漂亮！30億回購5宗土地！超200畝巨幅寶地，建9年制學校，牛！

2025年，長沙土地市場，真正回歸主城！

從2025年出讓的住宅用地數量來看，2025年共出讓38宗涉住宅地塊（內六區），其中內五區就占了30宗，接近總數的八成。

其中，內五區的30宗，又有大半位于主城區，如蔡鍔路融華項目、黃土塘綠城項目、南湖新城建發項目、侯家塘中海項目等，都是核心區域的寶地。產生溢價的地塊有4宗，均在主城區！

一方面，住宅地塊數量大大減少；另一方面，主城核心地塊增加，再一次印證了主城價值回歸的觀點。當然，這也是市場倒逼下的結果！

不過，主城區土地資源稀缺，有價值的寶地更是鳳毛麟角，真正賣一塊少一塊。但主城核心區，還有一種土地來源，即：

閑置土地回收！

閑置土地回收再出讓或再開發，此前其實已有不少，如恒大在長沙的多宗地塊，其中月湖地塊更是已被城發恒偉接手，開發為月湖云境。

但大部分回收土地位置都比較偏遠，真正的核心區域少之又少。不過，前不久，長沙資規局發布公告，開啟2026年第二批擬申報土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地，共計5宗地塊，合計約505畝，總金額29.71億元。

5宗地塊，既有芙蓉主城核心的東富曙光集團地塊，也有恒偉三處回收地，還有開福區地塊，更有城北主軸旁地塊。其中，尤以曙光地塊最為重要！

主城中心、五一路邊，王炸地推出

超大體量，教育成大賣點

曙光集團地塊，是長沙主城區最后一宗未開發的國營大廠地塊，此前東方資產成立東富公司擬開發該地塊，中途曾與建投談過合作意向但沒有下文。

隨后，東方資產意欲將所持有的曙光電子股權轉讓，但沒有了后續的內容。根據資規局信息，該地塊面積超200畝，宗資金約16.7億。而根據早前信息介紹，曙光集團地塊總占地約325畝，其中居住用地約159畝，商業用地約16畝，其余為九年一貫制學校、公園綠地和文體設施用地合計約150畝。

再來看具體規劃，整個東富曙光地塊，在學校、公園用地之外，可開發地塊分為了12個小地塊，包含了住宅、商業、文體等性質，體量超大，是主城中心未來幾年最大的猛料，可能涉及不止一個樓盤。

該地塊，北邊距離五一路不遠，西邊距離湘雅路不遠，往北不遠就是袁家嶺商圈，距離省委、烈士公園都很近，是真正的主城中心。重點是，地塊帶有一所九年制學校，根據一貫的定律，肯定直接配套！

這樣的核心位置，過去沒有什么新樓盤，周圍幾個極具代表性并載入長沙樓市編年史的樓盤，比如銘園、金色華庭、頤美園，都是二十年前的老盤。所以，過去在五一路寫字樓上班的人、在湘雅二院的醫生，過往無房、無好房可買，如果現在就近來它一兩樓盤，帶名校，就一個字：仙！

除了這個最寶貴的地塊，位于主城區的還有一個，開福區陡嶺路旁的新力湘紫園二期地塊。地塊位于四方坪核心位置，真正的主城核心：

該地塊，面積不大，只有10余畝，以0.67億元進行收回，是新力湘紫園的二期未開發用地。這個地塊，優劣勢都很明顯：優勢是主城核心地段，區位無敵；劣勢是旁邊有鐵路線，對居住有影響。

此外，還有一宗同樣位于開福區，臨近開福大道，即2021年出讓的長燃地塊，當年長燃置業以6700萬的底價 拿地，折合樓面價6985.5元/㎡，現在以5000萬元收回收購，直接虧損1700萬元！

地塊體量不大、位置也不如人意，且地塊形狀開發難度較大，為何樓面價如此之高，一是出讓年份較早，二是地塊容積率僅1.0，可以打造低密宜居住宅！

另外兩宗擬收回收購地塊，都是城發恒偉的地塊，一宗為會展板塊的會展壹中心、雅酈映未開發地塊，土地面積70487.45平方米，收儲價格4.88億元。這兩個都是樓盤未開發的地塊回收，其中會展壹中心更是開發多年，房子已經交付，剩余地塊卻被回收！

而雅酈映已經開發出了一期、二期地塊，還剩四個地塊未開發。目前，雅酈映正在推售二期高品質新規住宅，但后續地塊卻被回收，可預見樓盤后續開發之困難！

重點是，城發集團還是會展板塊的操盤者，作為操盤手，現在操盤片區開發的樓盤卻要退地，可見當下市場之艱難。

會展壹中心、雅酈映退地在意料之外，但位于高鐵西城的西宸之光退地，則在情理之中。當年城發恒偉拿下高鐵西城片區的運營權，所以拿下片區的首發地塊，為片區的開發起到 引領作用。

但后續高鐵西城開發權轉移到了麓谷集團，城發集團退出后，本就比較沉寂的高鐵新城樓市，自然吸引不了城發恒偉繼續深耕片區，所以南地塊退地自然是情理之中的事！

上述地塊，區位條件沒有曙光地塊好，退地后什么時候能夠迎來二次拍地、開發，有待時間揭曉！

回購閑置土地，成為解決城市傷痕的好辦法

2025年，長沙使用土地儲備專項債券，分三批次收回收購了26宗約1604畝存量閑置土地。新年初始，再一次發力，馬上啟動5宗地塊回購，為何？

一方面，現在市場行情不景氣，很多開發商在拿地開發后，由于資金壓力沒有持續開發的能力，只能退地了事！

另一方面，官方運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，有利于及時減輕開發商開發和資金壓力，也有助于房地產市場的可持續健康發展。

來源：李白樓語堂、長沙資規局、網易號