2025上海辦公樓市場回顧與展望

2025年，上海辦公樓市場處于價格重新錨定的過程中。宏觀政策發(fā)力帶動部分行業(yè)釋放新動能，推動整體市場流動性溫和修復。全年凈吸納量錄得49.9萬平方米，成本驅(qū)動型的搬遷與升級仍是主要需求類型。面對新項目的相繼入市以及業(yè)主在租金與激勵政策上的持續(xù)調(diào)整，租戶積極把握市場窗口優(yōu)化租賃策略。展望2026年，短期內(nèi)整體市場仍處于供應壓力之下，租戶議價優(yōu)勢延續(xù)，成本驅(qū)動型需求預計仍是主要驅(qū)動力。同時，上海多元化的行業(yè)需求基礎將為整體市場的穩(wěn)步復蘇提供支撐。

2025年，上海甲級辦公樓市場行業(yè)需求結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，多元行業(yè)共同支撐整體市場需求基本面。金融及專業(yè)服務、科技互聯(lián)網(wǎng)、零售等傳統(tǒng)需求行業(yè)大類占比超過60%，夯實上海辦公樓市場需求之本。其中部分細分行業(yè)不乏亮眼表現(xiàn)。金融及專業(yè)服務作為市場需求的“壓艙石”，韌性凸顯。受益于資本市場流動性改善，私募基金——尤其是私募證券投資基金——備案數(shù)量及管理規(guī)模穩(wěn)步增長。今年金融服務企業(yè)租賃需求占比中，私募基金企業(yè)占比已超過四分之一。內(nèi)資律所憑借其決策靈活性，積極把握租戶市場窗口，升級辦公場所。IPO市場的復蘇以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶動部分內(nèi)資律所業(yè)務拓展，釋放擴張需求。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)展現(xiàn)出增長新動能。AI及AI賦能、游戲以及集成電路企業(yè)帶動整體租賃活躍度。部分傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)平臺在完成階段性調(diào)整后，疊加AI技術應用突破以及出海業(yè)務的拓展，需求有所回暖。以戶外運動和潮玩為代表的新消費概念零售品牌顯現(xiàn)擴張態(tài)勢，尋求辦公所在區(qū)域氛圍和品牌調(diào)性的契合。同時，部分傳統(tǒng)零售品牌抓住近期核心區(qū)域及周邊新項目入市的機會進行辦公空間的升級。

出于搬遷及裝修成本的考量，續(xù)租仍是大部分租戶首選的租賃策略。另有租戶利用當前租金下降以及部分業(yè)主在裝修方案上釋放更大協(xié)商空間的機會，通過搬遷達成其降本增效的不動產(chǎn)策略。與此同時，更多的租戶抓住整體市場租金調(diào)整窗口，主動推進辦公空間的搬遷升級。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比保持在74%的較高水平。其中，搬遷自乙級項目的占比上升至59%。甲級與乙級項目之間的租金差距收窄正有效激發(fā)乙級項目內(nèi)的租戶向高品質(zhì)甲級項目升級的意愿。部分辦公項目在短期內(nèi)將面臨轉(zhuǎn)型改造，有望進一步為甲級辦公樓市場釋放增量需求。

*本文小標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作