北京買房：理清思路，購房建議1791

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

新北京人剛需房，預(yù)算低只能老破小，請(qǐng)問航天大院算不算維護(hù)的好的單位？有沒有原拆原建的可能？沒查到名單。我們關(guān)注的是保值性。

A：

1、哪個(gè)航天大院？幾院的，或哪個(gè)位置的？北京好幾個(gè)航天大院呢，甚至每個(gè)院都好幾個(gè)大院子。不過多數(shù)都維護(hù)的不算太好，否則也談不上老破小，維護(hù)好的則至少是不會(huì)太破。因?yàn)楹教焓强蒲邢到y(tǒng)，怎么都不算強(qiáng)勢單位，沒那么多資金給已經(jīng)房改了的宿舍區(qū)，所以大多一般吧。

2、原拆原建不好說，看小區(qū)或樓棟的破舊程度吧。一般都定期檢測，安全等級(jí)達(dá)到D級(jí)的才有可能。這具體的我不知道，您問問物業(yè)或社區(qū)吧。

名單應(yīng)該沒有，就算有這種名單也不會(huì)有航天系統(tǒng)的。因?yàn)樵a(chǎn)權(quán)屬于央產(chǎn)，不歸北京市管，而如果有名單也是北京市的，不列央產(chǎn)。

3、無論哪個(gè)航天大院吧，只要是市區(qū)的老破小，那保值角度基本都是跟隨板塊大盤，因?yàn)檫@種小區(qū)本來就是大盤的基礎(chǔ)部分。或者這么說吧，大多數(shù)老小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值在理論上已經(jīng)歸零，就是能住而已。其價(jià)格中所體現(xiàn)的基本都是地段兒的價(jià)值，也就是配套的價(jià)值。

所以像我們開發(fā)商寫地段兒調(diào)研報(bào)告的時(shí)候，通常都用板塊內(nèi)最破最老的小區(qū)均價(jià)，當(dāng)做地段兒的基礎(chǔ)價(jià)值。不同地段兒的同狀況老小區(qū)，如果價(jià)格有差距，那就是兩個(gè)地段兒土地的價(jià)值差。

所以甭糾結(jié)保值性了，老小區(qū)除非是原拆原建，或者是突然增加了學(xué)區(qū)價(jià)值，否則其保值就是跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

我不是北京人，但限購前我爸用我名字在北京買房了，我想問一下，我是不是如果賣了這房就不能買了？房子是馬家堡的名都家苑，我們沒住過，一直出租，我后來在北京買了套公寓自住。現(xiàn)在是中介說房租要降，要不然就裝修一下，我覺得房租降了房價(jià)恐怕又會(huì)降，所以想索性賣掉。

A：

1、如果您沒有北京的購房資格，那賣掉之后就不能買了唄。不光是名都家苑這種70年產(chǎn)權(quán)的普宅，40或50年的公寓也是一樣，沒資格的話賣掉就不能買了。

您家是不是浙江人啊？名都家苑是浙商開發(fā)的，當(dāng)年對(duì)浙江做過對(duì)口營銷，還去過義烏溫州搞活動(dòng)呢。

2、房租降了，理論上如果會(huì)帶動(dòng)房價(jià)下跌，因?yàn)槭找媛氏陆担馕吨詢r(jià)比降低，那就只有降價(jià)才能回到社會(huì)平均投資收益率的區(qū)間。但這周期一般都比較長，而且也不是必然的聯(lián)系。

這么說吧，北京在2008年之前，租金收益率都相對(duì)高，在2003年之前更高，但沒多少人因?yàn)檫@指標(biāo)買房。2009-2020年之間，房租收益率明顯偏低，但因此而賣房的也不多。所以這倆數(shù)值只有相關(guān)性，但沒有必然性。

3、房租和房價(jià)從理論上是兩個(gè)市場，房租算消費(fèi)，是要計(jì)入CPI的。而房價(jià)或買房算投資，不計(jì)入CPI。

另外房租的波動(dòng)是相對(duì)敏感的，跟當(dāng)?shù)仄骄杖胗兄軓?qiáng)的關(guān)聯(lián)性。而房價(jià)不算敏感，畢竟屬于巨額支出，所有人都會(huì)慎重。房價(jià)跟當(dāng)?shù)仄骄杖胍彩侵挥嘘P(guān)聯(lián)性，但沒有必然性。

4、簡單就這情況吧，再要細(xì)說的話長著呢。是否賣房看您的判斷吧，如果認(rèn)為房租會(huì)長期下降，或者說認(rèn)為北京的平均收入長期下降，那就賣掉房子吧。反之就先拿著，等等再看，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在的平均租金收益還是跟同期銀行存款利率差不多。

僅供參考。

三

Q:

我在北京多年一直租房，目前在朝陽松榆里，我偶然聽老住戶說小區(qū)有一種歷史遺留問題的房子，只有使用權(quán)，買下的話30多萬一套一居室，然后每月交200多元租金。

但這種房也可以補(bǔ)交土地出讓金轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，每平米先交1560元，然后再按照市場評(píng)估價(jià)繳納10%的手續(xù)費(fèi)。請(qǐng)問這種房是需要什么資格和手續(xù)？我有北京購房資格但沒戶口，能買嗎？

A：

1、這讓我怎么回答呢？鄰居說的有對(duì)有錯(cuò)吧，或者說他們是把好幾種信息給混在一起聊了，而您也就給綜合到一種房子上了。

2、北京確實(shí)有那種只有使用權(quán)的房子，典型的就是胡同平房+筒子樓，但這種房按現(xiàn)有政策不能交易承租權(quán)了，只能是等著騰退。松榆里或周邊勁松什么的或許還有筒子樓吧，但不能買賣，也沒有住戶會(huì)賣，人家都等著原拆原建呢，重建之后就是二類經(jīng)適房的手續(xù)了。

3、另外還有一種房，就是普通樓房，性質(zhì)有福利公房也有拆遷的安置房。這些房當(dāng)年因?yàn)楦鞣N原因吧，反正是租戶沒有買下產(chǎn)權(quán)，時(shí)間長了原產(chǎn)權(quán)單位發(fā)生變更，政策也變了，這些租戶想再買下來就不容易了，只能是等著+跑手續(xù)。

但這種房同樣是不能買賣的。即便是原產(chǎn)權(quán)單位給騰退了，然后把這套房又租給新租戶。那也肯定都是人家內(nèi)部的事兒，外人無法申請(qǐng)。30多萬的事兒我不知道，或許是人家單位內(nèi)部的收費(fèi)吧，外人想交錢都找不到廟門。

4、至于土地出讓金這屬于正規(guī)房改房的上市手續(xù)，有明文規(guī)定的。但前提是“房子必須有了正規(guī)手續(xù)”，然后才能去補(bǔ)交+上市。而您所提到的這種房是不可能有正規(guī)交易手續(xù)的，所以也是想交錢都沒人能收。

5、總之您聽到的這些跟絕大多數(shù)人沒關(guān)系，只有目前住在這些房子里的租戶才有資格辦理，即便再次轉(zhuǎn)租或出售也是內(nèi)部的，不會(huì)流入市場的，無論是否有京戶。

僅供參考。

四

Q:

南六環(huán)孫村的金色漫香郡的地段如何？新機(jī)場商圈，交通方便，金融街的開發(fā)商，次新房板樓。二手房市場價(jià)3萬，現(xiàn)在有抵押房產(chǎn)可以2萬轉(zhuǎn)讓，精裝帶家電，帶租約3700/月。您認(rèn)為作為投資合適嗎？

A：

1、南六環(huán)孫村金色漫香郡，這里離地鐵可不近呢。而地鐵在郊區(qū)是必須的配套，否則不僅影響出行，也影響產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展，因?yàn)槠髽I(yè)的員工也不方便來面試和通勤唄。所以這種板塊即便是規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)區(qū)，一般也是傳統(tǒng)行業(yè)居多，對(duì)周邊房價(jià)的拉動(dòng)不是很大。

2、二手房3萬，這肯定說高了，但無所謂，誰不往高了忽悠啊？2萬的話肯定低于均價(jià)，這種轉(zhuǎn)讓一般都是9折或85折，算是撿便宜，但也不算太大的便宜，因?yàn)閰⒓诱?guī)拍賣的話也有可能這折扣。

3、剛看了看，3700一個(gè)月的是130平左右的三居室吧？那以單價(jià)2萬來說就是總價(jià)260萬。對(duì)標(biāo)租金3700就是租售比700，跟市區(qū)三居室的平均值差不多。

但畢竟這里是不通地鐵的郊區(qū)，所以這租售比是不真實(shí)的，必須扣去空置期才行。常規(guī)大戶型是15-20%左右，所以這套房的租金收益率并不算高，即便是按2萬價(jià)格也不算收益多高。

4、再一點(diǎn)，這里是金融街2010年秋天開盤的，當(dāng)年想賣1.3萬來著，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)已經(jīng)是樓市低谷期了，所以打了85折，均價(jià)1.1萬左右，折扣率估計(jì)跟您現(xiàn)在的差不多。但即便是以這低價(jià)來計(jì)算價(jià)格走勢，到目前為止也是略弱于北京大盤的。

也就是說，如果您現(xiàn)在以明顯低于市場價(jià)的價(jià)格接盤，其性價(jià)比在板塊內(nèi)肯定占優(yōu)，但放到全北京不算太占優(yōu)。另外即便是低價(jià)，其價(jià)格走勢的最好成績是不落后，超出的可能性不大。

所以我要建議還是多考慮自住吧，這里本來就是典型的自住板塊，三居室也是改善戶型，買來后長期自住才更合適。

僅供參考。

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