住上海老破小的人，都在偷偷賺大錢？

無物業、采光差、鄰里搶公共空間，上海老破小明明住得糟心，為啥有人越住越富？200萬上車，租金收益秒殺理財，甚至一套70㎡能改四房，這里面藏著多少普通人不知道的賺錢密碼？今天一次性說透，住老破小的人，到底在賺什么錢！

提起上海老破小，很多人的第一印象是“破、舊、擠”：樓梯斑駁、管道老化，曬個被子要把桿子伸到窗外，修個水管得自己在網上找師傅，鄰居還總為門口鞋柜、電瓶車的擺放爭得面紅耳赤。可就是這樣的房子，每年卻占了上海房產成交的半壁江山——數據顯示，上海每年成交的房子里，有一半總價在300-350萬以下，而這些房源，大多是老破小。

更讓人意外的是，住老破小的人，未必是“買不起好房子”，反而有不少人在偷偷盈利。有人買老破小出租，租售比能達到2.6%-2.8%，比銀行大額存單的收益還高；有人低價收購后簡單裝修，拆分成2-3套出租，租售比直接翻倍；還有人賭加裝電梯、拆遷，一套房能賺幾十萬甚至上百萬。

為啥老破小能賺錢？核心原因就一個：性價比和稀缺性。上海核心區的老破小，哪怕房子再舊，周邊的地鐵、醫院、商圈、學校等公共資源，是遠郊新房根本比不了的。就像徐匯、靜安、黃浦的老破小，出門步行10分鐘能到三甲醫院、地鐵站，周邊有展覽館、圖書館，甚至還有網紅咖啡館和潮流街區，這種便利性，是再多錢也難復制的。

而且老破小的得房率，簡直是“隱藏福利”。和新房、次新房相比，老破小沒有復雜的公攤計算，很多房子還能“偷面積”——門口做個鞋柜、包個陽臺、樓道里擠個儲物空間，算下來得房率幾乎能到100%。更夸張的是，像徐匯永嘉新村、靜安裕華新村這類新式里弄，70㎡的房子居然能改成四房，露臺、過道還不算產權面積，實際使用空間遠超產證標注。

當然，住老破小的賺錢路，也不是人人都能走。不同預算、不同需求的人，玩法完全不一樣，踩錯坑可能血本無歸。

對于預算200-300萬的年輕人來說，買老破小更像是“買上海的入場券”。這個預算在老家能買120㎡的大房子，但在上海，只能選擇老破小。可別覺得虧，這筆錢不僅能讓你在上海扎根，還能解決戶口和孩子上學的問題。就像有購房者為了孩子上學，在黃浦買了一套使用權老破小，既能掛戶口入學，還不影響打新積分，一舉兩得。這個預算段買房，不用糾結板塊能級，重點平衡地鐵和面積，先上車再說。

預算300-500萬的人，更適合“撿漏核心區”。優先選徐靜黃（徐匯、靜安、黃浦）的“美麗家園”樣板工程，這些小區有政府改造加持，外立面翻新、加裝電梯，居住體驗和房價都有保障。比如黃浦思南路26弄，經過改造后，小區環境堪比新房，不僅住得舒服，流動性也強，哪怕以后想賣，也能快速出手。

而預算500萬以上的投資者，玩老破小更像是“做資產配置”。他們不會只買一套，而是分散持有，就像買基金一樣，降低風險。有的會低價收購法拍房，簡單裝修后出租；有的會和中介深度綁定，獲取“筍盤”信息——那些比市場價低5%-7%以上的房子，才是真正的賺錢機會。不過投資老破小很辛苦，要和房東、中介、租客打交道，還要應對假租金合同、拆遷假消息等套路，賺的都是“辛苦錢”。

很多人好奇，老破小的未來到底怎么樣？會不會越住越貶值？其實老破小的結局，早就有了明確方向，主要分四種：一是像張園、新天地那樣，保留建筑風貌，人走房留，變成網紅打卡地；二是原拆原建，加裝電梯、優化配套，提升居住體驗；三是政府短租，把老破小收回來，置換給居民遠郊新房，再改造成人才公寓；四是政府收購，搭配房票和現金，引導居民置換。

從趨勢來看，核心區的老破小生命力很強，遠郊老破小則會逐步被淘汰。上海內環內的老破小，依托優質公共資源，哪怕房價短期波動，長期持有（3-7年）依然有保障；而那些沒有配套、位置偏遠的老破小，不僅居住體驗差，流動性也差，以后想賣都難。

還有一個值得關注的現象：上海的中老層開始反向置換。很多70后、80后，孩子已經上大學，開始把500萬的房子拆分成兩套200萬的，給孩子準備婚房；或者從沒有電梯的老破小，置換到江橋、華新等有電梯的動遷房。這種反向置換，也讓核心區的老破小需求保持穩定。

最后給大家提幾個實用建議：如果是剛需上車，200-300萬預算，優先選外環內地鐵沿線的老破小，別糾結短期漲跌，先解決居住和戶口問題；如果是投資，一定要買足夠便宜的房源，優先核心區流動性好的房子，別盲目追拆遷預期；如果已經持有老破小，除非有極大不利因素，否則現在不是賣的好時機，不如持有收租，等待合適的交易窗口。

其實住上海老破小，賺的不止是錢，還有生活的便利和城市的紅利。它不是“窮的象征”，而是很多普通人扎根上海的起點，是資產配置的穩妥選擇。那些看似糟心的居住細節背后，藏著的是上海的煙火氣和賺錢邏輯——看懂了老破小，你才算真正看懂了上海的房產市場。