廣東
就在中原城市領先指數CCL創下近一年半新高、短炒獲利個案頻傳的時刻，曾以“快準狠”著稱的星級分析師陸東卻突然拋出一枚震撼彈。
他直言不諱地指出：想要重回2019-2021年的巔峰？“絕無可能”。現在的每一波反彈，對于杠桿過高的炒家來說，不是發財的機會，而是最后逃生的階梯。
一、 陸東：為什么現在的反彈是“虛火”？
在接受《灼見名家》訪問時，陸東一針見血地指出了本輪反彈的底色：
超跌反彈：跌了三年、跌幅達三成，技術性回升是必然。
財富效應：股市近期的回暖讓部分股民錢包鼓了，轉手進了樓市。
政策托底：政府撤辣及各類支持政策釋放了被積壓的購買力。
但陸東強調，這些都是周期性的，而我們真正面對的是結構性的巨變。
二、 致命的一擊：大灣區“同化”下的價格降維
陸東的邏輯核心在于——融合的代價。
以往香港作為連接西方的“中轉站”，享受著超額的溢價。但在現在的國際局勢下，香港必須全面擁抱大灣區。
同價效應：大灣區內地城市的人工和樓價僅為香港的三分之一。
模糊的邊界：隨著交通便利化，兩地三倍的價差將變得不可持續。
人多勝人少：大灣區8000多萬人，香港只有700萬。陸東直言：“人哋唔會升上去就你，是你必須跌下去迎合市場。”
這種“同化”過程將伴隨著長期的下行壓力，無論是樓價還是人工，香港都面臨著一場痛苦的降維打擊。
三、 逃生窗口：誰該跑？誰該留？
陸東的建議非常殘酷且直接：
炒家撤退：如果你手里“借錢住一間，炒三四間”，趁著現在的反彈窗口，“唔該你起碼走兩、三間”。減杠桿、去負債，是未來兩年的保命符。
自住可買：老一代的觀點依然適用，剛需自住隨時可以入場，但投資則要三思。
看淡前景：他預判2025、2026年是最后的“逃生機會”，窗口期一旦錯過，未來的調整將更加漫長。
四、 現實數據：繁榮背后的陰影
盡管中原城市領先指數CCL最新報145.54點，創下18個月次高，但對比2021年190點的高位，跌幅依然驚人。
萊坊（Knight Frank）等機構雖然預測2026年房價可能溫和反彈3%至5%，但這僅僅是震蕩市中的微調。在高力（Colliers）看來，去庫存仍將是2026年的主旋律，10萬伙新盤供應壓頂，樓市的“復蘇”之路布滿荊棘。
五、 結語：擁抱新常態，還是守著舊夢？
在這個轉折點上，陸東的話雖然刺耳，卻提供了一個極為冷靜的坐標。香港樓市的邏輯已經從“資產增值”轉向了“資產重組”。
如果你還在幻想房價能“重回巔峰”，可能真的會錯過這個唯一的逃生窗口。
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