北京
招商蛇口預計2025年歸母凈利潤在10.05億元至12.54億元之間，同比下降69%至75%
投資時間網、標點財經員 董琳
從半年報同比增長2%，到三季報微降4%，再到年度同比銳減70%，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）的歸母凈利潤在一年內接連向下。
日前，招商蛇口發布業績預告顯示，公司2025年度經營業績預計將出現同向下降。其中，歸母凈利潤預計在10.05億元至12.54億元之間，同比下降69%至75%；扣除非經常性損益后的凈利潤預計在1.54億元至2.31億元之間，同比下降91%至94%。
對于年度凈利潤下降，招商蛇口將之歸結為三方面原因：第一，部分房地產開發項目存在減值跡象，公司基于謹慎性原則計提了相應減值準備；第二，期內公司房地產開發項目集中交付規模同比減少，導致營業收入下降；第三，公司從聯合營企業獲得的投資收益及股權出售收益同比減少。
未來機會如何？隨著頭部房企陸續公布2025年12月及全年銷售數據，以及全年凈利潤業績預告，多家券商機構在研報中表示，盡管2025年房企利潤表現仍承壓，但市場已出現積極信號，預計2026年房地產市場有望逐步止跌回穩。
招商蛇口發布2025年度業績預告
信息來源：公司公告
近年來，招商蛇口的營收基本保持增長態勢，但凈利潤總體呈下降趨勢。2024年，公司實現營業收入1789.48億元，同比小幅增長2.25%，但同期錄得歸母凈利潤40.39億元，同比下降36.09%。
進入2025年，招商蛇口在銷售端依然展現出較強韌性。1—12月，公司累計實現簽約銷售面積716.12萬平方米，2024年同期為935.90萬平方米；累計實現簽約銷售金額1960.09億元，較2024年同期的2193.02億元，同比減少10.6%，優于百強房企整體表現，行業排名提升至全國第四。
同時，公司延續“以銷定投、區域聚焦”策略，加大投資拿地力度。據華源證券最新研報數據，2025年招商蛇口拿地金額為793億元，同比增加63%，拿地/銷售金額比為40%，同比增加18個百分點，新增項目主要集中于上海、深圳、長沙、成都等重點城市。
但受市場整體下行影響，招商蛇口全年主營業務盈利能力依然乏力。
數據顯示，2025年上半年，該公司歸母凈利潤為14.48億元，同比增長2.18%，保持正增長是因為招商蛇口在取得其他公司控股權時，獲得了5.08億元的投資收益，很大程度增厚了公司利潤。剔除投資因素后，招商蛇口的扣非后凈利潤為9.62億元，同比下滑31.23%。
另據三季報數據，招商蛇口2025年前三季度累計實現營業收入897.66億元，同比增長15.07%；歸母凈利潤為24.97億元，同比下降3.99%。結合全年業績預告數據來看，公司在第四季度單季的歸母凈利潤同比由盈轉虧，預計虧損12.43億元至14.92億元。
財務指標方面，截至2025年第三季度末，招商蛇口合同負債為1496億元，較2024年末增加5%，對2024年營收的覆蓋倍數為0.84倍，短期來看結轉端收入增長存在一定壓力。
2020年至2024年招商蛇口歸母凈利潤及同比情況（億元、%）
數據來源：Wind
投資時間網、標點財經研究員注意到，為應對利潤下滑，招商蛇口在2025年從內部進行精簡提效，同時通過外部布局投資，進一步構建產業生態。
2025年6月，招商蛇口在開發層面取消了華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。9月，招商蛇口“一二把手”同時換防，朱文凱接替蔣鐵峰出任董事長，聶黎明接替朱文凱出任總經理。
除了組織結構優化，招商蛇口在房地產開發主業以外，利用自身的產業優勢通過產業基金間接投資朝陽產業，該公司旗下產業基金持有沐曦股份（688802.SH），持股比例約0.3%。此外招商蛇口也是長鑫科技的股東之一。
從行業角度來看，2025年上市房企普遍預計業績不佳。據克而瑞研究中心統計數據，2025年千億銷售房企數量從2024年的11家縮減至10家，百億房企數量也同步減少，行業資源加速向財務穩健、布局優質的頭部企業集中。
另據據中信證券統計數據，截至1月31日，A股地產板塊共有58家公司公告預虧（首虧或續虧），公告業績預增的僅6家公司。綜合來看，A股地產板塊2025年歸母凈虧損預計在1984.2億元—1455.0億元之間，2024年為歸母凈虧損1614.0億元。
盡管房企利潤表現仍承壓，但多家機構認為行業預期有所好轉，房企最困難時期或將逐漸過去。
申萬宏源證券分析認為，我國房地產基本面底部正逐步臨近，在行業調整4年多后，新開工自2021年高點以來已下降75%，二手房房價自2021年高點以來已下降40%；同時，主流房企存貨減值壓力逐步得到釋放，多層次REITs市場建設對房地產板塊也形成整體利好。招商蛇口能在其中獲得什么機會？
投時關鍵詞：招商蛇口（001979.SZ）
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