四代宅，在青島的分歧！

當(dāng)“四代宅”以顛覆者的姿態(tài)席卷全國(guó)樓市時(shí)，

青島這座山海相依、氣候宜人、人居需求日益升級(jí)的海濱城市，也悄然卷入了一場(chǎng)關(guān)于未來(lái)居住形態(tài)的深刻博弈。

2025年，西安全城新盤(pán)多數(shù)主打“戶戶帶露臺(tái)”、“100%得房率”、“把院子搬上天”。

而在青島，這場(chǎng)變革來(lái)得更為克制、審慎，卻也更加復(fù)雜。

四代宅的話題，咱之前聊過(guò)多次。還是有朋友咨詢四代宅的細(xì)節(jié)。

那就繼續(xù)聊聊吧。

1、

青島人對(duì)居住品質(zhì)的要求一向較高。

無(wú)論是老城區(qū)的里院文化，還是近年來(lái)興起的城郊別墅，都體現(xiàn)出一種“向自然靠攏”的生活偏好。

露臺(tái)喝茶、陽(yáng)臺(tái)種花、樓頂觀星……這些生活方式早已融入很多人的基因。

因此，當(dāng)“四代宅”提出“每戶有空中花園”的理念時(shí)，確實(shí)擊中了不少改善客群的心理期待。

所謂“四代宅”，強(qiáng)調(diào)“人、建筑與自然”的共生關(guān)系，典型特征包括每戶擁有獨(dú)立露臺(tái)或空中花園、大面積外延、可種植空間；客廳挑空、贈(zèng)送更多、尺度更大等等。

青島山海相依、氣候宜人，四代宅似乎有著天然的適配性。夏季涼爽濕潤(rùn)、四季分明的環(huán)境，為立體綠化和戶外生活提供了良好條件。

但理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。

從2024到現(xiàn)在，在青島，四代宅，沒(méi)有大規(guī)模的政策推動(dòng)；市場(chǎng)上，也沒(méi)有集中爆發(fā)式的出現(xiàn)。

青島的房企在，四代宅面前呈現(xiàn)出鮮明的多極分化：

有的躍躍欲試、小步試水；有的按部就班，升級(jí)自有產(chǎn)品系；還有的，完全躺平，靠天去化“老”產(chǎn)品。

在青島，真正意義上的四代宅尚未大規(guī)模落地，但已有企業(yè)以“準(zhǔn)四代宅”的形態(tài)先行探路。

其中，本土房企中巍地產(chǎn)打造的“云山墅”項(xiàng)目、金水集團(tuán)打造的金水云麓，便是較早的嘗試。

云山墅，城陽(yáng)白云山定位最高端，主打客廳挑空、大尺度復(fù)式；雖未采用戶戶帶空中露臺(tái)的設(shè)計(jì)，但在產(chǎn)品理念上已顯露出向四代宅靠攏的趨勢(shì)：大面寬客廳挑空設(shè)計(jì)、社區(qū)配置高端會(huì)所與立體園林系統(tǒng)等等。

金水云麓，很多人熟悉。交付三年左右了。最大特點(diǎn)是大面積空中露臺(tái)，純贈(zèng)送的。當(dāng)然，2022年前后，售價(jià)也高。

尤其是金水云麓，在業(yè)內(nèi)引發(fā)不小關(guān)注，一度被視為“青島四代宅”的雛形。

然而，驚艷亮相，并未轉(zhuǎn)化為持續(xù)熱銷。云山墅，由于總價(jià)偏高、目標(biāo)客群小眾，疊加市場(chǎng)下行周期影響，銷售推進(jìn)緩慢，去化節(jié)奏遠(yuǎn)低于預(yù)期。

金水云麓，直到交付之后，還有大平層在找中介帶看，求成交。

2、

2025年，有兩個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，算是青島真正意義上的四代宅。上郡賦和金茂璞逸世園。

上郡賦，并沒(méi)有著急開(kāi)盤(pán)。而是等到主體封頂之后，才進(jìn)行營(yíng)銷動(dòng)作。這個(gè)盤(pán)，特點(diǎn)就是錯(cuò)層露臺(tái)和真高得房率。

一樓有院子，頂樓是躍層，客廳超大挑高，贈(zèng)送景觀平臺(tái)，其他樓層則是露臺(tái)贈(zèng)送。

璞逸世園，270平四代宅亮點(diǎn)也不少。墅廳挑空、南向空中花園，還有北向露臺(tái)；獨(dú)立整層、獨(dú)立門(mén)廳、獨(dú)立入戶；全套房設(shè)計(jì)……

等到2025年底的時(shí)候，“消失”一年的王家村地王，公布了案名，不是柏悅府，而是頤和悅府，自稱“嶗山首個(gè)四代宅”。

大家有機(jī)會(huì)路過(guò)的時(shí)候，可以看一眼，空中露臺(tái)已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)了。

截至目前，青島尚未出現(xiàn)大規(guī)模、成片區(qū)的四代宅社區(qū)。現(xiàn)有的嘗試多為點(diǎn)狀分布、小體量試驗(yàn)。

青島為何沒(méi)有像西安大規(guī)模鋪開(kāi)四代宅？原因確實(shí)比較復(fù)雜。

在市場(chǎng)上，個(gè)別項(xiàng)目為了追求更高利潤(rùn)空間，建筑密度太高，導(dǎo)致樓間距被嚴(yán)重壓縮。

在高密度下，即便每戶都有露臺(tái)，也難逃“上下對(duì)視、左右串臺(tái)”的尷尬。

想象一下：你在自家露臺(tái)曬太陽(yáng)，樓上鄰居正趴在欄桿上看你。

另外，空中露臺(tái)，打理成本高、使用率低。

沿海城市的特殊氣候帶來(lái)維護(hù)難題。青島春季多風(fēng)沙，夏季濕熱多蚊蟲(chóng)，秋冬季又常有海霧。

露臺(tái)長(zhǎng)期暴露在外，不僅積灰嚴(yán)重，還容易滋生青苔、腐蝕欄桿。更別說(shuō)暴雨季節(jié)的排水壓力——

一旦設(shè)計(jì)不當(dāng)，極易造成積水倒灌、滲漏隱患。

另外一個(gè)重要原因，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，有些“創(chuàng)新”需要極高的試錯(cuò)成本。

大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)“好房子”的認(rèn)知仍集中在“得房率、戶型方正、學(xué)區(qū)配套”等傳統(tǒng)指標(biāo)上，對(duì)于更深層次的空間革命和生態(tài)理念，接受度有限。

更重要的是，一旦項(xiàng)目偏離主流需求軌道，融資壓力、庫(kù)存壓力、現(xiàn)金流壓力便會(huì)接踵而至。

不得不說(shuō)，目前看，青島四代宅的探索未能形成示范效應(yīng)，反而讓不少同行望而卻步。

3、

2025年，新出現(xiàn)的其他項(xiàng)目，幾乎都是傳統(tǒng)住宅。比如，市南兩個(gè)新盤(pán)、新都心兩個(gè)新盤(pán)、CBD新盤(pán)、東李兩個(gè)新盤(pán)等等。

回頭看2025年青島市區(qū)的熱銷樓盤(pán)，非四代宅依然是主角。

比如，東李青特璟譽(yù)，前衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)、高得房率、高品質(zhì)呈現(xiàn)的實(shí)景示范區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公區(qū)真材實(shí)料舍得投入，購(gòu)房者有目共睹，水到渠成獲得了熱銷。

還有青島國(guó)際濱海中心、國(guó)信和悅、海尚府等項(xiàng)目，也都是口碑、成交雙豐收。

持謹(jǐn)慎態(tài)度的主流派，包括華潤(rùn)、中海、保利、青特、天一、魯信、和達(dá)等房企，多數(shù)在持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品力，如加大陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、優(yōu)化戶型通透性、提升園林景觀品質(zhì)——但至今未在青島市場(chǎng)推出真正意義上的四代宅項(xiàng)目。

有位圈內(nèi)朋友告訴房師傅，“我們做了大量客戶調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房者關(guān)心的還是產(chǎn)品細(xì)節(jié)、戶型、得房率、公區(qū)配套、地段、學(xué)區(qū)等。四代宅聽(tīng)起來(lái)很美，但如果犧牲性價(jià)比、抬高總價(jià)，反而可能失去部分受眾。”

更有朋友直言：“現(xiàn)在不是比誰(shuí)更創(chuàng)新的時(shí)候，而是比誰(shuí)更穩(wěn)健。在行業(yè)調(diào)整期，活下去比講概念更重要。”

這場(chǎng)關(guān)于“四代宅”的分歧，本質(zhì)上是房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的碰撞：

一邊是追求差異化、搶占高端市場(chǎng)的創(chuàng)新沖動(dòng)；另一邊是立足現(xiàn)實(shí)、穩(wěn)扎穩(wěn)打的生存哲學(xué)。

無(wú)論是西安的全面鋪開(kāi)，還是青島的局部探索，一個(gè)共同的趨勢(shì)正在顯現(xiàn)：

四代宅的新鮮期正在過(guò)去，市場(chǎng)正從“情緒驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“理性回歸”。

那些僅靠“送露臺(tái)”“ 高得房率”吸引眼球的項(xiàng)目，短期內(nèi)熱度很高，但長(zhǎng)期來(lái)看，能否保值增值，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)三到五年內(nèi)，青島的四代宅仍將維持“局部開(kāi)花、不占主流”的格局。

單靠一兩家房企的孤勇前行，難以推動(dòng)整個(gè)居住范式的轉(zhuǎn)變。