2026年房地產(chǎn)的走勢(shì)，很明確了

2026年，是“十五五”的開(kāi)局之年。在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的總基調(diào)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步釋放，供需關(guān)系逐漸調(diào)節(jié)。

未來(lái)市場(chǎng)的走向，仍需重點(diǎn)關(guān)注三大關(guān)鍵變量的演進(jìn)：一是庫(kù)存的改善情況，二是在價(jià)格波動(dòng)中居民信心與預(yù)期的轉(zhuǎn)變，三是政策的力度與效能。

2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

我們預(yù)計(jì)2026年商品房銷售面積7.8億平方米。 其中，一線城市預(yù)計(jì)，銷售面積為3992萬(wàn)平方米，占比全國(guó)5.1%；二線城市預(yù)計(jì)銷售面積達(dá)22682萬(wàn)平方米，占比全國(guó)29.1%；三四線城市預(yù)計(jì)銷售面積達(dá)51226萬(wàn)平方米，占比全國(guó)65.8%。

一線城市新房銷售面積下降源于土地供應(yīng)減少。 自2021年起連續(xù)四年土地供應(yīng)大幅下滑，市場(chǎng)新增供給明顯減少。這一現(xiàn)象在2025年延續(xù)，2025年1-10月，一線城市月均土地成交建筑規(guī)劃面積104萬(wàn)平方米，較前4年月均成交減少65%。我們預(yù)計(jì)全年土地成交規(guī)劃建筑面積約1268萬(wàn)平方米，同比下降28%。

一線城市的剛需長(zhǎng)期存在。一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)。 政策調(diào)整形成有力支撐。 需求端，房地產(chǎn)限制政策仍有優(yōu)化空間，如進(jìn)一步放松限購(gòu)政策、調(diào)整交易稅收政策等。供給端，“好房子”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，城中村改造盤活核心區(qū)土地。 改善購(gòu)房者的置換需求。 核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加，釋放改善需求。 成交量方面，我們預(yù)計(jì)2026年一線新房市場(chǎng)成交量同比下降，銷售面積為3992萬(wàn)平方米，占比全國(guó)5.1%，成交占比進(jìn)一步提升。 VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

價(jià)格方面，預(yù)計(jì)2026年一線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于二手房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅同比下降1.2%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降5.8%，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅小于二手房。以上海為例，上海新房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)5.1%，2025年新房表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。一是需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。2024年上海落戶人口超8萬(wàn)人，創(chuàng)歷史記錄。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的購(gòu)房需求支撐；二是產(chǎn)品力顯著提升。新房產(chǎn)品迭代升級(jí)，在戶型、社區(qū)規(guī)劃及科技住宅等方面顯著優(yōu)于同區(qū)位二手房，形成產(chǎn)品代際差，有效激活改善型需求，并推動(dòng)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲；三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。核心區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)增加，契合改善人群資產(chǎn)配置需求，多個(gè)豪宅項(xiàng)目“日光”反映出改善需求充足；四是政策環(huán)境改善。2025年購(gòu)房限制政策的進(jìn)一步優(yōu)化，釋放了此前被壓抑的合理住房需求。

我們預(yù)計(jì)2026年二線城市新房銷售面積同比下降，城市間房地產(chǎn)表現(xiàn)差異較大。

二線城市需求主要來(lái) 自三方面， 一是持續(xù)的人口凈流入 。 人口是最堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)，如合肥2024年常住人口增量達(dá)15萬(wàn)，正式晉級(jí)千萬(wàn)人口城市，增速超過(guò)一線城市。杭州、成都分別增加10萬(wàn)、7萬(wàn)，增長(zhǎng)位于二線城市前列， 上述城市新房量?jī)r(jià)表現(xiàn)良好； 二是寬松的政策環(huán)境。 政策優(yōu)化即釋放了潛在的購(gòu)房需求，也是房?jī)r(jià)的重要支撐。2024年10月杭州放開(kāi)新供應(yīng)土地限價(jià)，后續(xù)的土拍成交地價(jià)上漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期； 三是產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)。 高品質(zhì)住宅推動(dòng)了改善需求的釋放。

二線城市內(nèi)部有分化，加之土地供給減少，我們預(yù)計(jì)2026年二線城市新房銷售面積約為22682萬(wàn)平方米，約占全國(guó)總量的29.1%。

三四線城市新房銷售面積在全國(guó)的占比將進(jìn)一步下降。

過(guò)去十年，三四線城市銷售面積大幅增長(zhǎng)、占比大幅提升。2012年三四線城市銷售面積為6.9億平方米，占比全國(guó)銷售面積的62.1%，2018年三四線城市銷售面積增長(zhǎng)至11.3億平方米，成交占比達(dá)65.9%，銷售面積歷史高點(diǎn)在2021年達(dá)12億平方米，成交占比歷史高點(diǎn)在2022年達(dá)68.9%。2024年三四線銷售面積為6.4億平方米，僅為高點(diǎn)的53%，占比下降至65.4%。

三四線需求主要來(lái)自本地居民住房需求、外地務(wù)工人員置業(yè)需求、返鄉(xiāng)置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求。由于大部分三四線城市新增需求有限，我們預(yù)計(jì)2026年三四線新房銷售面積為51226萬(wàn)平方米，占比全國(guó)65.8%，成交占比較2025年下降。

2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存怎么看？

商品房庫(kù)存分為三個(gè)口徑，已竣工未銷售的現(xiàn)房庫(kù)存、已開(kāi)工未銷售的在建庫(kù)存、已拿地未開(kāi)工的土地庫(kù)存。

從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，三大類庫(kù)存均呈現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)。 現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）已連續(xù)8個(gè)月下降，截至10月末為7.6億平方米，較9月末減少322萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積減少292萬(wàn)平方米至3.96億平方米。已開(kāi)工未銷售的在建庫(kù)存規(guī)模為25.7億平方米，較2024年減少2.81億平方米。而已拿地未開(kāi)工的土地庫(kù)存約23億平方米。

影響購(gòu)房者預(yù)期的因素有哪些？

房地產(chǎn)是供求問(wèn)題，更是預(yù)期問(wèn)題。市場(chǎng)參與者的預(yù)期差，會(huì)直接影響需求的釋放。

影響預(yù)期的三大因素，一是房?jī)r(jià)走勢(shì)。二手房?jī)r(jià)格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比分別下降5.7%、0.7%。法拍房?jī)r(jià)格拉低成交邊際價(jià)格。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1-10月，法拍住宅成交均價(jià)同比下降12.3%，邊際價(jià)格對(duì)市場(chǎng)成交價(jià)格有參照價(jià)值會(huì)放大價(jià)格下行壓力。

二是庫(kù)存情況。當(dāng)前二手房掛牌處于高位，除深圳外掛牌量企穩(wěn)。截至2025年12月3日，一線城市大中介掛牌量分別為北京13.7萬(wàn)套，相較2024年末增長(zhǎng)7%；深圳8.5萬(wàn)套，相較2024年末增長(zhǎng)73%；廣州14.7萬(wàn)套，相較2024年末增長(zhǎng)2%。

三是租金回報(bào)率。一線城市租金回報(bào)率回升。截至2025年11月，該指標(biāo)回升至1.82%，較2021年7月的1.3% 歷史低點(diǎn)顯著提升了52個(gè)基點(diǎn)，已接近10年期國(guó)債收益率。租金回報(bào)率的提升，房產(chǎn)配置價(jià)值增加，會(huì)影響居民的租買決策，改善購(gòu)房者預(yù)期。

2026年政策重點(diǎn)是什么？

1、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度

開(kāi)發(fā)方面，完善從獲取土地到施工過(guò)程中，相關(guān)制度的全流程。夯實(shí)項(xiàng)目公司與房企總部之間的法律責(zé)任，不得提前抽取項(xiàng)目資金與分紅，從制度上保障項(xiàng)目交付和購(gòu)房者權(quán)益。

融資方面，推行融資協(xié)調(diào)機(jī)制與“白名單”制度，據(jù)住建部及各地政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，截至2025年10月11日，全國(guó)商品房項(xiàng)目“白名單”累計(jì)審批貸款規(guī)模已超7萬(wàn)億元。新模式下，融資主要依靠開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸。

銷售方面，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大。2025年1-10月全國(guó)商品房現(xiàn)房銷售占比已提升至35%，較2024年同期增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)。強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。對(duì)于仍采用預(yù)售的項(xiàng)目，各地嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，降低商品房項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

2、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被納入五年規(guī)劃建議，是推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。“好房子”建設(shè)聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，涵蓋建筑保溫、隔熱、隔音、防水等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)、社區(qū)無(wú)障礙配套、適老化改造等宜居相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。新的住宅項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)已于2025年5月1日生效，為“好房子”建設(shè)提供了技術(shù)依據(jù)和規(guī)范。

“好房子”有助于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)上商品房的產(chǎn)品力、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。高品質(zhì)項(xiàng)目去化更快，可以引領(lǐng)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展主動(dòng)轉(zhuǎn)型。也可以滿足“人民對(duì)美好生活的向往”，激活改善型需求，為市場(chǎng)注入新動(dòng)力。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)政策解讀偏差；調(diào)研樣本有限，不足以反映市場(chǎng)主體；數(shù)據(jù)可得性局限，口徑不完全統(tǒng)一；歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差；房企債務(wù)重組壓力超預(yù)期。

2026年，是“十五五”的開(kāi)局之年。在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的總基調(diào)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步釋放，供需關(guān)系逐漸調(diào)節(jié)。

未來(lái)市場(chǎng)的走向，仍需重點(diǎn)關(guān)注三大關(guān)鍵變量的演進(jìn)：一是庫(kù)存的改善情況，二是在價(jià)格波動(dòng)中居民信心與預(yù)期的轉(zhuǎn)變，三是政策的力度與效能。

1、2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

1.1、2026年房地產(chǎn)銷售面積測(cè)算

2025年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積7.9億平方米，我們預(yù)計(jì)2025年全年商品房銷售面積合計(jì)約為8.7億平方米，同比-10.2%。其中，一線城市預(yù)計(jì)同比下降6.2%，銷售面積為4340萬(wàn)平方米；二線城市預(yù)計(jì)同比下降12.3%，銷售面積達(dá)25485萬(wàn)平方米；三四線城市預(yù)計(jì)降幅9.5%，銷售面積達(dá)57627萬(wàn)平方米。

2025年1-10月土地成交建面同比再下降。2025年1-10月土地成交規(guī)劃建筑面積5.7億平方米，同比下降9.7%，自2021年起連續(xù)五年土地供應(yīng)大幅下滑，市場(chǎng)新增供給明顯減少。2020-2024年全國(guó)土地成交建面分別為：29.7、22.9、16.8、13.6、11.3億平方米。新增土地供應(yīng)總量與2025年商品房需求或存在結(jié)構(gòu)性缺口，局部供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性缺口部分，將由庫(kù)存項(xiàng)目補(bǔ)足。

我們預(yù)計(jì)2026年商品房銷售面積7.8億平方米，同比下降10.9%。其中，一線城市預(yù)計(jì)同比下降8%，銷售面積為3992萬(wàn)平方米；二線城市預(yù)計(jì)同比下降11%，銷售面積達(dá)22682萬(wàn)平方米；三四線城市預(yù)計(jì)降幅11.1%，銷售面積達(dá)51226萬(wàn)平方米；合計(jì)2026年預(yù)計(jì)全國(guó)銷售面積約77900萬(wàn)平方米。

1.2、各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

一線城市新房銷售面積下降源于土地供應(yīng)減少。自2021年起連續(xù)四年土地供應(yīng)大幅下滑，市場(chǎng)新增供給明顯減少。這一現(xiàn)象在2025年延續(xù)，2025年1-10月，一線城市月均土地成交建筑規(guī)劃面積104萬(wàn)平方米，較前4年月均成交減少65%。我們預(yù)計(jì)全年土地成交規(guī)劃建筑面積約1268萬(wàn)平方米，同比下降28%。

一線城市土地供給小于商品房需求。銷售供給比例，即當(dāng)年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關(guān)系，2022年一線城市該比例接近85%，2023年為140%，近5年（含2025年預(yù)測(cè)值）該比例平均為145%。總量供小于求的同時(shí)，還存在土地供應(yīng)郊區(qū)占比高，供給結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的問(wèn)題，改善需求未得到充分滿足。

一線城市的需求主要來(lái)自，一是剛需長(zhǎng)期存在。一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)。2025年前三季度，四個(gè)一線城市GDP均穩(wěn)居全國(guó)前五。居前的經(jīng)濟(jì)體量意味著更強(qiáng)的財(cái)政能力和更穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，是城市綜合實(shí)力的體現(xiàn)。在全國(guó)企業(yè)招聘需求活躍度排行中，北京、深圳、上海居于全國(guó)前五。一線城市15-59歲人口比重高于全國(guó)水平，充足的勞動(dòng)年齡人口是產(chǎn)生購(gòu)房需求的必要條件。

二是政策調(diào)整形成有力支撐。需求端，房地產(chǎn)限制政策仍有優(yōu)化空間，如進(jìn)一步放松限購(gòu)政策、調(diào)整交易稅收政策等。供給端，四個(gè)一線城市分別出臺(tái)“好房子”相關(guān)政策文件或建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，“好房子”供給將不斷增多。城中村改造盤活核心區(qū)土地，也將帶來(lái)核心區(qū)項(xiàng)目供給。

三是改善購(gòu)房者的置換需求。2025年1-10月北京四環(huán)內(nèi)土地成交占比15%，較2021年提升10個(gè)百分點(diǎn)，上海外環(huán)內(nèi)土地成交占比32%，較2021年提升14個(gè)百分點(diǎn)。核心區(qū)土地供應(yīng)增加將增加改善項(xiàng)目供應(yīng)，釋放改善需求。

成交量方面，我們預(yù)計(jì)2026年一線新房市場(chǎng)成交量同比下降，銷售面積為3992萬(wàn)平方米，占比全國(guó)5.1%，成交占比進(jìn)一步提升。

價(jià)格方面，我們預(yù)計(jì)2026年一線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于二手房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，一線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅同比下降1.2%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降5.8%，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅小于二手房。

以上海為例，2025年11月上海新房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)5.1%，2025年新房表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。其房?jī)r(jià)上漲有四方面支撐，一是需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。2024年上海落戶人口超8萬(wàn)人，創(chuàng)歷史記錄，新上海人在新房成交中占比提升，人口流入優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的購(gòu)房需求支撐；二是產(chǎn)品力提升。新房產(chǎn)品迭代升級(jí)，在戶型、社區(qū)規(guī)劃及科技住宅等方面顯著優(yōu)于同區(qū)位二手房，形成產(chǎn)品代際差，有效激活改善型需求，并推動(dòng)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲；三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。核心區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)增加，契合改善人群資產(chǎn)配置需求，多個(gè)豪宅項(xiàng)目“日光”反映出改善需求充足；四是政策環(huán)境改善。2025年購(gòu)房限制政策的進(jìn)一步優(yōu)化，釋放了此前被壓抑的合理住房需求，如外環(huán)外區(qū)域，符合條件的居民家庭購(gòu)房不限套數(shù)，3年社保或個(gè)稅非戶籍單身人群可購(gòu)?fù)猸h(huán)內(nèi)1套住房等。

一線城市人口流入有支撐、改善需求旺盛、政策仍有空間，同時(shí)新供地結(jié)構(gòu)持續(xù)改善將形成有效供應(yīng)，我們預(yù)計(jì)2026年新房?jī)r(jià)格走勢(shì)持平。

我們預(yù)計(jì)2026年二線城市新房銷售面積同比下降，城市間房地產(chǎn)表現(xiàn)差異較大。

二線城市需求主要來(lái)自三方面，一是持續(xù)的人口凈流入。人口是最堅(jiān)實(shí)的購(gòu)房需求基礎(chǔ)。近年人口流向少部分經(jīng)濟(jì)、資源有優(yōu)勢(shì)的核心城市，城市間分化加劇，不同城市之間住房需求差異增大。二線城市中，貴陽(yáng)常住人口增量居全國(guó)首位，新房成交量實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。合肥2024年常住人口增量達(dá)15.2萬(wàn)，正式晉級(jí)千萬(wàn)人口城市，增速超過(guò)一線城市，其新房市場(chǎng)2025年1-10月量?jī)r(jià)均穩(wěn)。杭州、成都2024年常住人口分別增加 10 萬(wàn)、7萬(wàn)，增長(zhǎng)位于二線城市前列，新房市場(chǎng)表現(xiàn)良好。

二是寬松的政策環(huán)境。政策優(yōu)化即釋放了潛在的購(gòu)房需求，也是房?jī)r(jià)的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至12月1日，2025年全國(guó)有超210省市（縣）出臺(tái)政策約560條，多數(shù)城市限制性政策已放開(kāi)，優(yōu)化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，主要政策包括優(yōu)化公積金貸款、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、調(diào)整信貸政策、放松或取消限售等政策。核心二線如杭州，因限價(jià)政策取消較晚對(duì)2025年房?jī)r(jià)仍有積極影響，2024年10月杭州放開(kāi)新供應(yīng)土地限價(jià)，后續(xù)的土拍成交地價(jià)上漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)領(lǐng)先。

三是產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)。高品質(zhì)住宅推動(dòng)了改善需求的釋放。2025年多地對(duì)住宅項(xiàng)目的計(jì)容規(guī)則進(jìn)行精細(xì)化規(guī)范和調(diào)整，正成為一個(gè)顯著且有效的趨勢(shì)。行業(yè)引導(dǎo)從單純追求“高得房率”向注重“高品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。如成都對(duì)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》發(fā)布補(bǔ)充規(guī)定（征求意見(jiàn)稿），將開(kāi)敞式電梯前室、外廊等附屬空間納入板率統(tǒng)計(jì)范疇。合肥公布《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》（修訂征求意見(jiàn)稿），明確窗臺(tái)高度、進(jìn)深等嚴(yán)格尺寸規(guī)范，不合規(guī)則全計(jì)容，壓縮利用灰色空間提升得房率的操作空間。避免企業(yè)通過(guò)無(wú)限制提升得房率的方式無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，以降低對(duì)在售項(xiàng)目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。浙江省出臺(tái)《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》，結(jié)構(gòu)層高小于2.2米的飄窗不計(jì)建筑面積，且不設(shè)單套住宅飄窗面積的限制，激勵(lì)房企設(shè)計(jì)更多實(shí)用空間。?

二線城市供給存在缺口，盤活存量土地很重要。預(yù)計(jì)二線新增土地供應(yīng)與2026年所需商品房供給存在0.4億平方米缺口。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年全年二線城市土地成交建面在1.9億平方米左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，新增供給與2026年需求之間存在0.4億平方米缺口。2025年銷售供給比例為109%，近5年銷售供給比例為90%，總量供給逐漸與需求走平。核心二線需根據(jù)需求盤活存量項(xiàng)目，加快已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地的開(kāi)發(fā)，部分供大于求城市需要結(jié)合實(shí)際情況控制土地供應(yīng)，利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地去庫(kù)存。

二線城市內(nèi)部有分化，加之土地供給減少，預(yù)計(jì)新房成交量減少。2025年二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積預(yù)計(jì)同比下降17%，2026年的商品房新增供應(yīng)將減少。我們預(yù)計(jì)2026年二線城市新房銷售面積約為22682萬(wàn)平方米，約占全國(guó)總量的29.1%。

三四線城市新房銷售面積在全國(guó)的占比將進(jìn)一步下降。

過(guò)去十年，三四線城市銷售面積大幅增長(zhǎng)、占比大幅提升。2012年三四線城市銷售面積為6.9億平方米，占比全國(guó)銷售面積的62.1%，2018年三四線城市銷售面積增長(zhǎng)至11.3億平方米，成交占比達(dá)65.9%，銷售面積歷史高點(diǎn)在2021年達(dá)12億平方米，成交占比歷史高點(diǎn)在2022年達(dá)68.9%。2024年三四線銷售面積為6.4億平，僅為高點(diǎn)的53%，占比下降至65.4%。

三四線需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求，包括對(duì)住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積升級(jí)的需求，以及婚育購(gòu)房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長(zhǎng)期在本地工作、定居而購(gòu)房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對(duì)于部分年輕人來(lái)說(shuō)，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會(huì)選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量低下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。

預(yù)計(jì)三四線新增土地供應(yīng)多于2026年所需商品房供給。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年全年三四線城市土地成交建面在7億平方米左右，供給端同比下滑20%。但新增供給仍多于2026年需求1.9億平方米。近五年的銷售供給比例為59%，雖較去年有改善，但三四線城市庫(kù)存處于高位。

成交量方面，由于大部分三四線城市新增需求有限，我們預(yù)計(jì)2026年三四線新房銷售面積為51226萬(wàn)平方米，占比全國(guó)65.8%，成交占比較2025年下降。

2、2026 年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存怎么看？

商品房庫(kù)存可分為三個(gè)口徑，分別對(duì)應(yīng)已竣工未銷售的現(xiàn)房庫(kù)存，已開(kāi)工未銷售的在建庫(kù)存，已拿地未開(kāi)工的土地庫(kù)存。

從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，三大類庫(kù)存均呈現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)。現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）已連續(xù)8個(gè)月下降，截至10月末為7.6億平方米，較9月末減少322萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積減少292萬(wàn)平方米至3.96億平方米。截至10月末已開(kāi)工未銷售的在建庫(kù)存規(guī)模為25.7億平方米，較2024年減少2.81億平方米，而已拿地未開(kāi)工的土地庫(kù)存約23億平方米，其增長(zhǎng)速度也明顯放緩。供求關(guān)系的持續(xù)改善，對(duì)于后續(xù)止跌回穩(wěn)具有積極作用。

不同城市之間也存在明顯分化。庫(kù)存去化周期是動(dòng)態(tài)的，既受庫(kù)存規(guī)模影響，也受市場(chǎng)銷售速度影響。截至2025年10月，一線城市中，上海商品住宅去化周期最短為8.4個(gè)月，深圳、北京、廣州分別為19、22、24個(gè)月，熱點(diǎn)二線城市，如杭州、成都、武漢、合肥等，商品住宅去化周期在18個(gè)月及以下，市場(chǎng)庫(kù)存處于良性區(qū)間，去化速度有保障。非熱點(diǎn)二線城市，如大連、洛陽(yáng)等，商品住宅去化周期大于5年，該類城市雖有一定的購(gòu)房需求支撐，但庫(kù)存已超出市場(chǎng)良性范疇，未來(lái)也應(yīng)以銷定產(chǎn)，設(shè)置土地供應(yīng)目標(biāo)，控制市場(chǎng)庫(kù)存處于合理區(qū)間。

盤活存量土地是去庫(kù)存的關(guān)鍵。專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地有助于去庫(kù)存，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至11月末，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，已經(jīng)發(fā)行的專項(xiàng)債超2500億元，仍有較大發(fā)行空間。發(fā)行速度在2025年下半年明顯加快，第三季度月均發(fā)行額比第二季度增長(zhǎng)近50%。10月，非“自審自發(fā)”試點(diǎn)省份，如河北、重慶等成功發(fā)行，意味著政策正加速向全國(guó)推廣。

3、影響購(gòu)房者預(yù)期的因素有哪些？

房地產(chǎn)是供求問(wèn)題，更是預(yù)期問(wèn)題。市場(chǎng)參與者的預(yù)期差，會(huì)直接影響需求的釋放。

根據(jù)中國(guó)人民銀行《2025年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，仍有23.5%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”，僅有9.1%居民預(yù)期房?jī)r(jià)“上漲”，55.6%預(yù)期“基本不變”。這一方面反映出居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期正逐步趨穩(wěn)，但另一方面也說(shuō)明市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)，仍處于脆弱狀態(tài)。

影響預(yù)期的三大因素，一是房?jī)r(jià)走勢(shì)。二手房?jī)r(jià)格仍在下降，價(jià)格轉(zhuǎn)弱使得購(gòu)房者觀望情緒加重。截至2025年11月，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比分別下降5.7%、0.7%。法拍房?jī)r(jià)格拉低成交邊際價(jià)格。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1-10月，法拍住宅成交均價(jià)同比下降12.3%，邊際價(jià)格對(duì)市場(chǎng)成交價(jià)格有參照價(jià)值會(huì)放大價(jià)格下行壓力。

房?jī)r(jià)總體的下跌幅度也會(huì)影響購(gòu)房者預(yù)期。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，1990年以來(lái)日本、馬來(lái)西亞、美國(guó)、英國(guó)等多個(gè)國(guó)家均發(fā)生過(guò)持續(xù)性的房?jī)r(jià)下跌。選取11個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度在20%-55%之間，房?jī)r(jià)下行時(shí)間中位數(shù)是24個(gè)季度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整自2021年9月至今，已持續(xù)50個(gè)月，房?jī)r(jià)下降20%。一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的時(shí)間晚于二三線城市，2023年5月一線城市二手房房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)入下調(diào)周期，截至2025年11月二手房房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)降幅達(dá)17%，二線城市自2021年9月進(jìn)入調(diào)整周期，二手房房?jī)r(jià)指數(shù)自高點(diǎn)累計(jì)降幅達(dá)20%，三線城市從2021年7月進(jìn)入調(diào)整周期，二手房房?jī)r(jià)指數(shù)自高點(diǎn)累計(jì)降幅達(dá)22%。

二是，二手房庫(kù)存情況。二手房掛牌量直接反映市場(chǎng)供求關(guān)系，是影響購(gòu)房者信心的重要指標(biāo)。當(dāng)前除深圳外，一線城市掛牌量逐步趨于穩(wěn)定，但整體仍處于歷史高位。2025年12月3日數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量約13.7萬(wàn)套，較2024年末增長(zhǎng)7%，但近兩個(gè)月有所減少；深圳掛牌量約8.5萬(wàn)套，較去年末增長(zhǎng)73%，供應(yīng)壓力顯著；廣州掛牌量約14.7萬(wàn)套，較2024年末增長(zhǎng)2%，近期也呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。

高庫(kù)存使得二手房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)“買方市場(chǎng)”特征，交易往往需“以價(jià)換量”，價(jià)格承壓明顯。不過(guò)，北京、廣州等地掛牌量近期的回落，反映出新增掛牌量小于去化及撤牌的總和，這有助于緩和供需失衡壓力，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有積極意義。

三是，租金回報(bào)率。從時(shí)間維度來(lái)看，一線城市二手房租售比已回到2016年12月左右水平。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至2025年11月，北、上、廣、深二手住宅租金回報(bào)率分別為1.64%、1.95%、1.87%、1.82%，一線城市平均二手住宅租售比1.82%，與2016年8月較為接近，較2021年7月的1.3% 歷史低點(diǎn)顯著提升了52個(gè)基點(diǎn)。

已接近10年期國(guó)債收益率。截至2025年11月，10年期、30年期國(guó)債收益率分別為1.85%、2.19%。租金回報(bào)率的提升，意味著房產(chǎn)配置價(jià)值增加，會(huì)影響居民的租買決策，改善購(gòu)房者預(yù)期。

4、2026年政策重點(diǎn)是什么？

我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)“高質(zhì)量發(fā)展”是其長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的方向。

4.1、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

開(kāi)發(fā)方面，完善從獲取土地到施工過(guò)程中，相關(guān)制度的全流程。夯實(shí)項(xiàng)目公司與房企總部之間的法律責(zé)任，不得提前抽取項(xiàng)目資金與分紅，從制度上保障項(xiàng)目交付和購(gòu)房者權(quán)益。

融資方面，推行融資協(xié)調(diào)機(jī)制與“白名單”制度，據(jù)住建部及各地政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，截至2025年10月11日，全國(guó)商品房項(xiàng)目“白名單”累計(jì)審批貸款規(guī)模已超7萬(wàn)億元。新模式下，融資主要依靠開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房貸款。

銷售方面，一是現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大。2025年1-10月全國(guó)現(xiàn)售商品房占比已提升至35%，較2024年同期增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)。二是強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。對(duì)于仍采用預(yù)售的項(xiàng)目，各地嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，降低商品房項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

4.2、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被納入五年規(guī)劃建議，是推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。“好房子”建設(shè)聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，涵蓋建筑保溫、隔熱、隔音、防水等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)、社區(qū)無(wú)障礙配套、適老化改造等宜居相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。新的住宅項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)已于2025年5月1日生效，為“好房子”建設(shè)提供了技術(shù)依據(jù)和規(guī)范。

新規(guī)范對(duì)住宅品質(zhì)提出了更高的需求，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定，包括新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；要求空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)施設(shè)置要求等。

“好房子”有助于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)上商品房的產(chǎn)品力、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，通過(guò)提升產(chǎn)品力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。二是高品質(zhì)項(xiàng)目去化更快，可以引領(lǐng)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展主動(dòng)轉(zhuǎn)型。也對(duì)房企在建材、設(shè)計(jì)、建安等方面提出更高要求，這將加速行業(yè)分化，倒逼房企更加注重產(chǎn)品力、技術(shù)研發(fā)和精細(xì)化管控。三是可以滿足“人民對(duì)美好生活的向往”，激活改善型需求，為市場(chǎng)注入新動(dòng)力，形成供給與需求升級(jí)之間的良性循環(huán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)政策解讀偏差；調(diào)研樣本有限，不足以反映市場(chǎng)主體；數(shù)據(jù)可得性局限，口徑不完全統(tǒng)一；歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差；房企債務(wù)重組壓力超預(yù)期。

證券研究報(bào)告《2026年房地產(chǎn)展望》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2025年12月22日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

來(lái)源：夏磊觀察

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