千萬首付買來一場官司，誰在說謊？

一位成功拿下上海頂流江景豪宅的買家，在支付了數千萬首付后，不僅沒拿到房子，反而被開發商告上法庭，索賠1200余萬元。

1月22日，一篇《致新鴻基地產主席郭炳聯先生的公開信》在社交平臺流傳。

公開信顯示，這位購房者購買的樓盤是上海濱江凱旋門三期，開發商是香港房企新鴻基地產。

項目于2024年4月開盤，入市均價超過17萬元/㎡，套均總價4000余萬元，最貴的一套房源總價超過1.1億元。

根據當時上海購房政策，參與搖號開盤的積分入圍線需達到113.04分，這意味著購房者除了在上海名下無房，還需具備253個月的社保記錄，即至少從2003年起連續繳納社保滿21年。

即便門檻如此之高，開盤當天，212套房源仍被一搶而空——能買到的，要么是深耕上海多年的富豪，要么是頂尖精英。

總之，有錢人。

2024年4月30日，這位購房者與開發商簽訂購房合同，支付了約1200余萬元的首付（30%），余下約2800萬元計劃辦理銀行按揭。

問題正出在這筆貸款上——買家稱，開發商此前指定的銀行三次書面確認其貸款資格，但事后卻發現該行并無審批如此大額按揭的能力，導致貸款逾期。

買家表示，自己隨后主動聯系兩家國有銀行并成功獲批貸款，但開發商卻以“流程有風險”為由拒絕配合放款。

最終，開發商提起訴訟，要求解除合同并索賠1200萬元。買家在公開信中堅持認為，逾期責任不在自身，而是開發商指定的銀行能力不足所致。

公開信發酵四小時后，新鴻基地產發布聲明，稱信中所言“與客觀事實嚴重不符”，公司從未指定貸款銀行，買家未能按時獲貸是“其個人原因所致”，且經多家銀行確認。

雙方各執一詞：買家指責開發商指定銀行卻能力不足、后續拒不配合；開發商則否認指定，將責任歸于買家自身。

但凡買過新房的人都知道，在按揭買房過程中，開發商通常都有幾家合作銀行。

這種合作不僅出于流程便利與風險控制，核心驅動力之一便是銀行提供給開發商的貸款返點

所謂房貸返點，是指銀行為了爭奪客戶，向推薦貸款的中介或開發商支付一筆傭金。

它本質上是銀行的一種營銷手段，尤其在二手房市場更為普遍。在一手新房市場，這筆費用常被看作是開發商為合作銀行引流的報酬。

雖然開發商公開聲明“未指定銀行”，但實際操作中，引導、推薦或設置便捷通道與特定銀行合作是行業常見做法。

對開發商而言，合作的吸引力顯而易見：銀行會按貸款金額的0.35%至1%甚至更高的比例向合作方支付返點。

以濱江凱旋門這樣總銷售額可能超80億的豪宅項目為例，即便按0.5%估算，潛在的返點利益也高達數千萬元。

與固定幾家銀行合作，有利于開發商統一管理購房者的貸款進程、加快回款速度，并控制因購房者自行尋找銀行可能帶來的不確定性。

此外，合作銀行往往同時是項目的開發貸款提供方，通過個人按揭業務的合作，可以鞏固銀企關系，獲取更全面的金融支持。

新鴻基在聲明中表示并未向任何購房者指定貸款銀行，那意味著購房者應可自主選擇按揭銀行，開發商則須配合銀行放款。

那么既然開發商稱未指定銀行，購房者又聲稱已拿到貸款，造成逾期的關鍵可能只有一個——時間

一般來說，購房者從交完首付到辦理按揭放款有一定周期。

購房者先前在開發商推薦的銀行辦理按揭消耗了時間，但貸款并未獲批。后續自行找銀行審批，雖然成功，卻已超過合同約定的付款期限。

于是，開發商拒絕配合，并依據合同提起訴訟。從法律意義上講，這似乎有理可依。

但開發商的本質是賣房子的，有人掏錢買不可能不收房款，而舉報信中購房者強調房子買來是“自用”，這話也聽著怪怪的。

就這事網上討論還沒完，在新鴻基發布聲明后5小時，公開信作者再度發文，標題直指《強烈要求新鴻基地產審計濱江凱旋門是否存在商業賄賂問題》。

文中質疑項目限制貸款銀行選擇，并指出0.4%-0.6%的貸款返點若按總銷售額估算可達約1400萬元，要求開發商審計并公開結果。

上海這場圍繞頂級豪宅的糾紛，買家手握“指定銀行”的指控，開發商高舉“自主選擇”的聲明，讓大嘴想起了《華爾街之狼》——

每個人都在財富游戲里聲稱遵守規則，直到規則開始“咬人”。