廣東
京東系即將迎來第七家上市公司！京東產發赴港IPO的舉動，暴露出劉強東正在下一盤更大的資本棋局。
這家成立僅5年的企業已悄然構建起橫跨29個省份、10個國家的龐大資產網絡，管理著2710萬平方米的現代化基礎設施。更驚人的是，其資產管理規模突破1200億元，相當于再造了一個中型房地產企業。
京東產發的商業密碼藏在"三位一體"的商業模式里：既當"包租公"收租，又做"裝修隊"改造，還扮演"基金經理"管錢。最新數據顯示，其核心業務——為京東物流等客戶提供倉儲租賃的服務，貢獻了85.4%的收入。而通過舊倉改造實現的資產增值業務，年均回報率高達40%，堪稱點石成金。
財務數據透露著冰火兩重天。雖然前三季度凈利潤達8.23億元，但海外擴張的代價是157億元的巨額虧損。中東市場看似風光——吉達項目讓中沙物流提速30%，可重資產模式就像個吞金獸。
劉強東的資本拼圖正在加速完善。隨著京東工業去年上市，京東系已坐擁6家上市公司。若京東產發成功闖關，這個數字將刷新為7。值得注意的是，京東最近迷上了"資產變現金"的游戲，繼2023年試水REITs后，去年又申報21億元新項目，試圖用金融杠桿緩解資金壓力。
分析師們盯著兩個關鍵問題：當電商增長見頂，這些衍生業務真能成為新引擎嗎？更現實的是，在瘋狂擴張背后，那個70%的毛利率能撐多久？京東產發的上市之路，注定不會平坦。
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