一線城市出手，上海官宣收購二手房作保障房

文｜鄧浩志

上海官宣，收購二手房作保障房

過去一年多，市場一直寄望地方收購商品房作為保障性住房，央行也給了足足3000億再貸款額度，但一直沒有什么大進展，只在個別城市有展開。一線及二線城市，整體規模還是比較小，還是起不到消化存量，拉動需求的效果。這次上海動手了，但和其他地方收購全新的商品房不同，上海這次收購的是二手房。這是什么邏輯？有什么好壞？我的理解是，對市場是好事，對管理是難事。

優點大概有：

1、和收購新房相比，二手房價格更低，同樣的資金，能收購房源更多，能覆蓋的保障家庭更多。能拉動置換需求的套數更多，也更針對剛需，剛改群體；

2、既然是保障性租賃住房，給新房他們也說不過去。比如很多中產家庭奮斗十幾年，可能也是買套二手房，如果收入更低的家庭，還有機會住上新房，那豈不是往鼓勵奮斗的反方向走嗎？所以保障性住房太好，的確不合理，也容易讓資格申請卻有權力的人惦記；

3、二手房多在核心城區，配套完善，符合保障居住和保障生活的目標。也免去政府在郊區蓋保障性住房，還要建設和運營一批生活配套的煩惱與投入

缺點大概有：

1、怎么評估？收什么樣的房源？以什么價格收？會不會出現高價收了領導房源的問題？就算沒有腐敗，如何定價也是問題。新房定價是清晰和簡單的，但二手房源遠比新房分散，情況復雜，不同業主，不同房齡，不同小區，不同裝修，不同配置都會在定價上存在較大主觀判斷空間。根本不可能有統一標準。

2、房源分散，怎么管理？如果收購新房，一整棟一百來套，安排幾個物管人員即可。如果一百來套分散在全市各個角落，一會這停電，一會那漏水，一會有投訴，管理人員根本忙不過來，管理隊伍會異常龐大，后續維護成本也會極高。

畢竟，上海先行一步，先試試代價到底有多大，也看看能對樓市起到多大的穩定作用。也期待其他城市，嘗試不同的救市措施，以求盡快穩定樓市。

品牌長租公寓倒閉，行業需反思

近日，魔方公寓廣州元崗店、大石店、亞運城店等多家門店都因拖欠租金被收回場地。這意味著又一家品牌長租公寓經營遇到了困難，而且是不同運營模式的長租公寓遇到了困難。

長租公寓這種在2018年還是新生事物的時候，我就寫過多篇文章分析，提示過房地產的這個新領域不太可能有成規模的發展機會。當然，我并不是能夠影響房地產政策走向的人。所以關于長租房市場的探索在這8年里一直沒有停止。但至今為止，似乎仍找不到一種可供復制的成規模的運作模式。

本質就兩點：一是長租物業的租金收入難以明顯高于市場上眾多的散租房源，租賃市場對價格特別敏感，提升些微服務，租戶感受不明顯，很難額外付錢。提供高端服務和硬件，成本又太高，能承受的租戶是極少數。第二是長租物業的運維成本遠高于隨處可見的接近零成本的個體房東。企業經營要聘用員工，要辦公場地，要管理和后勤人員。個人房東自己干就完了，如果再疊加稅務成本，兩者的成本完全沒法比。

這幾年，長租公寓換過幾種不同的玩法。先后倒了一批玩"長租短付"的擦邊球類型企業，之后又倒了一批因被迫"自持"或者以為這是風口所以參與的房企品牌類型；前幾年還倒了一批以"蛋殼"為代表的，玩概念搞金融類型的企業。現在又倒了一批真的專心做租賃經營類型的企業。可以說到現在為止，長租公寓市場，多種玩法都試過，還是成不了氣候。這和最根本的矛盾沒有解決，始終沒有找到合適的盈利模式有關。當然，如果你咨詢搜尋，還是有個別企業是盈利的，比如龍湖冠寓。但這畢竟是少數，必須是天時地利人和兼具才有的結果，所以規模大不了。