億萬富豪的無聲投票

1913年，上海最有名的學校——上海敬業學堂的校長葉景沄宣布辭職，辭職理由是：

去北京給兒子陪讀。

葉景沄是光緒元年上海縣試第一名，府試第三名，是上海的大儒。更難得的是，他也是一個睜眼看世界的知識分子，非常推崇西方近代科學。

1905年，敬業學堂進行改革，大家一致推舉葉景沄擔任校長。為了當好校長，他約了黃炎培等人去日本考察教育。回來后，敬業學堂成為中國最早設置西算、理化、博物等課程的學校。

新式教育最大的受益者，正是葉景沄的兒子：

葉企孫。

葉企孫9歲入學敬業學堂，4年后就考入了清華學堂，成了清華學堂的第一批學生。清華學堂就是后來的清華大學，當時它還是一所留美預備學校。

葉景沄知道留學美國的意義，他毅然辭去校長職務，陪兒子到了北京，盡全力托舉兒子。在父親的指導下，葉企孫閱讀了大量經史子集，以及《九章算術》《海島算經》等數學著作。

后來，葉企孫去了芝加哥大學和哈佛大學留學。27歲，他回到清華，以一己之力創辦了清華物理系，培養出了眾多物理學大師。

別的不說，“兩彈一星”的23位功勛科學家中，鄧稼先、?王淦昌、錢三強等九人，都是葉企孫的學生。他是當之無愧的中國近代物理學奠基人。

傳承的意義在此刻熠熠生輝，誰也沒有想到，一位前清的上海舉人，會對“兩彈一星”產生如此深刻的影響。

1

如今，葉景沄葉企孫父子的母校敬業學堂依然存在，它是上海現存歷史最悠久的名校。

葉企孫之后，這座學校走出了十數位兩院院士。它所在的蓬萊路，位于上海真正的起源地和城市核心區域，這片區域后來被稱作：

老城廂。

老城廂之于上海，猶如古羅馬廣場之于羅馬、紫禁城之于北京。 自從 1291 年上海立縣以來，這里 不僅是 上海 地理 中心， 更是上海人的 精神原鄉 ：

足足超過700年了。

最近二三十年，老城廂的重要性才逐漸顯現，上海官方和歷史學家開始關注和研究老城廂。

2022年，葉企孫從小長大的蓬萊路，開始發生巨大的變化。

其中，南房集團和華潤置地聯手啟動了一個前所未有的項目，他們要在老城廂的中心，建設103個小院。老城廂2平方公里的范圍里，這是十年來：

為數不多的合院建筑。

這批建筑的意義，是記錄上海的建筑風貌，以此織補老城廂的歷史。

南房集團是黃浦區下屬的國有企業，是復興老城廂的旗手。在此之前，他們啟動了文脈保護智庫平臺，邀請了很多上海的歷史學家來研究老城廂的歷史，還出版了《上海老城廂》雜志。

而之所以邀請華潤置地入局，是看中他們在蘇河灣的城市更新中的貢獻，這家企業埋頭干了十年。

項目啟動后的第一件事，第一件事是邀請大批歷史學家和建筑學家，研究梳理老城廂的歷史和風土人情。僅僅這項文化甄別的工作，就花了：

一年。

那些老地圖、老檔案從書架的最下面翻了出來，擦去灰塵，大家發現了一個歷史輝煌的滬派江南。

這里的每座建筑、每棵樹、每個顯赫家族，都被重新擦亮。比如他們發現，地塊上有兩棵百年歷史的廣玉蘭樹，這種被稱為“陸地蓮花”的樹種，被江淮大戶人家視為榮耀，證明這里曾住過顯赫的家族，這里是真的士家林立。

華潤置地也把自己的名字，嵌入其中。這個項目，因此被取名為：

士林潤園。

從一開始，他們就決定，要把士林潤園打造成一個藝術品，可以流芳百世的那種。他們相信：

磚瓦可載道。

2

貝聿銘年少時，在叔祖家的蘇州獅子林老宅玩了三個夏天，改變了他的一生。

獅子林的山洞、石橋，成了他審美的起點，他開始思考為什么走廊要七拐八彎？為什么墻上要開各種形狀的窗，從此瘋狂愛上了建筑：

這園子就是他的課本。

2023年，20多位負責修復思南公館的老師傅們，被請到了士林潤園。

他們要修整和復原35組石庫門頭，這是上海里弄建筑最重要的符號，每一個細節都需要仔細拆解，角度和刻法要求極高。

除了門頭，山墻上的磚石、木構和雕花都需要一一轉譯還原。電腦上的建模還不夠，華潤置地干脆打造了一個300平米的基地實驗室：

VMU 視覺樣板區。

各種材料被運到樣板區，一次次試驗拼裝組合。

就這樣門頭、門楣、過街騎樓、百葉窗、八角窗、內天井的木格門窗，被最大程度地保留了下來。這也可能是中國房地產第一個：

街巷歷史大于建筑歷史的項目。

士林潤園的很多黏土磚，都是從拆掉的老建筑中收購來的。要把這些老磚重新砌回去，砌法要是100年前的荷蘭式砌法和中式梅花丁，磚縫要用元寶縫工藝，只有極少數的匠人可以做到。

就連砌墻用的膏灰，也足足調制了兩個月。

磚是老磚，砌法是老砌法，人是老人，任何一方面的妥協，都做不出那個味道來：

除了磚墻，士林潤園的水刷石墻更麻煩，為了保證墻面的光澤均勻，要對表面泥漿洗三磨三，洗刷三次，打磨三次。

這已經不是蓋房子，完全是在修復文物了。他們要用這批建筑，為過去700年的上海存檔。

最擅長中式合院的GAD合伙人蔣愈被請來，負責設計合院形制；思南幫的匠人負責建筑構件；再由“設計界金童”傅厚民為其注入風格，傅厚民在香港出生，受業于劍橋，最擅長高端餐飲和酒店的設計。

中國房地產第一個手工為主的產品，就這樣誕生了。

3

根據萊坊的統計數據，最近幾年，全球1000萬美元以上的超級豪宅，每年差不多能賣出：

2000套。

1000萬美元可以買一艘巴拿馬型貨輪的小麥，或者八分之一船標準原油。在房地產市場上，只有少數幾個城市可以供應1000萬美元以上的貴價資產。

曼哈頓億萬富翁大道上的一套三居室公寓、倫敦切爾西的一幢傳統排屋，或者香港半山的一套高層公寓，都差不多是1000萬美元起。

最近三年，迪拜都是這個市場的最大贏家。迪拜的朱美拉棕櫚島，以及Lanai Islands等頂級社區，都出現了比往年更頻繁的買入：

差不過有600套。

而上海的千萬美元超級資產，絲毫不輸迪拜，有望超過500套。其中，成交件數最高的別墅類項目，正是：

士林潤園。

士林潤園是上海房地產市場上極為特殊的產品，營造者希望確保每一套合院，都是舉世無雙的作品：

一街一題、一房一策、一物一檔。

這里的每一塊磚，每一筆雕花，每個街道都藏著故事。建筑可以成為家族的符號，買家可以獲得私人定制。

士林潤園一看就是中國人的居所，它通過院子和空間來完成，用吳訥孫先生的話來說：

遞進的私密性。

士林潤園建設者們的良苦用心，得到了市場的承認。過去五個月，已經有將近一半的合院被買走。士林潤園聚集起的，是一群：

務實穩健的實業家。

在外灘萬國建筑博覽群、陸家嘴天際線、黃浦江無敵江景之外，士林潤園提供了一個全新的選擇，它不以視覺刺激取勝，更像一件：

隱秘而厚重的藝術品。

示范區創意展示圖，僅供參考

在士林潤園的身上，這批知識精英似乎找到了身份認同。

他們不談資產配置或者保值增值。1000萬美元，在全球任何城市都可以買到塔尖住宅；在加勒比海和地中海，甚至可以購買一個設施完備的中小型私人島嶼；在意大利和葡萄牙，可以入主數百年歷史的修復城堡或葡萄酒莊園，但他們選擇把它放在上海，放在士林潤園。

他們選擇在全球最偉大城市的心臟，安放事業，傳承人生。這是只有他們才能看懂的：

隱秘的榮耀。

4

在梳理士林潤園地塊歷史的時候，大家發現，中國西藥業和娛樂業的先驅，也曾生活在這里：

黃楚九。

這個從寧波來上海謀生的年輕人，從城隍廟擺攤賣藥起家，后來創辦了龍虎公司，是中國第一家民族資本的制藥企業，他們生產的龍虎人丹，就是為了對抗日本仁丹。

黃楚九更為人所知的工程，是上海大世界。這個六角形尖塔建筑設有當時罕見的哈哈鏡、電梯、高空飛船，還開創了男女同臺演京劇的先河，迅速成為上海乃至遠東的娛樂中心。

直到今天，它還是演藝大世界的核心組成。

黃楚九白手起家，推動了民族醫藥業的發展，重塑了近代上海的都市娛樂生活，是真正的最早的：

上海夢。

冥冥之中自有天意，2025年8月，在士林潤園的不遠處，余慶里，華潤置地和南房集團再一次聯手拿下老城廂的另外一塊土地。

余慶里的隔壁，正是黃楚九的大上海。

黃楚九確實是商業鬼才，哪怕以今天的眼光來看，大世界位于人民廣場、外灘、老城廂的銜接地段。外灘、南京東路、豫園、新天地、人民廣場全可以步行到達，確實是辦娛樂業的黃金選擇。

100多年后，這位商業鬼才還在指引著后來者，為上海的城市化注入新鮮血液。華潤置地把自己項目就命名為余慶里，他們要接續這里的文脈和光榮。

華潤置地從一開始就知道，士林潤園和余慶里項目無法成為現金奶牛，它們的藝術性、技術門檻和文化內涵，注定供應量有限。

他們不是在蓋房子，而是用建筑接續歷史，700年老城廂里還藏著太多寶藏。一座偉大的城市，需要不斷以歷史的智慧為燃料，奔向嶄新的未來。

珍愛包叔，順手“在看”