四年虧200億, 京城一哥跌落神壇，國資房企轉型困局何解？

又要寫首開了，數不清這是第幾次寫“京城一哥”了。

2025年首開股份業績預告出爐，累計虧損突破200億元——自從2022年虧損4.61億開始，首開的盈利曲線就一路斷崖式下滑：2023年虧損擴大至63.39億元，2024年創下81.41億元的虧損紀錄，加上2025年的預計虧損69.8億，四年累計虧損已超200億元，

作為根正苗紅的老牌國資房企，首開曾憑借得天獨厚的資源優勢，穩坐北京房企銷售冠軍寶座，書寫了“一部首開史，半座北京城”的行業傳奇。

首開的持續虧損，有行業下行的影響，但更多的是其多年來戰略選擇與時代趨勢脫節的必然。

而昔日“京企一哥”如今的處境，在某種程度上，暴露了國資房企在行業轉型期的共性痛點。

作為國資房企的典型代表，首開的發展路徑帶著“規模執念”與“轉型被動”的鮮明印記，而這兩點，正是眾多國資房企陷入困局的核心癥結。

之前的文章里，我們說過，在地產黃金年代，首開為了躋身千億俱樂部，走出了兩步關鍵的棋子：

一是為分攤北京高地價風險，首開依靠國資背景與合作伙伴分一杯羹。不過，看似穩妥的模式，卻讓其逐漸喪失了品牌話語權。二是2016年“根植北京，擴張全國”戰略的提出，讓首開忽視了區域市場差異與行業調控趨勢，最終導致京外項目去化困難、存貨積壓，而北京大本營則被中海、華潤等房企趁機蠶食，2019年徹底失去北京銷冠寶座，市場份額逐年下滑。

長期以來，國資房企憑借政策、資源、融資優勢，習慣了“靠規模賺利潤”“靠資源換增長”的發展模式，忽視了產品力、運營力、盈利能力的培育。

正如首開過度依賴合作開發與規模擴張，多數國資房企在黃金年代沉迷于拿地建房，未能建立起差異化的核心競爭力，當行業進入“精耕細作”時代，缺乏自主運營能力與產品打造能力的短板徹底暴露。

這種“規模至上”的誤區，本質上是對行業發展趨勢的誤判，也是國資房企轉型中最難打破的路徑依賴。

更值得關注的是，首開的轉型始終處于“被動追趕”狀態。當諸多頭部房企早早布局多元業務、強化核心能力時，首開依舊沉迷于規模擴張，直到連續巨虧后，才被迫開啟“止血”自救。

當然，沒人能否認首開在轉型方面所作出的種種努力。

從2025年大刀闊斧整合19家二級開發單位、搭建統一商管平臺，到深耕長租公寓、養老等多元賽道，再到嚴控成本、優化債務結構、推進精益管理，首開始終在試圖掙脫虧損的枷鎖。

首開不是個案，被動轉型也是國資房企的一個共性。

總體而言，相較于民營房企，國資房企受體制機制束縛，決策效率、市場反應速度較慢，對行業轉型的敏感度不足。

當民營房企早早布局長租公寓、養老、商管等多元業務，優化債務結構、收縮非核心布局時，多數國資房企依舊堅守單一住宅開發模式，直到出現大額虧損、流動性壓力加劇，才被迫啟動轉型。

此時，行業格局已基本定型，優質資源被先行者占據，轉型不僅面臨資金、人才、能力的短板，還面臨激烈的市場競爭，難度大幅增加。

但我們不能否認，盡管首開的轉型舉措最終并未能扭轉虧損的局面，但收到了一定的成效——首開實現了營業收入同比增長、經營性現金流由負轉正的階段性成效，融資成本也降至3.78%的低位。

猶記得，去年9月，由于宇樹科技宣布即將發起IPO，首開因間接持有宇樹科技0.3%的股權，被資本瘋狂炒作，八個交易日內股價漲幅偏離值累計達100%，市值幾乎翻倍。

不可否認，這場股價狂歡終究是脫離經營基本面的題材炒作，無法改變首開的核心現狀，也不能掩蓋其轉型攻堅的艱難。

但與此同時，這股炒作熱潮何嘗不是體現了首開在嘗試通過股權投資切入人形機器人等新興領域，意欲借助資本力量打破發展瓶頸、挖掘新的增長可能？

2025年的地產行業，正處于“風險化解、結構優化、國資主導”的新周期。對于首開而言，可能四年虧200多億，是其轉型之路的一個“陣痛節點”。