物管行業(yè)開年最大并購 新大正9.17億元“豪賭”IFM

更深層的問題是，如何將“互補(bǔ)”轉(zhuǎn)化為不可復(fù)制的競(jìng)爭力。

中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

1月27日，新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“新大正”）方面人士在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“關(guān)于此次收購的相關(guān)問題在重組報(bào)告書里均有對(duì)應(yīng)的答復(fù)。”

1月23日晚間，一紙公告將新大正推至聚光燈下：該公司擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，作價(jià)9.17億元收購嘉信立恒設(shè)施管理（上海）有限公司75.1521%的股權(quán)。

這不僅是2026年物管行業(yè)收并購市場(chǎng)的“開年第一單”，更被視作新大正打破增長瓶頸、向綜合設(shè)施管理（IFM）賽道發(fā)起的一次關(guān)鍵沖刺。

然而，光環(huán)之下亦有隱憂。標(biāo)的公司嘉信立恒雖營收規(guī)?？捎^，但凈利潤率偏低，賬面更承載著高達(dá)4.24億元的商譽(yù)；新大正自身近年業(yè)績?cè)鏊俜啪彛夏芰σ嘣芸简?yàn)。在IFM領(lǐng)域已有萬物梁行、保利物業(yè)等巨頭盤踞的背景下，這場(chǎng)被部分董事投下反對(duì)與棄權(quán)票的“豪賭”，能否真正為新大正開辟出一條差異化的發(fā)展道路，仍是未知數(shù)。

“并購整合而來”的IFM標(biāo)的

嘉信立恒并非一家從零成長起來的公司，它本身便是資本整合的產(chǎn)物。其背后是私募股權(quán)巨頭中信資本旗下的信宸資本。2018年至2023年間，信宸資本捕捉到中國物業(yè)行業(yè)向存量提效轉(zhuǎn)型的契機(jī)，在綜合設(shè)施管理這一細(xì)分領(lǐng)域展開了一場(chǎng)大范圍并購，將七家專長于醫(yī)療、公建、機(jī)電、保安、暖通等不同細(xì)分領(lǐng)域的設(shè)施管理企業(yè)逐一收入囊中，最終合并打造了統(tǒng)一的平臺(tái)公司——嘉信立恒。

這一系列并購整合，讓嘉信立恒的營收規(guī)模實(shí)現(xiàn)了飛躍，從最初的3.6億元猛增至2024年的29.75億元。截至2025年8月，其營收已達(dá)20.33億元，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國32個(gè)省區(qū)市，服務(wù)著SK集團(tuán)、寶馬、嗶哩嗶哩、普洛斯等一批高端商業(yè)客戶，形成了駐場(chǎng)綜合服務(wù)、綠色能源管理及大型活動(dòng)安防三大IFM服務(wù)模塊。

對(duì)新大正而言，這無疑是快速切入IFM賽道、補(bǔ)全全國化布局尤其是強(qiáng)化華東、華北、華南等經(jīng)濟(jì)高地版圖的捷徑。收購?fù)瓿珊?，新大正預(yù)估營業(yè)收入將逼近64億元，行業(yè)排名有望大幅躍升。

值得關(guān)注的是，這份光鮮的成績單背后，隱藏著不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

最直觀的是盈利質(zhì)量。盡管營業(yè)收入規(guī)模龐大，但嘉信立恒的盈利能力并不突出。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，2023年、2024年，以及2025年前8個(gè)月，嘉信立恒的毛利率分別是13.10%、12.69%和11.61%，呈下滑趨勢(shì)；凈利率分別為1.08%、2.88%和3.36%，盡管有所改善，但整體仍處于較低水平。2025年1月——8月，其凈利潤僅為6825.69萬元，凈利率約3.36%。這與新大正同期約5.11%的凈利率存在差距。

更深的隱患在于，其過往頻繁的并購留下了高達(dá)4.24億元的商譽(yù)，占總資產(chǎn)比例約24%。倘若未來整合子公司業(yè)績不達(dá)預(yù)期，可能帶來大規(guī)模的商譽(yù)減值沖擊。此外，嘉信立恒直接或間接控股41家子公司，其本身也仍在消化整合此前并購的多家品牌，組織架構(gòu)與文化融合的復(fù)雜性，為新大正接下來的二次整合增添了難度。

新大正此次收購報(bào)告書中亦提示了標(biāo)的資產(chǎn)盈利能力波動(dòng)、商譽(yù)減值等風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)調(diào)將通過加強(qiáng)投后整合管理來應(yīng)對(duì)。但董事會(huì)審議時(shí)出現(xiàn)的一張反對(duì)票和一張棄權(quán)票，凸顯了內(nèi)部對(duì)整合挑戰(zhàn)的擔(dān)憂。獨(dú)立董事梁舒楠直言，難以從現(xiàn)有資料判斷協(xié)同效應(yīng)能否有效釋放。

打破增長瓶頸

作為一家沒有開發(fā)商背景的獨(dú)立第三方物企，新大正曾以清晰的公建物業(yè)定位在資本市場(chǎng)獨(dú)樹一幟。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，物業(yè)管理行業(yè)整體從“規(guī)模擴(kuò)張”的黃金時(shí)代步入“價(jià)值深耕”的存量時(shí)代。單純的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)面臨增長天花板和利潤率壓力。

新大正的業(yè)績報(bào)表清晰地反映了這一陣痛：其營收增速從2021年的58.4%下滑至2024年的8.32%；歸屬母公司凈利潤自2023年起連續(xù)下滑，2024年同比大幅下降28.95%。2025年前三季度，營業(yè)收入已出現(xiàn)同比下滑。

“物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘價(jià)值深耕’轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期?！毙麓笳麻L李茂順在簽約儀式上透露，“融合了專業(yè)化、集成化與低碳化屬性的綜合設(shè)施管理（IFM）代表了行業(yè)的未來”。

事實(shí)上，傳統(tǒng)物業(yè)管理側(cè)重于保安、保潔、綠化等基礎(chǔ)服務(wù)，而IFM則深入到企業(yè)客戶的非核心業(yè)務(wù)運(yùn)營，涵蓋能源管理、設(shè)備運(yùn)維、空間規(guī)劃、行政支持等更專業(yè)、更具黏性和價(jià)值的領(lǐng)域，單位產(chǎn)出和利潤空間也更高。同時(shí)，國家“雙碳”戰(zhàn)略的推進(jìn)，也為綠色節(jié)能為核心的IFM服務(wù)開辟了廣闊的政策空間。

對(duì)新大正而言，內(nèi)生培育IFM能力耗時(shí)漫長，且其業(yè)務(wù)原多集中于學(xué)校、機(jī)關(guān)等公建領(lǐng)域，在服務(wù)跨國企業(yè)、大型園區(qū)等高端商業(yè)客戶方面經(jīng)驗(yàn)和資源有限。因此，通過收并購快速獲取專業(yè)能力、成熟團(tuán)隊(duì)和優(yōu)質(zhì)客戶，成為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“最佳選擇”。

此次收購嘉信立恒，新大正希望一舉實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域從傳統(tǒng)物業(yè)管理向高價(jià)值IFM的延展，完成從“基礎(chǔ)服務(wù)提供商”向“城市智慧運(yùn)營伙伴”的角色升級(jí)。

從并購到融合 市場(chǎng)競(jìng)爭格局嚴(yán)峻

此次合作只是開始，真正的考驗(yàn)在于，新大正能否讓這場(chǎng)并購產(chǎn)生“1+1>2”的化學(xué)反應(yīng)，并在萬物梁行、保利物業(yè)等巨頭把持的IFM市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

不可否認(rèn)，新大正深耕公建領(lǐng)域，擅長標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化管理；嘉信立恒服務(wù)跨國企業(yè)，強(qiáng)于定制化和敏捷響應(yīng)。二者結(jié)合，理論上能打造出覆蓋政府、學(xué)校、企業(yè)總部、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全場(chǎng)景解決方案，實(shí)現(xiàn)“公共服務(wù)深度”與“企業(yè)服務(wù)廣度”的融合。區(qū)域上，新大正可借力補(bǔ)強(qiáng)長三角、大灣區(qū)等關(guān)鍵市場(chǎng)；專業(yè)上，則可導(dǎo)入綠色能源、大型活動(dòng)安保等增值服務(wù)能力。

但藍(lán)圖落地并非那般容易。市場(chǎng)分析認(rèn)為，此次并購最大的挑戰(zhàn)來自于整合的復(fù)雜性。嘉信立恒本身仍在消化前期并購，如今面臨二次整合。雙方在管理流程、企業(yè)文化、激勵(lì)體系、IT系統(tǒng)等方面的差異，都需要極其精細(xì)化的磨合。新大正過往的收購案例中，整合效果參差不齊，此次規(guī)模與復(fù)雜度空前，管理能力面臨終極考驗(yàn)。

更深層的問題是，如何將“互補(bǔ)”轉(zhuǎn)化為不可復(fù)制的競(jìng)爭力。在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來：“關(guān)鍵在于將嘉信立恒服務(wù)高端制造業(yè)的精密運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，與新大正管理機(jī)場(chǎng)、學(xué)校的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合，創(chuàng)造出獨(dú)特的復(fù)合業(yè)態(tài)解決方案。這需要超越簡單的業(yè)務(wù)疊加，進(jìn)行深度的產(chǎn)品創(chuàng)新與組織重構(gòu)?！?/p>