北京買房：理清思路，購房建議1793

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我這是個是否吃回頭草的問題。前幾年是生意資金鏈出問題而賣掉了茂華璟公館的一套房，1300萬算是當(dāng)時的高點(diǎn)。現(xiàn)在是基本緩過來了，看這套房子已經(jīng)跌到了1100萬不到，估計(jì)砍砍價1000多點(diǎn)就能買回來。但問題是有必要還買在這里嗎？雖然小區(qū)很好，我也很熟悉，但請問是不是有更多更優(yōu)的選擇啊？

A：

1、打個比方吧，我有個朋友系列，前幾年因?yàn)樯眢w問題離婚了，但畢竟還年輕，沒幾年就恢復(fù)到如狼似虎了。而此時原配歲數(shù)大了幾歲，價值也下降了點(diǎn)兒，請問此時是否有必要和原配復(fù)婚？雖然原配各方面不錯，也挺熟的，但請問是否有更多更優(yōu)的選擇？

這外人無法回答，房子和伴侶其實(shí)差不多，都是用來過日子的，是否合適只能看自己的感受，外人不好評價和指點(diǎn)。

2、或者這么說吧，如果是我的話不吃回頭草。因?yàn)槲疫@人喜新厭舊，即便是初戀在心目中美好無暇，但也不愿再回首，留作回憶才更有詩意。

另外一點(diǎn)，璟公館確實(shí)是很好的小區(qū)，保值在石景山也不算弱，沒低于大盤。但畢竟單價和總價在西部都有點(diǎn)兒高，所以流動性不算太強(qiáng)。我估計(jì)您當(dāng)時買房時就時間不短吧？除非是明顯的低價。

所以如果是我就換個選擇了，換成地段兒更強(qiáng)或小區(qū)更新的。即便是不考慮保值角度，居住體驗(yàn)+流動性也是應(yīng)該強(qiáng)點(diǎn)兒的。

3、但還是這句話，房子是用來住的，是否舒服只看自己的感受，外人不好多說什么。

僅供參考。

二

Q:

剛需買首套（未婚），不想一直租房搬家，總價不超過700萬。考慮到對象和我通勤距離太遠(yuǎn)，一時不知道在哪里看房，煩請您給出購房位置建議。

我的具體需求如下：

通勤需求：我在豐臺（10號線，西三環(huán)），對象在昌平（17號線，北七家），是就近一人還是選擇中點(diǎn)？我對通勤時長的要求是小于1小時（包含走路時間）。

居住需求：步行10分鐘有地鐵，可以接受老小區(qū)，但需要維護(hù)好，不接受一居室，板樓優(yōu)先。

A：

1、常規(guī)建議是離其中一方近唄，總比倆人都折騰要強(qiáng)。而且現(xiàn)在是未婚，但也得考慮結(jié)婚吧？那有了孩子之后，夫妻總得有一個能有時間接送+陪伴。

買房從投資角度的常規(guī)建議是先北后南，但北七家遠(yuǎn)了點(diǎn)兒，還是先看西三環(huán)吧。而且是700萬預(yù)算，這總價在北七家高了點(diǎn)兒。肯定能買到很宜居的房子，但流動性弱點(diǎn)兒，保值也未必強(qiáng)。

2、通勤的事兒自己感受吧，外人不好建議。而且這1小時是哪兒到哪兒的距離啊？是倆人都要1小時之內(nèi)嗎？那估計(jì)就得東四環(huán)了，倆人都夠累的。

3、700萬不接受一居室，但可以接受老小區(qū)，這要求怎么聽著那么怪啊？這總價區(qū)間的一居室基本都是老公寓，或者是學(xué)區(qū)房的老破大。居住的性價比倒是高，但其他方面都一般。而且老公寓中幾乎沒有板樓，老破大又多數(shù)不帶電梯，能接受嗎？反正一般來說是沒人往這方面想的，您是怎么琢磨的啊？

4、簡單說吧，在我看來您應(yīng)該是剛有個買房的想法，提出的要求還都挺虛的呢，反映的是對北京樓市不了解，對自己的需求也沒想清楚，所以我也不好聊。

要不就先別著急，把各項(xiàng)主要需求都考慮清楚，比如大致是哪方向的地段兒，是自住為主還是保值為主，過幾年是否要置換，是否考慮學(xué)區(qū)，面積戶型等等。

然后把需求排序，看更重視哪方面，之后再說地段兒、板塊、小區(qū)，最后才是具體房源。買房是大事兒，一步一步的來吧，別太著急，反正現(xiàn)在也沒真正開始行情呢。

僅供參考。

三

Q:

我在金融街工作，首次買房，目前看的地段主要是草橋和西直門外。草橋的優(yōu)勢是交通方便，房子的性價比高，但沒有學(xué)區(qū)屬性，擔(dān)心保值性弱。西外的優(yōu)勢是地段好，海淀學(xué)區(qū)，劣勢是次新房的價格高，也擔(dān)心學(xué)區(qū)溢價的保值問題。因?yàn)槲液⒆觿倓傄粴q，離上學(xué)還五年。

A：

1、西外一般指的都是西城轄區(qū)，海淀的就算白石橋了。

2、您的預(yù)算是多少？一般來說，如果預(yù)算高，那甭說海淀了，西城都能買到溢價低甚至不帶溢價的，那就算性價比高+各項(xiàng)兼顧了。金融街就有這種小區(qū)，但缺點(diǎn)就是很貴，兩居室都動輒1500萬起。

3、如果預(yù)算不是很高，那我建議兩邊同時看房，各自選幾個合適的。然后都計(jì)算租售比，用總價除以預(yù)估租金就行，租金讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估算。得到數(shù)值后進(jìn)行比較，如果海淀的沒比草橋的高出太多，比如草橋的700，海淀的800，那就算說的過去，如果750那就買海淀的吧，說明沒差多少性價比，溢價不算高。

4、如果在海淀找不到太合適的，比如連老破小的租售比都在700左右，那還是首選草橋吧，五年之后再考慮孩子上學(xué)問題也不遲。畢竟從今年開始，一直到2031年都是入學(xué)人數(shù)的低谷期，溢價部分有可能受損失，所以學(xué)區(qū)沒必要準(zhǔn)備的太早。

5、簡單就這情況吧，您最好還是先明確預(yù)算，然后在兩邊各自選套房試著比較一下，熟悉了方法再多看房。

僅供參考。

四

Q:

我目前在京兩套房，一套是當(dāng)年單位團(tuán)購的回龍觀小戶型，基本沒住一直出租，暫時不想賣，想看看經(jīng)濟(jì)回暖后的價格。

現(xiàn)在主要糾結(jié)的是二套，十年前買的，自住兼投資。但當(dāng)時不懂，買的是朝陽**學(xué)校旁邊的**宿舍區(qū)。當(dāng)時除了自住之外兩個想法，一是中介說這會成為學(xué)區(qū)房，至少多漲出30%。

二是當(dāng)時都對改造有很大預(yù)期，尤其**單位又很有錢。但這兩項(xiàng)都落空了，學(xué)校還是渣校，改造效果也不理想，據(jù)說單位幾乎沒出錢。所以導(dǎo)致房價也漲的不好，遠(yuǎn)不如和平里的。

所以現(xiàn)在想賣掉這套，這次主要考慮改善，至于投資角度能保值就行，別落后大盤。預(yù)算是800萬之內(nèi)，您看以下三個小區(qū)哪個合適？

A：

1、都是典型的老公寓，特點(diǎn)就是自住為主，所以這種房憑個人喜好選擇更合適。

2、另外房子是用來住的，而公寓類的優(yōu)勢都是性價比高，所以也可以用租售比來計(jì)算一下。用總價除以預(yù)估租金，哪個的數(shù)值低就說明性價比高。或者也可以用錢來比較，同等總價的情況下，哪個的租金高，就說創(chuàng)造的收益高，也等于性價比高。

3、這仨小區(qū)我估計(jì)是世茂宮園，因?yàn)橐痪邮叶?00多平，非常典型的追求居住體驗(yàn)了。或者說相對來講屬于單價低的，那如果三個的租金差不多，哪個的總價低就是性價比高了。

不過您可考慮好朝向問題，因?yàn)樗窃趹粜蛨D上都是正向的，但在現(xiàn)實(shí)中未必，大多都是斜向，如果向北斜就未必舒服了。您這套房的價格偏低，我覺得有北向的可能。

4、如果注重保值，那就看圣世一品吧，戶型雖然小，但既然單價高，就說明價格走勢占優(yōu)，以后也大概率是這趨勢。

僅供參考。

五

Q:

外地人在北京，需要買房落戶口，本金近200萬+月供1萬，請問最高能買多少總價的？首選區(qū)東城，次選朝陽，至少兩居室，有學(xué)區(qū)最好，至少中等以上。時間為春節(jié)回京后，正月十五前后開始看房，兩月內(nèi)完成。

Ps：目前住單位宿舍，馬上到期不能續(xù)租了。而且孩子今年五月出生，希望能盡快住上。另外只看板樓南北通透戶型，帶電梯和停車位，人車分流，小區(qū)綠化環(huán)境好的。

A：

1、您這有點(diǎn)兒拿我當(dāng)土地爺許愿了，但我做不到有求必應(yīng)，您要不還是換個靈點(diǎn)兒的廟門吧。

2、200+1萬月供，最多買400萬左右的房，這總價在東城基本就是上車盤，在朝陽也是剛需房。東城即便是南城老破小的均價也得6/7萬，朝陽五環(huán)外都得4萬左右。400萬買兩居室不是不行，但您這南北通透+電梯+停車位+人車分流+綠化就要求太高了，至少是改善盤的標(biāo)準(zhǔn)。無論東城還是朝陽都幾乎買不到，除非是朝陽帶硬傷的房源。

3、這我就不多說了吧，建議您還是先別著急了，心急吃不到熱豆腐。還是先多了解一下北京的行情吧，房價確實(shí)比高峰期跌了不少，但沒跌到400萬買學(xué)區(qū)房改善盤的程度。要不您就降低要求，要不就再多等幾年吧，反正孩子上學(xué)還六年呢，不著急。

僅供參考。

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