北京買房：理清思路，購房建議1781

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的問題可能有些尖銳，請你想好了回答。我剛看到一個日本博主的視頻，東京板橋區的三居室，使用面積50平米，約等于咱們的70平了，但人家一套房才2000萬日元，折合人民幣88萬，每平米不過是1萬多點，相對比于北京是不是太諷刺了？

A：

1、我還真沒覺得您這問題有什么尖銳的，可能是對您尖銳吧，刺激到您脆弱的心靈了？

2、首先說，我估計您看的這視頻博主大概率是留學或移民中介，所選取的房源未必是普遍現象。但我沒有證據，只是說有這種可能。

3、其次，我也去過不少次東京了，可對這板橋區是真沒什么印象，估計屬于23區中不太繁華的郊區，所以不太受重視和出名。

于是我剛剛也問了問在東京賣房的中介（華裔），他回答說板橋區在23區中屬于最外圍的，以地理位置來說約等于“北京的延慶”，也就是西北方向最邊緣的郊區。

另外如果以經濟排名來說，東京通常把23個區分為了七層，而板橋區介乎于六七層之間。畢竟軌道交通還算方便，再加上這里有一些傳統工業區，所以綜合比較的話在東京各區中不算最弱的。

以房價來說，如果最高的港區千代田澀谷等地是10來萬一平+全東京均價在6/7萬一平的話，那板橋區的均價在3.8萬左右，肯定到不了4萬。再看看北京現在均價6萬左右，東西城10來萬，遠郊區均價還到不了4萬呢。有什么可諷刺的嗎？

4、另外我也讓在東京賣房的這哥們兒查了查2000萬的50平房源，他回復是肯定有這價格的房，在老工業區附近，看圖片都是很老的公寓了，等同于咱們的遠郊老破小。

那我就大概明白了，如果跟北京比較的話，這套房的位置估計約等于北京曾經的燕山區，也就是現在房山區的地鐵終點站，燕山石化，即通地鐵的老工業區板塊。

現在燕山老破小三居室到不了88萬，60多萬的掛牌房源不少呢，50多萬的都有，使用面積也50平左右，按建面報價是均價1.2萬。

5、總之對比完之后我真沒找出諷刺點，也沒覺得您這問題有什么可尖銳的。我把問題也發給東京這中介了，他倒提了個尖銳問題：竟然有人拿板橋區的老破小來忽悠，那這都不是道德的淪喪和人性的扭曲了，而是移民中介的無良+精神殖人的愚蠢。

僅供參考。

二

Q:

我是有換房改善的想法，一直看亞運村這一帶的三居，突然發現陽明廣場的價格才4萬，甚至有3萬多的。我之前沒注意，為什么價格這么低啊？我雖然沒仔細進來看過，但外觀的檔次不低啊，看網上圖片也都不錯，所以想了解一下。

A：

1、陽明廣場之所以單價相對低，主要因為這里的性質是“老公寓”，也就是早期的港式塔樓公寓。當年的檔次是很高的，但因為照搬了香港的設計，所以不太適合北方的氣候和習慣。主要就體現在朝向和通風等方面，以現在的標準來看就不是太宜居了。

2、另外是2003年有了非典事件，香港有個發病率非常高的小區叫淘大花園，也是通風不太好的塔樓，結果病毒就順著電梯井傳播到全樓。消息傳開之后，北京的塔樓就受到影響了，當年不少小區都緊急修改規劃，改成了非塔樓設計。之后除非是地塊實在不好安排的，否則很少有開發塔樓的了。

而且這種公寓早期的規劃是商務為主的，所以對家庭生活的社區環境不是太重視，也是現在不受追捧的原因之一。再加上戶型偏大，所以單價走勢就偏弱了。

3、還有一點是因為奧運會，很多人都認為北京會因此而商務需求大爆發，所以開發商們就借級炒作，開發了太多的公寓，導致供大于求了，那價格就更不好推高了唄。

4、簡單就是這情況吧。這種公寓的優勢是居住的性價比相對高，租金收益也偏高。但對應的劣勢就是價格走勢弱，以后最好的成績就是不再落后吧，別有太高的期望值就行。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句，陽明廣場的開發商叫“同源”，建國門內西總部胡同的陽明國際也是他們開發的，從名字能大概看出背景嗎？

陽明其實就是陽明先生，王守仁，梁啟超先生認為的中國“兩個半圣人”之一。另一個圣人是孔子，半個圣人是曾國藩。

很多人都知道教員對曾國藩的評價是“獨服曾文正公”，但對王陽明的評價很少有人知道，那就是“名世500年，諸公皆碌碌”，也就是王陽明之后無人能望其項背。但是畢竟“心學”中有很大一部分是唯心主義的，比如“心外無物”，所以有一段時間的爭論很大。

常凱申也佩服曾國藩，甚至學習了寫日記。但是他也是陽明先生的忠實粉絲，死忠粉，甚至他“中正”的名字都出自“大中至正”。

都知道軍統吧？前身是復興社，核心層是“力行社”，蔣先生是社長，名字含義就是陽明先生的“力行”學說。臺北的陽明山之前叫“草山”，蔣先生覺得有落草為寇的嫌疑，于是改成陽明山。

據說蔣先生是在日本留學期間開始學習的陽明心學，這有爭議，但日本也確實是心學在全世界最受重視的地區。甚至有說法是，陽明心學才推動了明治維新，所以日俄戰爭之后的東鄉平八郎才拿出牌子“一生拜首服陽明”。

另外蔣先生1927年到日本去拜見美玲女士的母親，同時與倭國眾多大佬簽訂了密約。但這些倭酋之所以接受了曾經與蘇聯結盟，剛剛開始反共，唯一兒子卻被扣在蘇聯的蔣先生，其社交貨幣之一就是陽明心學。

典型的就是“頭山滿”，此人是當時日本“玄洋社”的精神領袖，操控了幾乎全部的浪人刺殺集團，號稱“六萬死士”。玄洋社還有個通俗的名字，叫“黑龍會”，含義就來自“黑龍江”，所以頭山滿就是東三省倭寇占領區的幕后匪酋之一。

而頭山滿之所以接受了蔣先生，除了因為他是孫先生的朋友，而蔣是孫先生的繼任之一，還因為他們都是王陽明的忠實粉絲，有共同話題。

另外還有一個更惡貫滿盈的倭酋，甲級戰犯，制造了南京大屠殺的松井石根。此人最早和蔣先生的帶頭大哥陳其美是朋友，后來蔣先生到日本留學就住在松井家里，也就結成了好友，因為他們都是心學信徒。

27年蔣先生到日本洽談密約，主要籌碼就是日本在東三省的侵略利益，而牽線人就是松井石根，畢竟他曾經是東北最大的間諜頭子，哈爾濱特務機關長。

當然，這些都是918事變之前的事情了，當時還是北伐中間期，也是蔣先生被迫下野的時期，跟后來全面抗戰之后不是同等的背景。我只是說陽明心學與蔣先生和寶島的一些聯系而已，算是冷知識吧……

三

Q:

我和愛人都在外地，女兒在北京已經落戶，男友北京人，準備明年辦婚禮，房子買在了通州，產權是親家老兩口的。我們考慮到過幾年退休后也到北京居住，所以想用女兒的資格先買套房，畢竟現在北京房價應該是差不多到底了吧？也想買在通州，您能以200-300萬的總價給推薦一下嗎？

Ps：之所以預算差額大，是因為我們能湊足200萬左右的資金，另外100萬是看情況是否貸款。另外我們考慮一個學區問題，只是不知道現在買學區房是否合適，聽說北京溢價很高的。

A：

1、我認為北京房價基本到底，因為租金收益率已經高于同期銀行利率了。20多年的歷史上這種情況下出現過三次，每次都是房價的相對低谷期。

2、200跟300萬的價差是不是大點兒了？100萬啊，在通州至少是一間臥室的差距了。所以您還是把預算再估算一下吧，要不然就跟20萬到30萬的車似的，品牌和配置不好聊。

3、怎么叫看情況是否貸款呢？哪種情況？是指學區方面嗎？

如果是的話這只能自家決定，但一般建議都是沒必要準備太早。畢竟還沒結婚呢，等用上學位至少得7年甚至更長，那這100萬的溢價部分不就閑置了嗎？而且還得承擔這期間的保值風險。畢竟至少到2031年都是低谷期了，就算是通州學區房的溢價率低于市區，那準備的太早也不劃算。

4、我要建議的話是以300萬總價為上限的看房，看的同時計算性價比（租售比），如果有很高的就提高預算的貸款，沒有太高的那就看自己的喜好了。這可以先看通州西部離市區近的地鐵沿線，性價比相對高，跟朝陽區基本一致。比如物資學院一帶，大多數小區的數值等同于朝陽。

僅供參考。

四

Q:

我是75年的，剛剛退休，老公還有四五年吧，退休金都是最低一檔，到時候估計加起來也就6000。所以我們有個想法是把現在的東城房子賣掉，學區房，大概現在能賣600萬吧，然后在通州或回天的地鐵沿線買兩套房，一套兩居自住，另一套買成租金高的來補貼生活。您覺得這想法靠譜兒嗎？

Ps：我看了公寓的租金了，但周圍人都說問題太多，我看網上也都不建議。您什么看法？

A：

1、沒什么不靠譜兒的。賣掉溢價高的學區房之后買兩套不帶溢價的，既滿足自住也能提高租金收益率，同時也提高了居住的性價比。

2、比如現在這套600萬的房，我估計如果出租的話租金在8/9000，租金收益率1.5%左右。而如果換成兩套回天的緊湊戶型，那租金加起來應該上萬，租金收益率在1.8%左右，租金高就意味著居住的性價比相對高。

另外如果買朝陽小戶型的話會更高，公寓的話甚至能翻番。但考慮好50年公寓的各種劣勢，一般不是太建議。

3、另外回天的中小戶型的租金一般都等同于市區，但通州的得看地段兒和小區。離市區近的地鐵沿線相對高，其他的多數都略低一些，平均低個10%吧。

4、我也沒建議公寓啊，只是說租金相對高，現在基本都在3%左右起步，高了能到3.5%。但其他問題也都是客觀存在的，考慮好再買唄。

僅供參考。

五

Q:

我之前看過您寫的文章，四塊玉的來龍去脈。這回東四塊玉這地終于又蓋房子了。容積率大概多大？這地方會不會限高？怕遮擋我的老破

A：

1、容積率我可不知道，這只能是查規劃。不過二環內多層（六層）的話不會超過1.5，小高層（12層）以下一般不超2.0。畢竟二環外天壇府的容積率也不過是2.2，回遷房和商品房都包括了。

2、肯定限高啊，四環內連新建的商業建筑都不許超過80米了。北京老城區二環內則是干脆不準再建高層，也就是不許超過45米，住宅的話最多15層樓。現實中這幾年都沒聽說新批的18米以上的住宅了，也就是最高為六層小板樓。

3、應該不會遮擋周邊已有建筑。首先是有嚴格的采光規定，其次是管理部門也犯不上給自己惹麻煩，二環內的一切設計都會很嚴格的。

僅供參考。

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