說句扎心話：廣州二手的絆腳石，可能是保障房

2026剛開年，廣州又開始發(fā)糖了。

前兩天，廣州推出2026首批配售型保障房，包括白云的望廬花園和黃埔的蘿崗和苑，而且離地鐵也不遠。

你猜最低賣多少錢？才1.58萬/平！

不過話說回來，在廣州樓市，保障性住房向來都是個神奇的存在。

即便申請條件非常嚴(yán)格，但由于價格香，跟周邊二手有不小的倒掛差，它一直不缺買家，甚至一度在樓市高峰期成為了香餑餑。

但一個有意思的問題也來了：

如今樓市已經(jīng)翻天覆地，這些保障房所在小區(qū)的二手房，相比高峰期，到底被卷成啥樣了？

保障房旁邊的二手

快被卷成麻花了

我梳理了一下，發(fā)現(xiàn)上兩輪樓市高峰期，廣州的保障房項目基本都集中在白云和黃埔。

先來看看白云。

比如，白云馬務(wù)的南悅花苑，之前經(jīng)適房售價約5216.89元/平，一套70平左右的房源，比市場價便宜近2萬/平。

而在二手市場，2021年，一套57平小戶型，還能賣到2.8萬/平。

但到了2025年，同樣的戶型，業(yè)主掛牌價直接砍了近5000/平，跌幅達到16%，相比旁邊順景花園（掛牌均價約2.6萬/平），便宜3000元/平左右。

又比如，白云龍歸的龍歸花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價最低能到4538.38元/平，比旁邊家和東湖映月二手也便宜（單價2.3-2.9萬/平）2萬/平。

而在二手市場，2022年，75平的次新二手房，成交單價約2.4萬/平。

三年過去，同戶型二手房源，掛牌單價已經(jīng)跌破2萬，跌幅高達32%，依然比家和東湖映月（掛牌均價約2.7萬/平）低不少。

再來看看黃埔。

像老黃埔的瑞東花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價約4708.95元/平，而當(dāng)時周邊商品房價格已經(jīng)去到1.28萬/平。

而從二手市場表現(xiàn)來看，2023年，72平小戶型二手房，成交單價達到3.3萬/平。

2025年，同戶型單價只能賣到1.8萬/平，足足跌了44%，而旁邊萬科金色悅府，二手均價普遍還在3萬/平以上。

還有科學(xué)城的天鹿花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價約7018.36元，而當(dāng)年板塊二手均價約2萬/平，相當(dāng)于打了3.5折。

至于二手表現(xiàn)，2023年，一套74平次新二手房，單價可以賣到2.6萬/平。

但到2025年，同戶型只能1.5萬/平賤賣，單價跌超1萬/平，業(yè)主足足虧了41%，比旁邊峰湖御境類似面積戶型也低了近3000元/平。

那么，這波行情變化背后，到底傳遞了什么信號？

你對保障房的認(rèn)知

可能要刷新了

在我看來，雖然保障房和商品房看似是兩個獨立的賽道，但實際上兩者卻有著千絲萬縷的關(guān)系。

而這波變化，我覺得至少能說明四點核心問題：

其一，保障房受歡迎，從來不是因為市場牛市的普漲帶動，而是因為政策性的性價比。

試想想，樓市高峰期的特征就是，商品房價格大幅上漲、剛需購房門檻快速抬高。

而保障房的價格受政策嚴(yán)格管控，會與周邊二手房形成明顯的倒掛，而且申購有資質(zhì)門檻，相當(dāng)于“定向給剛需發(fā)的福利”。

本質(zhì)上來說，這就是剛需群體在房價上漲壓力下，對低成本、保居住的需求釋放，買的是住的資格，而不是漲的預(yù)期，哪怕板塊沒啥利好，只要價格夠低、能住，就會考慮入手。

其二，保障房所在小區(qū)二手房下跌，是商品房遵循市場規(guī)律的正常回調(diào)，反映的是整體樓市的下行壓力。

畢竟，二手房的價格核心，是由市場供需、增值預(yù)期、流通性決定的。

在樓市下行期，購房者觀望情緒濃、二手房掛牌量增加、價格內(nèi)卷，所有缺乏強核心支撐的板塊，二手房基本都會隨大市下跌。

保障房所在小區(qū)的二手房也不例外，它的下跌首先是大環(huán)境的傳導(dǎo)結(jié)果，說明樓市的下行壓力已經(jīng)傳導(dǎo)到了剛需板塊，商品房的水分被擠掉，價格回歸到真實的市場水平。

圖源攝圖網(wǎng)

其三，這波行情暴露了很多保障房所在板塊的核心價值是居住屬性主導(dǎo)，增值或抗跌屬性很差。

因為保障房的選址，通常都在城市近郊或遠郊，周邊配套也一般，人口以剛需群體為主，所以這類板塊本來就很難有上漲的核心要素。

在樓市高峰期，這類板塊二手房即便出現(xiàn)抬頭，只是因為跟著大市喝了口湯，一旦樓市下行，沒有核心利好托底，自然會率先下跌，甚至跌得比核心板塊更狠。

總之一句話，保障房所在的板塊，一般只有居住價值，沒有投資價值。

其四，保障房的存在，在樓市下行期會進一步分流板塊剛需，加劇周邊二手房的下跌壓力。

樓市高峰期，保障房和周邊商品房的客群雖有重疊，但商品房的增值預(yù)期會吸引一部分有能力的剛需。

但樓市下行期，剛需買家的需求回歸“自住+低成本”，這時保障房的價格優(yōu)勢反而會被無限放大。

很多符合保障房申購資質(zhì)的剛需，可能會直接選擇保障房，哪怕不符合資質(zhì)，也會因為板塊有大量低價保障房，覺得周邊二手房不值這個價，進而壓低二手房的成交價格。

講真，廣州樓市的糖越來越甜，但市場的藥也越來越苦。保障房給了剛需體面的退路，也給了二手房沉重的一擊。

請記住：在居住屬性主導(dǎo)的板塊，房子就是用來住的。想靠它跑贏大市，那可能只是你一廂情愿的錯覺。