格還是讓人心里猛地一沉。

價格好像從來就沒松動過，甚至有些還悄悄地又往上躥了躥？

這種冰火兩重天的體感，到底哪個才是真相？

強地段就一定挺得住房價嗎？

如果我們把時間拉回到40個月前，

當時公認的頂流板塊榜單：

今天一看，十之八九都已物是人非。

滄海桑田中，唯獨徐匯濱江等極少數面孔依然堅挺。

當潮水退去，裸泳者現形。

保住自身的也絕不僅僅是“位置”二字。

那么，在魔都這場五年的大分化中，

到底是什么在起作用？

什么在默默決定著資產堅如磐石，還是隨風飄搖？

01

當我們拋開情緒，冷靜地攤開過去五年上海樓市最真實的成交數據。

就會發現藏在數據里的事，可能遠比我們想象的更有趣。

一個最直觀的感受是：市場的體溫確實降了，但并沒有輿論上那么夸張。

相比于2021年的高點，到2025年，上海各大板塊房價的跌幅中位數其實穩定在增長3.5%左右。

這個數字，和很多人腦海中“腰斬”、“膝斬”的驚悚傳聞相去甚遠。

在統計的209個板塊里，確實有24個出現了超過20%的深度回調。

但這24個基本都在郊區，

因為配套尚在生長、房源供應充足，

供需關系失調明顯。

而市場的另一個共識，其實也很值得關注：

成交套均面積越來越大。

超過五分之四的板塊，成交套均面積實實在在地增長了，

且大多集中在漲幅10%以內。

這意味著，即便是在所謂“剛需接盤”的市場里，

人們也在用腳投票，盡力掙脫“老破小”的束縛。

現在買房奔著居住價值去的人越來越多，

也都向著更舒適、更完整的居住空間聚集。

甚至是靜安、黃浦這些以高單價著稱的市中心，剛需的標準都有明顯提高。

最后，所有人的目光和資金，仍在固執地錨定著那座城市的核心地塊。

我們來看一下成交套數增長的TOP 10：

前灘、大寧、新江灣城這樣的強力板塊，

基礎設施和城市界面全新，吸引了大量改善和投資需求，

成交套數還在增長。

而對于聯洋 、碧云、源深等板塊，

是上海傳統的價值高地，交易以高端二手房為主，是資產保值增值和升級的核心流轉地。

御橋和中遠兩灣城則憑借著交通和新建學區的優勢，成功獲得更大的流通性。

這些板塊年成交額基本能穩定在千套以上，從2021年到高點到2025年沒有出現斷崖式下跌。

而另一面，除了車墩實現了松江區域憑借九號線的剛需上車集中優勢。

其他郊區成交量的基本都是連年穩定滑落。

這一切都指向一個核心：市場的預期正在經歷一場持續的“坍縮”與“凝聚”。

02

大趨勢下面細看板塊，有人歡喜有人憂。

價格上漲顯著的板塊主要受益于三類關鍵因素的推動。

首要因素是重大基礎設施規劃帶來的價值重估。

當新的軌道交通線路或區域戰略落地，

能實質性改變板塊的通勤可達性與功能定位，

隨后就能明顯帶動板塊價格基于居住價值的上漲。

例如，崇明線顯著縮短陳家鎮與市中心的時空距離，

使其從相對孤立的島域板塊轉變為可納入日常通勤范圍的選擇。

規劃的落地速度又比較及時。

這幾年，崇明線一直在穩定推進，預計2026年實現通車。

圖源：上海地鐵

陳家鎮的房價還能有一定漲幅。

長三角示范區線的建設，則使青浦金澤從上海遠郊水鄉升級為跨省域的樞紐節點。

其區位價值被重新定義。

此外，像奉賢柘林鎮這類通過完善“15分鐘社區生活圈”建設。

快速提升本地教育、商業、綠地等綜合服務水平的板塊。

居住實用價值的提升，直接增強了人口吸附力與資產吸引力。

當然，也離不開，起始房價足夠的低。

及時這段時間有一定的增長，還是低于全市平均值。

除此之外，“產城融合”的深入實施也能讓板塊的基本面更穩定。

部分郊區正從單純的居住供給轉向就業與居住的平衡發展。

嘉定、奉賢等區有意識控制純住宅用地出讓。

優先保障產業空間，旨在培育內生動力。

青浦西岑是典型例證，華為研發中心的入駐不僅帶來了高購買力客群。

更確立了板塊在長三角科創格局中的坐標。

其房價韌性源于實體產業所錨定的長期預期。

圖源：上海地鐵

第三，稀缺資源的釋放與頂豪開發能重塑板塊價值結構。

這主要體現在市中心頂級地段，如黃浦濱江、徐匯濱江。

這些區域一線稀缺土地的頂級豪宅開發。

其產品力、資源占有（如江景）和圈層屬性已超越普通住宅范疇。

此類供應不僅自身定價高昂，也通過樹立新的價值標桿，

間接拉升了板塊整體的價格認知區間。

03

但另一方面，價格出現顯著下調的板塊。

普遍暴露出一項或多項結構性短板。

首先，部分板塊面臨著城市更新遲緩導致改善需求外流的問題。

以寶山張廟、通河等建成較早的區域為代表。

區域內住宅以老式公房為主，社區環境和戶型設計難以滿足當代改善型需求。

當居民積累財富后，其升級需求無法在本板塊得到滿足。

便選擇向外遷移，形成持續的高質量人口凈流出。

導致市場支撐力減弱。

另外傳統產業遷移或升級滯后也會引發板塊購買力衰減。

浦東高橋、曹路等原本依托特定工業園區發展的板塊。

隨著城市產業轉型，原有產業動能減弱或外遷。

而新興產業未能及時跟進填補，導致區域內就業崗位質量與數量受影響。

進而削弱了住宅市場的本地需求基礎。

短期內同質化住宅供應過量，則是屬于供應端的集體決策失誤造成的后果。

隨之而來的就是供需失衡明顯。

也會使得板塊價格下跌比較嚴重。

這在部分新城建設初期表現明顯。

例如，五大新城很多板塊在規劃利好初期集中出讓了大量土地。

開發出的樓盤在產品類型、面積段、總價層面上高度相似。

當人口導入速度不及房屋供應速度時，

同質化競爭極易引發價格壓力。

畢竟，覺得實際二手房價格因素最直接的就是：同板塊、同樣配置、甚至同小區同物業的鄰居的房子。

除此之外，還有規劃預期和的短期現實之間的落差。

以臨港新片區為例，其國家級戰略定位賦予了極高的長期預期。

初期的市場熱情也推高了價格，

然而，超大規模新城的配套設施成熟、商業人氣集聚需要較長時間周期。

當短期內的生活便利度、城市氛圍未達部分投資者最初想象時，

市場情緒會從過熱回歸理性，價格隨之出現回調盤整。

特別是在產業結構也有一定的滯后時。

下調幅度還會進一步拉大。

04

關于上海房價，這些年我們聽得最多的一句話可能就是“地段，地段，還是地段”。

表面看起來好像是沒有什么問題。

但如果今天依然只是拿著地圖，簡單地用內環、中環、外環來丈量價值。

很可能會錯失真正的方向。

因為，我們發現一個比地段本身更重要的趨勢正在發生：

地段的“重要程度”本身，本身正在不同的維度之間流轉和重新分配。

之前，一個好的地段可能意味著靠近市中心、有地鐵、有學校，

但今天，支撐一個板塊價格持續堅韌或向上生長的。

往往是一個更加復雜的價值系統。

暫且可以將其歸納為五個相互交織、動態變化的維度：

“地段與核心資源、產業與人口結構、配套與城市界面、真實的供需與流動性、以及最終呈現的產品與居民圈層”。

一個板塊能夠穿越周期，至少在其中一到兩個維度上建立了難以撼動的“護城河”。

同時，其他關鍵因素不說強勢，但不能拖后腿。

也就是，沒有明顯的短板。

拿青浦金澤這樣的板塊為例，

這五年還能有部分上漲，

因為恰恰抓住了 “規劃紅利兌現” 這個關鍵的上升期。

當華為研發中心在西岑從奠基到入駐。

這不僅僅是產業的導入，更是為板塊注入了一個高能級、高增長的人口引擎。

板塊的價值支撐就從單純的“郊區生態”維度，強勢流轉到“產業與人口”的維度上。

同樣，市中心如徐匯濱江、黃浦濱江的頂豪市場能自成體系。

也是因為它們站在了價值流轉的頂端，

這些板塊的核心動力，已經從普通的“地段”升級為對 “稀缺資源的絕對占有”。

如一線江景、歷史文脈帶來的優秀城市界面，

還有 “頂級產品力與圈層” 的極致追求。

多年來這些片區在土地釋放上的謹慎，也讓這些板塊能夠持續釋放出不可復制的稀缺土地，

并匹配上與之相稱的殿堂級產品時，

它便創造了一個新的價值維度，幾乎不受普通市場波動的影響。

而那些看似低調卻同樣穩定的改善型板塊。

往往在于維度“均好性”。

沒有驚心動魄的規劃，也沒有頂級資源，但它們勝在“產品和圈層相對干凈。”

產業和人群結構常年累計也比較健康。

這就意味著統一的社區品質、穩定的鄰里結構、良好的物業管理。

這讓它們牢牢抓住了“居住體驗”、“生活體驗”這樣的本質維度，

形成了特定人群高度認可的價值共識，

流動性好的同時也就再一次穩固了房價。

所以，在思考“哪個地段好”的時候。

不如更細化的衡量，

看中的那個板塊，其價值究竟錨定在以上五個維度中的哪一個或哪幾個？

這種錨定是堅實的、成長的，還是正在流失的？

弄明白這一點，或許思考的時候就沒那么迷茫了。

05

但說到底，我們整理的所有數據、梳理的漲跌邏輯、分析的五個維度，

最終都只是一個工具。

有一個思考框架和邏輯，只是能幫自己更清晰地看懂市場，

然后快速篩選出值得關注的板塊清單，

但無法代替雙腳走進小區的那一步。

圖源：馮侖《買房這些事兒》

這里也想引用馮侖老師關于買房的建議：

市場上永遠有各種看空的聲音和猶豫的理由，可能有多種原因。

但最終“買不到房”的，往往是：

永遠把精力放在研究最佳購房時機，從不腳踏實地、具體分析自己購房需求的人。

看房路上，宏觀的數據也只是參考，

眼前那套具體的房子、那個真實的社區，才是所有問題的歸宿。

也祝每一位真心想在上海安家的人，

都能少一點焦慮的觀望，多一些篤定的行動，

早日推開通往自己溫暖家的那扇門。

本文已獲得真叫盧俊授權，推薦關注工作室視頻號——單盤主義

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