從北京第二CBD到“空城”？是誰“掏空”了望京

望京，正經(jīng)歷一場劇烈的陣痛。

阿里巴巴北京總部近2萬員工在遷離，隨后陌陌等公司接連搬走，地標(biāo)望京SOHO空置率一度高達(dá)43%，日租金從巔峰期每平米約15元暴跌75%以上。

望京這個(gè)曾經(jīng)繁華無量的北京第二CBD，開始上演空城計(jì)。

望京到底發(fā)生了什么？

01 撤離潮起：互聯(lián)網(wǎng)大廠的集體退場

曾幾何時(shí)，望京是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的“應(yīng)許之地”。從早期的觸控科技、百合網(wǎng)，到鼎盛時(shí)期的阿里巴巴、美團(tuán)、陌陌、58同城，這里見證了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)黃金十年。

阿里巴巴北京總部的進(jìn)駐，更是將望京推向了“第二CBD”的巔峰。

▲阿里巴巴新總部大樓，已經(jīng)搬離望京

然而，轉(zhuǎn)折在2024年變得清晰可見。

阿里巴巴北京總部約1.9萬名員工遷至五環(huán)外的新園區(qū)，隨后陌陌科技也從望京SOHO搬離。

這并非孤例，熊貓直播、美麗說、A站、映客等昔日活躍的公司早已陸續(xù)離去。

龍頭企業(yè)的撤離，直接導(dǎo)致數(shù)萬高收入崗位轉(zhuǎn)移，動(dòng)搖了區(qū)域的人才根基和市場信心。

02 市場失溫：寫字樓空置率攀升與租金跳水

企業(yè)撤離的直接影響，迅速體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的冰冷數(shù)據(jù)上。

望京區(qū)域?qū)懽謽强罩寐室延|及警戒線，其中地標(biāo)建筑望京SOHO的空置率據(jù)信一度觸及43%。

更嚴(yán)峻的是租金水平的斷崖式下跌。望京SOHO的日租金從高峰期每平方米約15元，跌至3-3.5元的區(qū)間，跌幅超過75%，部分乙級樓宇的租金甚至更低。

市場的供需失衡形成了惡性循環(huán)：空置率推低租金，低租金又難以覆蓋高端物業(yè)的運(yùn)營成本，進(jìn)一步影響樓宇品質(zhì)與吸引力。

03 連鎖反應(yīng)：商鋪空置與住宅價(jià)格回調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)的寒意迅速向整個(gè)區(qū)域生態(tài)蔓延。望京SOHO底商、保利新薈城等商場出現(xiàn)大面積空置，知名零售品牌好特賣也在此開業(yè)不久后閉店離場，實(shí)體商業(yè)活力明顯減弱。

住宅市場也同步進(jìn)入深度調(diào)整。望京二手房掛牌均價(jià)從2023年高點(diǎn)至今，跌幅超過20%，而且仍呈現(xiàn)下降趨勢：

國風(fēng)北京一套120平米兩居室，從2021年的1120萬元跌至目前不到800萬元，跌幅超過30%。

融科橄欖城三期一套兩居室，從2021年的1109萬元跌至目前的700萬元，跌幅更狠。

望京金茂府一套三居室，從2023年的3185萬元跌至2024年的2200萬元，一年內(nèi)就下跌約31%。

04 行業(yè)轉(zhuǎn)軌：TMT紅利消退與成本壓力

望京的困境，根源在于其高度依賴的TMT行業(yè)（科技、媒體、通信）進(jìn)入了深刻調(diào)整期。

過去十年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)式增長，資本涌入，望京精準(zhǔn)承接了這股浪潮，從“睡城”蛻變?yōu)椤盎ヂ?lián)網(wǎng)新星”。

然而，行業(yè)邏輯已變。

用戶增長紅利見頂，市場競爭從增量開拓轉(zhuǎn)向存量博弈，降本增效成為企業(yè)核心訴求。

在此背景下，高昂的核心區(qū)辦公與生活成本，成為企業(yè)優(yōu)先優(yōu)化的對象。

外遷至成本更低的郊區(qū)園區(qū)，從戰(zhàn)略選擇變?yōu)樯姹仨殹?/p>

同時(shí)，資本趨于理性，支撐區(qū)域創(chuàng)業(yè)生態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)投資減少，創(chuàng)新循環(huán)的動(dòng)力隨之減弱。

05 格局之變：多中心戰(zhàn)略下的區(qū)域競爭

北京城市發(fā)展格局的演變，從外部稀釋了望京的集聚優(yōu)勢。

在“多中心”發(fā)展戰(zhàn)略下，海淀憑借在人工智能、芯片等硬科技領(lǐng)域的深厚積累與政策支持，持續(xù)吸引著科技企業(yè)與人才。

即便在朝陽區(qū)內(nèi)部，崔各莊、東壩等新興區(qū)域通過整體規(guī)劃、供應(yīng)高品質(zhì)新房，也分流了大量望京的改善型居住需求。

望京在區(qū)域競爭中的獨(dú)特性和吸引力，正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

06 硬傷顯現(xiàn)：規(guī)劃缺陷與治理短板

在產(chǎn)業(yè)紅利期被掩蓋的內(nèi)生問題，在調(diào)整期被充分暴露。“歪樓”困局是其典型代表，具有雙重含義：

其一是規(guī)劃布局的“歪”。

望京內(nèi)部路網(wǎng)呈獨(dú)特的斜向交叉格局，導(dǎo)致斷頭路多、交通流向復(fù)雜，先天埋下了嚴(yán)重?fù)矶碌幕颍ㄇ谛食蔀閰^(qū)域的一大短板。

其二是建筑形態(tài)與治理的“歪”。

早期如大西洋新城等小區(qū)樓頂違建泛濫，折射出城市精細(xì)化管理的滯后與缺失。

這種“失序感”，與區(qū)域試圖營造的高品質(zhì)國際化形象背道而馳，削弱了其長期吸引力。

07 預(yù)期逆轉(zhuǎn)：市場信心的收縮循環(huán)

房地產(chǎn)市場高度依賴預(yù)期。龍頭企業(yè)撤離、租金房價(jià)下跌，共同塑造了市場的悲觀敘事，形成了 “價(jià)格下跌→信心喪失→拋售增加→價(jià)格進(jìn)一步下跌” 的負(fù)向循環(huán)。

二手房掛牌量激增而成交量持續(xù)萎縮，是市場信心崩塌的直接表現(xiàn)。

這種普遍觀望和看空情緒，不僅抑制了房地產(chǎn)交易，也影響了消費(fèi)與投資意愿，讓區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力承受全方位壓力。

走在今天的望京，往日的繁華印記仍在，但燈光暗淡的寫字樓與空置的商鋪，無言地訴說著變遷。

望京SOHO優(yōu)美的曲線，在夕陽下投射出漫長的影子。

這里的故事遠(yuǎn)未終結(jié)，但那個(gè)由特定產(chǎn)業(yè)浪潮托舉至巔峰的黃金時(shí)代，確已漸行漸遠(yuǎn)。