全款購的房為何變成開發(fā)商的“抵債房”？執(zhí)行回轉(zhuǎn)房屋回歸真主人

“這本房產(chǎn)證，我們等了九年……”2025年12月26日，湖南省湘鄉(xiāng)市某小區(qū)業(yè)主孫先生夫婦，在湘鄉(xiāng)市不動產(chǎn)登記中心接過嶄新的不動產(chǎn)權(quán)證書時，激動得雙手微微顫抖。

孫先生夫婦都已年過五旬，這一天，離他們回鄉(xiāng)安居的夢更近了一步。這本遲到的房產(chǎn)證，承載的不僅是對房屋產(chǎn)權(quán)的確認，還有檢察機關(guān)以法治之力守護民生權(quán)益的履職擔當。

在湖南省湘鄉(xiāng)市檢察院辦案檢察官的見證下，孫先生夫婦從不動產(chǎn)登記中心的自助辦理機上取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

購房九年

驚異發(fā)現(xiàn)房屋變?yōu)?/strong>

開發(fā)商的“抵債房”

2024年9月，湘鄉(xiāng)市檢察院受理了一起特殊的民事執(zhí)行監(jiān)督案件。“我們夫妻倆一直清白做人，省吃儉用，就是為了在老家買套房養(yǎng)老，誰能想到，全款購入的房竟然變成別人的了。”孫先生向檢察官訴說著委屈，話語中滿是焦急與無奈。

2016年春節(jié)，長期在廣東省深圳市工作的孫先生夫婦打算在老家湘鄉(xiāng)市購房安享晚年。經(jīng)過多方考察，他們相中了某小區(qū)2501號房，同年2月3日與開發(fā)商簽訂購房合同并全額支付了91萬余元的購房款、維修基金及相關(guān)稅費。2024年6月，孫先生夫婦從深圳回到湘鄉(xiāng)，想要對所購房屋進行裝修時，卻意外發(fā)現(xiàn)他們購置的房屋竟然已經(jīng)被查封、易主。

驚愕之余，孫先生夫婦四處打聽，終于弄清了事情的原委——小區(qū)開發(fā)商因拖欠物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費，被物業(yè)公司訴至法院。物業(yè)公司勝訴后申請強制執(zhí)行，2021年12月9日，法院將該套2501號房作為開發(fā)商資產(chǎn)予以查封，經(jīng)司法拍賣兩次流拍。2022年10月，2501號房被法院裁定歸物業(yè)公司所有，物業(yè)公司隨即辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

發(fā)現(xiàn)自身合法權(quán)益受到侵害后，孫先生夫婦立即向法院提出執(zhí)行異議申請，但被法院以“執(zhí)行標的已執(zhí)行完畢”為由駁回。無奈之下，孫先生夫婦向湘鄉(xiāng)市檢察院申請監(jiān)督。

湘鄉(xiāng)市檢察院受理該案后立即啟動審查程序。辦案檢察官前往法院、住建局、不動產(chǎn)登記中心等部門，調(diào)取案件卷宗及相關(guān)登記信息。初步審查后，辦案檢察官并未發(fā)現(xiàn)法院在執(zhí)行程序中存在明顯違法情形。這更讓辦案檢察官覺得蹊蹺：孫先生夫婦早已付清房款，甚至已經(jīng)完成了房屋契稅的退稅手續(xù)，為何2501號房的產(chǎn)權(quán)仍被轉(zhuǎn)移？

執(zhí)行回轉(zhuǎn)

房屋回歸真主人

辦案檢察官決定從購房合同的簽訂時間與網(wǎng)簽備案記錄入手展開深入調(diào)查。逐一比對銀行流水、契稅繳納憑證等材料后，他們發(fā)現(xiàn)，孫先生夫婦的購房款支付、契稅繳納、獲得購房退稅補貼的時間，均早于法院判決物業(yè)公司勝訴的時間。也就是說，孫先生夫婦購房行為發(fā)生在法院拍賣開發(fā)商資產(chǎn)之前，且孫先生夫婦已全額支付購房款，其合法權(quán)益理應受到法律保護。

那么，2501號房到底是如何變成開發(fā)商“抵債房”的？辦案檢察官逐頁梳理該案時間線與法律文書細節(jié)，并查閱了開發(fā)商與物業(yè)公司之間的所有訴訟及執(zhí)行相關(guān)案卷，終于從浩繁的卷宗中發(fā)現(xiàn)了案件的突破點：我國規(guī)定商品房網(wǎng)簽備案制度的目的，就在于公示房屋交易狀態(tài)，防止“一房多賣”問題發(fā)生。而在2501號房被查封之前，涉案小區(qū)就存在其他房屋被查封后發(fā)現(xiàn)實際已被出售的情況，這意味著房屋交易狀態(tài)更新存在滯后性，開發(fā)商很可能隱瞞了2501號房已經(jīng)出售給孫先生夫婦的真實情況，將已售房屋納入可執(zhí)行財產(chǎn)范圍，導致孫先生夫婦的產(chǎn)權(quán)被“系統(tǒng)性”忽略。

辦案檢察官在對所有執(zhí)行案卷進行系統(tǒng)梳理和交叉比對時發(fā)現(xiàn)，為進行司法拍賣，法院對開發(fā)商所建樓盤銷售情況進行了摸排，所形成的調(diào)查材料里唯獨缺失2501號房所在樓棟的銷售清單。這份材料的“缺失”，說明法院在執(zhí)行調(diào)查過程中并未對關(guān)鍵信息進行必要核實。“在無法明確案涉房屋是否已經(jīng)出售的情況下，理應對房屋權(quán)屬狀況做進一步調(diào)查核實，而非僅依備案登記情況徑行處置。開發(fā)商收到法院處置裁定后，也未提供出售信息，導致已出售的2501號房被納入執(zhí)行范圍，嚴重損害了孫先生夫婦的合法權(quán)益。”辦案檢察官說。

2025年3月20日，在充分調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，湘鄉(xiāng)市檢察院依法向法院發(fā)出檢察建議，指出執(zhí)行程序中對案涉房屋權(quán)屬調(diào)查不清、關(guān)鍵材料缺失、以物抵債程序違法等問題，建議撤銷原執(zhí)行裁定，進一步規(guī)范法院執(zhí)行查封、拍賣程序。

法院收到檢察建議后，迅速進行立案審查，并于2025年10月9日作出裁定，確認該案以物抵債程序違法，并撤銷了此前作出的以物抵債裁定和終結(jié)執(zhí)行裁定，依法啟動了執(zhí)行回轉(zhuǎn)程序。

湖南省湘鄉(xiāng)市檢察院辦案檢察官監(jiān)督法院解除2501號房屋查封。

據(jù)了解，在法院撤銷此前的以物抵債裁定后，物業(yè)公司向法院提出異議，稱其已辦理2501號房的產(chǎn)權(quán)登記。法院審查后駁回其異議，2501號房從物業(yè)公司名下回轉(zhuǎn)至開發(fā)商名下。孫先生夫婦向法院提出執(zhí)行異議，主張其對2501號房享有合法權(quán)利，最終迎來房屋的回歸。

在湖南省湘鄉(xiāng)市檢察院辦案檢察官的見證下，孫先生夫婦從不動產(chǎn)登記中心的自助辦理機上取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

標本兼治

“小切口”撬動“大治理”

個案辦結(jié)并非檢察監(jiān)督終點，為民辦實事的檢察履職也并未止步于一份建議。為防止此類問題再次發(fā)生，辦案檢察官深入剖析造成審查疏漏與執(zhí)行環(huán)節(jié)中制度銜接不暢的深層原因。

辦案檢察官發(fā)現(xiàn)，當?shù)刈〗ú块T、自然資源部門、法院存在信息壁壘，房屋網(wǎng)簽備案、產(chǎn)權(quán)登記與查封、抵押等限制性信息未能及時共享，導致法院無法實時掌握房產(chǎn)真實權(quán)利狀態(tài)，這是法院執(zhí)行錯誤的重要原因。為此，湘鄉(xiāng)市檢察院對近年來該市涉不動產(chǎn)民事執(zhí)行案件開展了專項審查，并對部分案涉小區(qū)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記情況進行抽樣摸排，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)簽備案信息與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息不一致的問題具有一定普遍性，亟需從源頭上堵塞監(jiān)管漏洞。

2025年12月3日，湘鄉(xiāng)市檢察院向相關(guān)部門發(fā)出社會治理檢察建議，建議完善全鏈條監(jiān)管機制和通過數(shù)據(jù)比對清理存量登記問題；建議建立跨部門信息共享平臺，打破數(shù)據(jù)孤島，實現(xiàn)網(wǎng)簽備案，不動產(chǎn)查封登記、解封登記、預告登記、過戶登記狀態(tài)，法院執(zhí)行文書等關(guān)鍵信息在各部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)間自動推送與實時比對，由此構(gòu)建全程動態(tài)跟蹤不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的智能監(jiān)管體系，切實防范因信息滯后或不對稱導致的“一房多賣”“已查封仍備案”等登記沖突和管理風險，保障不動產(chǎn)交易安全與權(quán)利人合法權(quán)益。

檢察建議發(fā)出后，相關(guān)部門高度重視，迅速召開專門會議推進整改。目前，相關(guān)部門已組織專人負責比對和清理商品房存量登記問題，并形成跨部門工作協(xié)同機制，進一步加強線下數(shù)據(jù)共享，推動不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)互通，徹底消除信息壁壘，從源頭上減少因信息割裂導致的執(zhí)行風險。

針對該案中執(zhí)行人員可能存在的不作為或亂作為問題，湘鄉(xiāng)市檢察院將辦案過程中發(fā)現(xiàn)的違紀違法線索同步移送紀委監(jiān)委，實現(xiàn)“案件糾錯”與“追責問責”同步推進，倒逼執(zhí)行工作更加依法規(guī)范，促進司法公正。

檢察監(jiān)督的意義，不僅在于糾正已然發(fā)生的不公，更在于預防潛在的風險。湘鄉(xiāng)市檢察院通過將監(jiān)督觸角延伸至制度薄弱環(huán)節(jié)，放大了個案監(jiān)督的輻射效應，推動建立不動產(chǎn)領(lǐng)域協(xié)同治理長效機制，以“前進一步”的擔當推動社會治理“更進一程”，實現(xiàn)了從個案辦理到類案治理、從事后救濟到事前防范的有效轉(zhuǎn)變，起到了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

“一套房子，承載著一個家庭的希望，而一次精準的監(jiān)督，則可能改變一個家庭的命運。我們辦理的每一個案件都是推動社會體系完善的一小步，正是這無數(shù)的一小步，匯成了法治前行的強大力量。”辦案檢察官說。

拿到房產(chǎn)證的那天，陽光格外燦爛，孫先生夫婦的養(yǎng)老房裝修事宜也提上了日程。

代表點評

推動源頭治理防止“一房多賣”

全國人大代表

湘潭宏大真空技術(shù)股份有限公司

總經(jīng)理　黃樂

習近平總書記強調(diào)，住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。湘鄉(xiāng)市檢察院辦理的這起涉房產(chǎn)民事執(zhí)行監(jiān)督案件，既是檢察機關(guān)深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想的生動體現(xiàn)，也是檢察機關(guān)司法為民、保障百姓住房權(quán)益的具象化展示。

該案中，面對執(zhí)行程序已終結(jié)、案外人實體權(quán)益受損的復雜情況，湘鄉(xiāng)市檢察院擔當作為，依法受理監(jiān)督申請并開展深入調(diào)查核實，有效糾正了法院的不當執(zhí)行行為，維護了當事人的合法權(quán)益。不僅如此，檢察機關(guān)還通過專項審查發(fā)現(xiàn)本地區(qū)房屋網(wǎng)簽備案與不動產(chǎn)登記信息不一致的“普遍性問題”，并向行政機關(guān)制發(fā)社會治理檢察建議，推動源頭治理，有效防止“一房多賣”，實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的監(jiān)督效果。

黨的二十屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》明確提出，健全國家執(zhí)行體制，有效解決“執(zhí)行難”問題。執(zhí)行權(quán)的規(guī)范運行直接關(guān)系到司法公信力與人民群眾的獲得感，希望檢察機關(guān)持續(xù)深化民事執(zhí)行全程監(jiān)督體系建設(shè)，堅持監(jiān)督與支持并重，在依法糾正違法行為的同時，加強與審判機關(guān)的溝通協(xié)作，共同研究破解執(zhí)行工作中的共性難題，切實保障人民群眾合法權(quán)益，維護司法公正與權(quán)威。

來源：檢察日報·民生周刊