從商業旗艦到生態核心：番禺天河城五年運營的共贏之道

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 盧致珍

圖片來源 · 項目官方

商圈，是城市商業活力的核心刻度和風向標，其能級躍遷從來不是簡單的商業體集聚，而是依靠核心項目以長期主義運營實現價值共生。

在廣州“國際消費中心城市” 建設的浪潮中，長隆-萬博已穩步躍升為繼天河路-珠江新城之后的第二大商圈，作為廣州重點打造的五大世界級地標商圈之一，年客流已超1億人次，成功躋身2025年度《中國商圈商業力TOP100指數榜單》第30位。

贏商大數據監測顯示，沿著漢溪大道有10大商業體匯聚（統計范圍：已開業購物中心），商業存量面積達92.3萬㎡，未來更有62萬㎡增量供應蓄勢待發，商圈發展勢能持續加碼。

回溯長隆-萬博的質變之路，2020年?是不容忽視的關鍵節點。?以番禺天河城?為代表的商業旗艦入市，堪稱“關鍵一躍”，直接推動彼時萬博CBD的消費能級躍遷。

作為“天河城 2.0”標桿之作，它不僅以“中產家庭品質生活中心”的精準定位，填補了區域潮流品質商業空白，更以強大的市場號召力推動長隆-萬博從商務CBD向“世界級商圈”躍升，成為廣州南部商業升級的“核心引擎”。

正如商圈從塵土飛揚的工地，蛻變為日均30萬人次的消費熱土，番禺天河城的五年歷程， 既是踐行粵海天河城“助力城市生長，‘ 城 ’就品質生活”的企業使命，也是商業體與商圈共榮共生的鮮活樣本。

邁向新一年，我們以此為樣本， 解碼其在 漢溪大道“商業長廊”的黃金區位上，以 “首店引入+業態創新”的運營智慧激發消費動能，沉淀商業地產 可持續發展的核心邏輯。

“5限想象·幕啟新章”番禺天河城五周年慶典現場

01.

五年共振

世界級商圈與商業引擎的雙向賦能

對任何城市而言，一個重量級商圈的崛起絕非偶然，背后由政策、產業、交通、商業協同力量而驅動。

番禺天河城與長隆-萬博商圈，便是在多重時代紅利交織下“雙向賦能”的生動展示。

回應城市戰略，

商業引擎重塑商圈能級

2021年，也就是番禺天河城亮相第二年，廣州入選全國首批國際消費中心城市培育建設，繼而提出打造“世界級、都會級、區域級”三級商圈體系和“5+2+4+22”全新商圈格局。

長隆-萬博自此正式擴容，成為其中5個世界級地標商圈之一，以“文旅+商業+產業”為定位方向，借勢優質產業與年客流超2200萬的長隆文旅IP形成穩定客流支撐，為商業發展夯實流量基礎。

長隆-萬博商圈商業分布情況

來源：城市商業地圖投資研策系統

番禺天河城的落位，率先填補了區域潮流品質商業空白，加上“雙L”建筑造型（象征Love與 Life）及“下沉式中心廣場+獨棟商業+空中花園”的全齡友好型空間形態，與商圈多個商業體形成“差異化定位、互補性發展”的商業集群，共同構成提升商圈消費品質與消費能級的核心引擎。

占據核心區位，

雙地鐵流量底盤延展輻射半徑

緊隨國際消費中心城市建設號角，2021年開通的廣州地鐵18號線與7號線交匯于南村萬博。

而占據萬博CBD核心腹地的番禺天河城，是商圈內唯一無縫鏈接南村萬博地鐵站的大型綜合商業體，這意味著項目實現了與長隆旅游度假區、廣州大學城、廣州南站三大客流集散樞紐的高效鏈接，疊加本身配套的26條公交線路、40余條接駁線及2300個停車位，不僅牢牢凝聚周邊華南碧桂園、雅居樂等20多個高端社區，更實現20分鐘直達廣州市中心、1小時覆蓋粵港澳大灣區主要城市。

番禺天河城輻射范圍示意

來源：城市商業地圖投資研策系統

與此同時，在2024年港人北上消費熱潮風靡之時，項目還率先引入香港直通車服務，成為番禺通往香港市區、香港迪士尼、香港國際機場以及九龍、新界、港島的重要上落站點，每天往返多達40班次。

雙地鐵+跨域多層次交通網絡，有效拓展了區域輻射半徑，也讓番禺天河城逐步形成“品質家庭為基、年輕白領及龐大商旅為輔”的高客質結構。

樹立發展標桿，

“天河城2.0”在地化升級迭代

正如有著“中國第一MALL”之稱的廣州天河城，近30年一路推動天河路商圈崛起壯大，番禺天河城作為粵海天河城集團“2.0版本”標桿產品，不僅成功復刻了“黃金區位+高品質內容+精細化運營”的發展基因，而且通過在地化升級策略讓“天河城模式”在此煥發全新生命力。

據贏商網觀察，其在地化升級主要體現在以下方面：

■ 其一，區位價值定位從物理核心升級為“生態核心”，主動融入區域文旅商貿產業生態，承接商圈潮流消費節點。

■ 其二，內容布局策略從單純的“引進”升級為“共創”，五年煥新近200個品牌，首店占比超過70%，深度參與品牌區域落地，通過定制首店、聯名產品及主題策劃打造獨家競爭力。

■ 其三，運營理念從常態化服務升級為長期價值賦能。以“城市現象級活動+空間運營”雙輪驅動，持續打造區域性特色市集、藝術展覽、IP等重大活動，提升商圈綜合吸引力。

政策導向錨定高度，交通網絡拓展廣度，商業標桿則體現價值共生的深度，三者共同描繪了一個世界級商圈誕生的底層邏輯。

世界級商圈體系帶來了前所未有的發展機遇。項目運營團隊對贏商網表示，近幾年長隆-萬博政企聯動更“實”了，客群結構更“活”了，輻射能級更“強”了，不僅推動番禺天河城融入“大灣區生活圈”，而且直接驅動客流規模與消費力的雙重增長。

據透露，與開業初期相比，其年客流從4000萬人次穩步增長至2025年超6000萬人次，客單價增長約30%；場內客群趨向多元年輕化，其中20-35歲客群占比已提升至45%。

02.

結構性運營煥新

深入塑造商圈吸引力

可以說，番禺天河城的成長之路，正是廣州世界級地標商圈的蛻變縮影。

據不完全統計，開業以來，番禺天河城相繼引入超160家首店品牌（涵蓋行政區、城市及以上級別首店），是長隆-萬博商圈乃至番禺區及整個廣州南部的首店經濟主場；平均每年舉辦各類公關活動及促銷活動約300場，是商圈內名副其實的活力磁場。

五年間，其始終緊扣“中產家庭品質生活中心”核心定位，以階段性內容煥新與運營生態共建，推動商圈及國際消費中心城市建設進程。

開業初期（2020-2021年）：

奠定潮流品質基調，夯實核心定位

開業首年，番禺天河城以A、B兩區超300家品牌的精準互補布局，快速落位覆蓋青年、白領及家庭全場景的消費生態鏈，樹立潮趣青年的多元樂活基地、全周期家庭童樂場的鮮明形象。

彼時市場面臨疫情陰霾，項目卻憑借清晰定位、全矩陣內容及針對性幫扶措施實現穩經營、強基礎，迅速躍升廣州南部消費升級目的地。

成長期（2022-2024年）：

深挖首店，沉淀差異化競爭標簽

站穩腳跟后，策略核心隨即轉入差異化標簽打造，首店便是發力重點。僅2024年，項目引進各類城市及區域首店品牌近40家，包括日式板前料理博多天婦羅泰、年輕日式料理品牌大滿貫、茶飲輕食品牌gaga鮮語、NEW BALANCE高端形象UCC店鋪、高端女裝品牌Edition、潮流女裝MO&Co. 、RE’VAN、MAXRIENY、KELLY MOSS等，形成了強大的品牌號召力。

依托粵海天河城集團品牌資源庫及首店專屬營銷支持，番禺天河城為尚未進入番禺的優質品牌提供全鏈路支持，打造區域首店落地加速器，顯著縮短了周邊消費體驗半徑，更是通過首店的稀缺性與體驗感，構建起吸引年輕人及跨城客群的“商業磁場”。

這一年，項目正式提出“6+4+4”營銷體系，系統性建立差異化運營體系，圍繞商業運營全鏈路，推出“TEEM”系列營銷品牌及自有IP“TEEM仔”，提煉四大標簽印記，打造情緒消費生態。

TEEM仔

• 6大運營支柱：場景升級、藝術策展、市集營銷、會員分級、品質建設、資源挖掘，夯實運營根基；

• 4大自有特色營銷IP：TEEM ART、TEEM MARKET、TEEM TABLE、TEEM POP-UP，構建專屬營銷體驗；

• 4大情感標簽印記：時尚藝術、質價親子、共情浪漫、潮趣生活，撬動消費者情感共鳴。

這套組合拳成效斐然，場內出租率連續三年穩定在94%以上高位，差異化特色深入人心。

成熟期（2025年至今）：

優化生態，鞏固領先優勢

過去一年，番禺天河城厚積薄發，全年共有100+新品牌和煥新店鋪，品牌更新率超過30%，其中首店在新品牌中的占比超45%，品牌級次迎來肉眼可見的提升。

尤其潮流零售和特色餐飲的聚集效應得到強化。契合戶外運動風潮的Salomon、The North Face、moodytiger等番禺首店以及駱駝戶外運動城，將項目推至?潮趣生活方式前沿陣地?。

一批人氣餐飲，覆蓋特色菜、日料、西餐、臺灣菜、韓式料理、四川火鍋、湘菜等多元品類，包括云貴川創意美食Ameigo梅果、山野火鍋山緩緩、云南野生火鍋蕓山季、創意韓餐流量品牌NEED、高端板前模式日式料理半藏、博多旗下的博多一幸舍拉面、網紅日式品牌壽司郎、臺灣小吃品牌小然同學等首店及人氣品牌，還有湘辣辣集團旗下新孵化品牌山鳳凰、九毛九集團旗下新孵化品牌潮那邊鮮烤牛肉等，持續為消費者帶來年輕活力、品質感的消費選擇。

這些新開業品牌迅速入圍大眾點評熱門榜或人氣榜餐廳，也使番禺天河城成為多層次餐飲文化打卡新地標。

此舉無疑是對商圈客群結構多元化趨勢的精準回應，針對年輕潮人、旅游及跨城客群的精細化布局，鞏固了項目作為區域品質生活標桿的王者地位。

正因如此，我們觀察到，全場環境氛圍也在持續升級，包括北下沉廣場、中心廣場、櫥窗、天臺花園改造以及3層兒童樂園設施煥新等一系列動作，加強了A區和B區客流聯動，尤其為B區注入了兼具休閑趣味與藝術美學的空間質感，推動B區出租率突破90%、整體客流同比提升20%。

改造后的中心廣場、 天臺區域

同步于品牌及空間調改，番禺天河城持續進階的營銷活動運營，同樣引爆商圈吸引力。

據贏商網梳理，項目圍繞IP、時尚藝術、潮流熱點三大主軸精心策劃美陳策展與主題活動，深度聯動場內品牌與會員?，共創極具圈層穿透力的互動體驗，助力合作伙伴實現經營價值的突破性增長——這正是驅動項目與商圈可持續生長的關鍵動能?。

化建筑為舞臺，

空間場景的魔力再造

番禺天河城充分利用開放式、圍合型建筑肌理以及下沉廣場、空中連廊、天臺花園等核心點位，持續融入TEEM ART藝術裝置、TEEM MARKET主題市集、TEEM POP-UP快閃等自有品牌活動，徹底?打破傳統商業空間的體驗邊界?，將商場轉化為一個巨型互動舞臺。

■下沉廣場：天然的?人流聚合點?，化身大型藝術裝置與主題市集的專屬秀場，每一次活動都掀起打卡熱潮；

■空中連廊：通過連續性的?主題連廊藝術展覽向上引流，延長停留時間，激發潛在消費；

■天臺花園TEEM GARDEN：以星月為幕，營造出高顏值、強互動的?私享社交與會員尊享空間?。

定期舉辦的藝術展覽

下沉廣場過往活動

自下而上，三大空間點位宛如一條隱形的體驗動線，吸引消費者不自覺入場縱深探索。以藝術展和市集為例，2025年項目開展6期連廊藝術展，強化時尚藝術與共情浪漫標簽印記，通過5場TEEM MARKET主題市集，推動節假日均客流達24萬人次，同比提升9.57%。

而當駐足于下沉廣場，很難不被大疆、小鵬兩大跨層獨棟旗艦店所吸引。這是場內唯二的獨棟品牌門店，項目在門店形象、產品展示及情景氛圍上賦予它們極大的個性化空間，使其成為?流量與銷量的雙重標桿。

小鵬常年穩居“?廣州商場門店銷量冠軍?”寶座；大疆在此設立?廣州番禺飛友線下活動體驗中心，同時也是大疆會員活動開設點和大疆會員中心?，門店銷售同樣位居?廣州第一?。兩者深刻展現出項目空間價值與品牌能量的完美融合。

賦能實際經營，

資源整合的協同成效

2025年，番禺天河城與場內商戶聯合舉辦69場聯動活動。過程中，運營團隊絕非旁觀者，而是?深度參與策劃、物料支持、導流等核心環節?，顯著降低商戶成本，切實賦能業績突破。

以項目牽頭KKV的“微醺調飲市集”為例，不僅把KKV特色飲品帶到了中心廣場C位，更?巧妙撬動場內多家熱門餐飲，共創?打造為期8天的主題狂歡，最終推動KKV創下超40萬增量銷售。

KKV并不是個例，“VIVO X2000Ultra影像館快閃（2025.5.3-5.4）”，短短兩天引爆科技熱潮，門店銷售同比狂飆227%；“浪琴CVD華南巡回首展活動（2025.8.22-8.31）”期間銷售轉化60萬，全月業績突破140萬，刷新歷史峰值?！

由此可見，番禺天河城致力于打造一個?與租戶共生共榮的賦能型超級平臺?。

其建立的分層分類租戶運營體系，持續深化跨界資源整合，包括銀行、車企、頂流IP、藝術院校如廣州美術學院等，不僅拓展了消費促進、公益責任主題活動的廣度與深度，更通過引入品牌車展、重磅IP快閃等活動，提升了項目的?綜合形象與話題熱度?，實現傳播聲量與經營效益的雙豐收。

深耕會員經濟，

促進消費轉化

自2021年起，番禺天河城平均每年舉辦會員活動約80場，逐步精細化會員分層服務，牢牢穩固了會員復購率和忠誠度。

去年，為響應粵海天河城“誠計劃”會員權益升級，項目重磅推出會員分級停車優惠、TEEM TABLE高端會員沙龍等服務，實現從“?規模積累?”到“?價值躍升?”的戰略轉型——開業至今會員規模突破90萬人，會員消費規模從1億提升至近5億，年復合增長率約38.5%，2025年會員復購人數同比增長26%。

從空間場景力到資源整合力再到會員運營力，番禺天河城構建的商業運營生態，遵循著樸素的法則：當?品牌愿意深度參與、消費者樂于沉浸其中，經營價值的轉化自然水到渠成。

03.

長期價值沉淀

“差異化共生”的商圈共贏智慧

歷經五年沉淀，番禺天河城如今穩居大眾點評“番禺區購物熱門榜TOP1”，在贏商股份《廣州人氣購物中心排行榜》超大型項目（商業體量＞15萬㎡）排行中亦穩居TOP4，僅次于天河路-珠江新城商圈的正佳廣場、時尚天河、廣州天河城。

五年間，前瞻性的空間載體、動態迭代的品牌矩陣、協同共生的運營系統三者有機融合，讓其成功打磨出引領、塑造消費新趨勢的綜合實力。

這同樣也是未來項目面臨市場激烈競爭的底氣。據不完全統計，長隆-萬博商圈仍有62萬㎡商業供應蓄勢待發，屆時商業總體量將突破150萬㎡。

在此背景下，番禺天河城的經營智慧是不拘泥于零和博弈的存量競爭，而是著眼于差異化共生的增量共贏。

在項目看來，超90萬㎡商業總體量，恰恰說明商圈具備強大的承載力和多元化消費生態。長隆-萬博的魅力在于“文旅+商業”的復合基因，這也決定了不同項目完全可以根據自身定位，服務好細分客群。

正如番禺天河城始終深耕家庭及年輕客群，夯實“品質生活引領者、家庭消費聚合者、文商旅融合賦能者”的角色定位。

面對未來多元化增量市場，我們了解到，項目將緊扣“有溫度，更懂消費者的時尚綜合體”的核心戰略，深度契合第五消費時代“品質化、體驗化、文化認同與情感鏈接”趨勢，通過空間場景力、品牌煥新力、內容運營力的持續迭代升級，強化消費者情緒價值共鳴，實現商業體的可持續增長與長期價值沉淀。

在此策略下，今年番禺天河城將推進空間美學優化、親子游樂區升級以及時尚潮搭、親子互娛、商務薈聚等潮流體驗業態加碼，持續鞏固其在“時尚家庭消費”這一賽道的核心地位。

更重要的是，項目還將積極對接商圈文旅、產業資源，推動更多跨領域、跨項目的聯動合作，攜手商圈伙伴一起擦亮長隆-萬博這一世界級地標商圈及廣州國際消費中心城市名片。

正如其所堅信的——共同做大商圈蛋糕，才是可持續的共贏之道。

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