從上地回暖看二手房的局限性

最近上地、清河等地，成交量和成交價出現了一定的變化，對比25年底市場最差的時候，是有些回暖跡象的。

但今天我們討論的，既不是所謂的“漲”也不是上地的學區本身。

（其實不應該講“漲”，這是合理價格回歸）

而是透過上地市場變化，來說明兩個現象：

一是二手房的“三公里現象”；

二是二手房“角斗場原則”。

并且這倆不是獨立的，而是相輔相成的。

【二手房的“三公里現象”】

互聯網看多了，大家總覺得，全北京買房者，都是像咱們一樣，全城視野看房、選房，并且對賣房者而言，也有無數的其他區域的人過來買房。

很遺憾地告訴你，北京二手房市場是一個嚴重依賴剛需的區域性市場，無論市場有多差，二手房成交量單月過萬套，沒什么難度。

那這1萬人，為啥會在市場很差的時候出手呢？

你可以說是以價換量，但本質就是，“他買到了他父母附近”、“他買到了單位周邊”等等。

不像一手房可以鋪天蓋地宣傳，吸引很多遠道而來的購房者看房、買房，大部分的二手房買房者，根本不看什么自媒體、什么互聯網大V，他就是要買到他熟悉的“三公里之內”。

所以你會發現一個奇特的現象，月成交1萬套的時候，所有自媒體房產團隊，二手房幾乎沒有任何成交；1.2萬套，勉強有零星成交；上到1.5萬套后，互聯網這種房產團隊，成交量才會大增。

這說明，支撐市場的是區域性剛需，區域性剛需買房多數沒有那么復雜研究。

市場差的時候，完全就是區域性買家，就近把房買了；

只有市場活躍起來，跨區域、大范圍選房的人才出來。

所以北京二手房的內核，還是“三公里現象”，這是二手房成交的基本盤，你不能指望大范圍跨區域買房者，去一個不熟悉的地方買房。

換個視角，比如一個剛需學區家庭，就算他知道上地學區不錯，但如果他熟悉的范圍是北二環，那他最后大概率還是會選德勝、月壇，或者就近的和平里，充其量順便看看萬柳，他幾乎不會接受上地，反之同理。

我說這個，是想告訴大家，對于每個板塊的基本盤，沒那么容易動搖，特別是頭部學區，北京的確是上學的人越來越少了，但不是沒了，當一個區域的房價，特別是剛需性頭部學區房，價格降到一定程度且上學通路反而越來越好的情況下，它會自然回到應有的價格上的。

當然這種局限性，它是雙刃劍，市場差的時候，會深度恐慌砸盤，當出現轉折的時候，它甚至會不合理溢價。

（這里還要補充說明下：“三公里現象”要結合總價范圍和購房目的，否則會一味追求板塊而錯配，這更可怕，下面會講。）

【二手房的“角斗場原則”】

1.預算固定

二手房不同于一手房，預算非常固定，看房過程中變化極小。

一手房看著看著就容易變化甚至沖動，所以價格往往變化不小；

二手房基本就是鉚著某個價格，很少出現變化。

比如前段時間，上地補跌的時候，有人認為柳浪家園這種回遷房，或海淀北部某些新房對上地造成了巨大的影響，我一直對這種觀點保持審慎的態度。

我認為，300萬和300萬競爭，500萬和500萬競爭，300萬和500萬根本不在 一個角斗場里，說不著的事。

2.目標明確

特別是學區，1就是1，1.1就是1.1，1和1.1差距很大，選1.1的人了，不太容易妥協選1。

還是上地的例子，柳浪家園、裕和嘉園這些回遷房會不會對上地造成影響？

我認為是否定的。

上地東里、馬連洼北路一號是正統上地實驗學區，這是1.1；而回遷這邊是上地學片，這是1。別看細微差別，但是對剛需家長來說，意義非凡。

往好了說，這倆的區別也至少是1.1和1的區別。

買1的人沒準發現上地實驗這邊價格降得足夠香了，稍微夠一夠1.1，而買1.1的人，是不會妥協選1的。

1和1.1，是兩個單獨的、邊界清晰的角斗場。

學片內各種1的回遷房，不會對上地東西里、馬北1號這種1.1構成結構性的影響，上地之前猛跌一陣，是因為更早之前跌得少，它屬于是補跌。

{上地學區，24年二季度對比23年一季度平均只跌了6%，后面25年的補跌，那是必然會發生的}

當然上地只是拿出來舉例，如果你能掌握到這里的精髓，就再也不會被某些降智言論影響的，動不動就“誰誰誰又背刺哪哪哪了”，這都是為了賣幾套不好賣的新房博主，故意給你虛構成在同一個角斗場里，這當然是不對的。

3.例外：跳出角斗場。

想要跳出角斗場，必須要滿足兩點：

一是足夠稀缺，二是足夠適配。

①足夠稀缺，就是要“高處不勝寒”。

也就是說，在它自己的維度里，幾乎不可以有對手盤。

比如：圓明天頌。

在北京過去3年普跌30%—35%的情況下，它交房后，很反市場地，對比開盤價還漲了很多（對比開盤時價格，也是一樣的情況）。

就算樹村安瀾北京在賣一手房，也不會構成對圓明天頌的威脅，根本就不是一個產品。

安瀾北京根本對其沒有任何傷害，甚至我認為，等安瀾北京滿5年后，二手房均價，圓明天頌單價依然吊打安瀾北京。

未來二手市場，競爭的是足夠稀缺，7年后的圓明天頌依然稀缺，而7年后的安瀾北京，也就是泯然眾豪宅矣。

②足夠適配，就是要成為“huǐr”。

很多人都讀成“會兒”，就是過年時你們打麻將的那張“會兒牌”。

“huǐr”并不一定是六邊形戰士，但它務必是房產里的“經濟適用男”（區別于經濟適用房，別誤解哦）。

回龍觀的融澤家園、金域華府就是這種東西。

你讓我住，坦率講，剛來北京的時候，那就是我的白月光，但現在畢竟不是當年，現在我大概率不想住。

但現在看無論對于剛需、小剛改、上車、甚至積分落戶，找一個帶電梯、總價300萬左右、有地鐵、房齡在20年附近甚至以內，但凡是通勤1小時內的家庭，要不要順便看看這幾個小次新？

要的，甚至有的人接受1小時多一點都行。

因為低總價，就意味著可以妥協。

而往往低總價，面對的最大難題不是極高品質，而是通勤時間，他們當然知道300萬可以在北六環附近買到新房，但他們實在通勤折騰不起。

（但這種妥協，又不是老破小的那種妥協，購房者是有一定要求的）

當然了，我只是舉例，北京這種“huǐr”，肯定還有其他。

【結語】

結合三公里現象和角斗場原則，可以讓我們更清醒地看待市場，你可以把北京剛需看作一棵大樹，它的根部已經扎得足夠深，大風來時，樹葉會掉，甚至風更大的時候，根部也會跟著晃一晃。

總有人想“掀桌子”，想把它不認可的大樹連根拔起，這是不成熟的，更是不客觀的，房產初學者往往會犯這樣的常識性錯誤，慢慢地，隨著買房中吃的虧越來越多，你就妥協了……

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