【澤達(dá)說法】買二手房被查封？“善意購房人”權(quán)利受優(yōu)先保護！

案情回顧

2018年11月，某市中級人民法院在審理一起民間借貸糾紛案件時，依原告申請作出財產(chǎn)保全裁定，查封了被告名下位于該市某小區(qū)的一套商品房。同年11月15日，法院向市不動產(chǎn)登記中心送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書及查封裁定，要求其辦理查封登記手續(xù)。不動產(chǎn)登記中心于當(dāng)日完成了系統(tǒng)標(biāo)注。

2019年3月10日，案外人趙某經(jīng)中介介紹，與被告就該查封房屋簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定趙某以全款方式購買該房屋。簽約前，趙某為審慎起見，特意前往市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心（負(fù)責(zé)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、稅費繳納等手續(xù)的機構(gòu)）進行查詢。交易服務(wù)中心工作人員通過其系統(tǒng)查詢后，告知趙某該房屋“目前無司法限制信息，可以正常交易”。趙某遂放心簽約，并于當(dāng)日支付了全部購房款，雙方共同在交易服務(wù)中心辦理了買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，趙某亦繳納了相關(guān)稅費。

2020年5月，趙某在準(zhǔn)備辦理不動產(chǎn)過戶登記時，前往市不動產(chǎn)登記中心申請，卻被告知該房屋已于2018年11月被法院查封，無法辦理轉(zhuǎn)移登記。趙某這才知曉查封事實，遂以案外人身份向執(zhí)行法院提出異議，請求中止對該房屋的執(zhí)行并確認(rèn)其權(quán)利。

執(zhí)行法院經(jīng)審查，于2020年8月作出執(zhí)行裁定，認(rèn)為法院查封在先，趙某購買在后，其權(quán)利不能對抗司法查封的效力，故駁回了趙某的異議請求。

趙某不服，向上一級人民法院申請復(fù)議。復(fù)議法院經(jīng)審理，做出了不同的認(rèn)定。

案件結(jié)果

復(fù)議法院認(rèn)為，雖然法院的查封裁定已于2018年11月送達(dá)不動產(chǎn)登記中心并產(chǎn)生查封效力，但本案的關(guān)鍵在于，趙某作為善意購房人，在交易前已主動前往負(fù)責(zé)交易環(huán)節(jié)官方信息查詢的房地產(chǎn)交易服務(wù)中心進行了核實，并得到了“無司法限制”的答復(fù)。房地產(chǎn)交易服務(wù)中心與不動產(chǎn)登記中心雖同屬政府職能部門，但在當(dāng)時的行政管理架構(gòu)與信息系統(tǒng)建設(shè)條件下，二者之間的司法限制信息并未實現(xiàn)實時、完整的互通共享。趙某基于對政府公開交易信息平臺的合理信賴而進行交易，已經(jīng)履行了作為買受人應(yīng)盡的、合理的審查注意義務(wù)。

在此情況下，不能簡單地將對不動產(chǎn)登記中心的查封送達(dá)效力，無條件地擴張及于此后基于對另一官方交易平臺信息信賴而進行交易的善意購房人。趙某簽訂合同并支付全款的行為發(fā)生在對其而言查封事實“不可知”的狀態(tài)下，其作為無過錯的案外人，合法權(quán)益應(yīng)受保護。

最終，復(fù)議法院裁定撤銷原執(zhí)行異議裁定，支持了趙某的異議請求，確認(rèn)其對案涉房屋享有的權(quán)利可以排除強制執(zhí)行。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、財產(chǎn)查封的公示效力及其相對性

人民法院對不動產(chǎn)采取查封保全措施，旨在通過限制被執(zhí)行人對該財產(chǎn)的處分，保障未來生效裁判的執(zhí)行。查封裁定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)送達(dá)后，即產(chǎn)生禁止辦理該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等登記手續(xù)的法律效力，此謂查封的“登記對抗”效力。該效力的一個重要功能在于向社會公示財產(chǎn)權(quán)利受限的狀態(tài)，從而保護潛在交易第三人的利益，維護交易安全。

然而，這種公示效力并非絕對和無邊界的。其有效輻射范圍，很大程度上依賴于登記公示系統(tǒng)的統(tǒng)一性、準(zhǔn)確性和可訪問性。在不動產(chǎn)登記與交易管理職能分屬不同機構(gòu)，且信息共享機制不健全的情況下，查封信息可能僅被“鎖”在登記系統(tǒng)中，而無法在交易環(huán)節(jié)的官方查詢渠道顯現(xiàn)。此時，要求一個在交易環(huán)節(jié)履行了合理查詢義務(wù)的普通購房人，承擔(dān)因政府內(nèi)部信息壁壘導(dǎo)致的不利后果，顯然有失公允，也違背了查封制度公示公信的初衷。

二、善意購房人合理審查義務(wù)的邊界

在不動產(chǎn)交易中，買受人負(fù)有審慎審查標(biāo)的物權(quán)屬狀況的義務(wù)，這是其享受善意取得等制度保護的前提。本案的核心爭議點即在于：趙某前往房地產(chǎn)交易服務(wù)中心查詢的行為，是否已履行了“合理審查義務(wù)”？

我們認(rèn)為，判斷審查是否“合理”，應(yīng)立足于普通交易主體的認(rèn)知水平與可及渠道。對于大多數(shù)購房人而言，在政府部門設(shè)置的、專門用于辦理房屋買賣手續(xù)的交易服務(wù)中心進行權(quán)屬查詢，是交易前的標(biāo)準(zhǔn)動作和主流信賴。該中心提供的查詢結(jié)果，在購房人心中具有官方權(quán)威性。當(dāng)該權(quán)威渠道顯示“無司法限制”時，已足以讓一個理性的購房人產(chǎn)生“權(quán)利無瑕疵”的合理信賴。

法律不能苛求普通民眾洞悉政府內(nèi)部復(fù)雜的機構(gòu)設(shè)置與信息流，更不能要求其承擔(dān)因政府部門間信息不暢導(dǎo)致的交易風(fēng)險。因此，趙某的行為已經(jīng)抵達(dá)了合理審查義務(wù)的邊界，其主觀上屬于善意且無過失。

律師寄語

多頭管理下的信息不匹配，可能使善意的市場交易主體暴露于不可預(yù)見的風(fēng)險之中。對于購房人而言，在進行重大資產(chǎn)交易時，盡管履行了常規(guī)的官方渠道查詢義務(wù)，仍需保持風(fēng)險意識。在條件允許的情況下，可嘗試從不動產(chǎn)登記機構(gòu)、人民法院等多個信息源進行交叉核實，以最大程度降低風(fēng)險。

而就法律工作者及司法部門而言，對“查封時間”的認(rèn)定，不能機械地以文書送達(dá)登記機構(gòu)的時間作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，并以此絕對地否定其后所有交易。在審查案外人異議時，必須深入探究案外人主觀上是否善意，其是否已利用可及的公開渠道履行了審慎審查義務(wù)。查封的效力，應(yīng)作用于那些“應(yīng)當(dāng)知道”或“能夠知道”查封事實的當(dāng)事人，而不應(yīng)無條件地?fù)魸⒛切┮蚝侠硇刨嚬俜叫畔⒍按_實不知”的善意第三人。

推進不動產(chǎn)登記與交易管理信息的全面、實時共享，是從根本上解決此類問題的制度路徑。但在信息壁壘完全消除之前，司法裁判應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其應(yīng)有的衡平功能，通過個案中對善意與過失的精細(xì)辨析，劃定查封效力與善意取得之間的合理界限，從而引導(dǎo)公眾建立正確的交易審查觀念，同時倒逼行政管理體系的信息化整合與升級。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您在房屋買賣、財產(chǎn)執(zhí)行等方面遇到類似的法律困境，建議您及時收集并固定好相關(guān)證據(jù)，特別是能夠證明您已履行審慎查詢義務(wù)的材料，并咨詢專業(yè)律師，以便更好地通過法律途徑維護自身的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)