廣東
來源：深圳淘房志
“金價越漲，買金飾的人越多，現(xiàn)在連銀價都開始‘瘋牛’了......”
近兩年，全球黃金、白銀市場上演了史詩級行情，價格屢創(chuàng)新高。
2025年，黃金年內(nèi)漲幅約為70%，今年以來，其漲幅已超過8%；
2025年，白銀年內(nèi)漲幅超170%，今年以來，其漲幅已超過26%。
羅湖水貝珠寶市場更是客似云來，很多飾品剛擺上貨架，就被搶購一空。
在此契機下，不少從業(yè)者身價暴漲，片區(qū)內(nèi)租金收益、二手房的購買力直線拉升。
尤其是羅湖的次新小區(qū)--京基水貝的二期（時代廣場）、三期（城市廣場），從2023年底到現(xiàn)在，三房戶型居然漲了幾十萬一套，超10%的漲幅。
淘房君特意去到該小區(qū)實地考察，一名資深中介說到，“兩年前，三期還有單價不到7萬的房源，現(xiàn)在想都別想嘍！”
此外，淘房君還了解到，京基水貝這個項目的一期--洪湖苑，成交價也持續(xù)保持在高位；
并且，現(xiàn)在的成交價格相較于峰值，也僅有5.4%的調(diào)整幅度；
能在看似“落寞”的羅湖區(qū)保持這樣的高位成交，京基水貝廣場不簡單啊......
“淘金熱”+次新
京基水貝吸引強勁購買力
京基水貝舊改項目總建面約56萬㎡，將建成集大型商業(yè)、辦公、住宅、幼兒園等公共配套的大型綜合體，分三期開發(fā)。
項目坐落于深圳原生中心羅湖水貝，這里是全國最大黃金珠寶首飾交易中心。
近年來，伴隨著金價飆升，從業(yè)人員收入大增，這個次新小區(qū)就憑借“天時地利”以及相對高的品質(zhì)，吸引到了不少購買力。
因此，在整個深圳市場風(fēng)雨飄搖的深度調(diào)整期，京基水貝的二手房成交價能保持相對高位。
但淘房君深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房源都是“破價”成交。
一期洪湖苑在2020年年底推出了首批產(chǎn)品，均價約9.8萬/平，單價在9.5-10.4萬/平；
2022年，小區(qū)流入二手房市場的房源價格就跌到了8字頭；
2023年初，小區(qū)出現(xiàn)回暖，成交價一度突破9萬一平；
此后，小區(qū)的成交價雖有調(diào)整，但始終保持在8萬+。
現(xiàn)在，洪湖苑單價不到9萬一平的房源不少，相較于成交價峰值，調(diào)整幅度才5.4%；但相較于開盤價，基本上破價幅度都超過了10%。
二期時代廣場于2022年10月入市銷售，入市時，毛坯住宅均價約為8.7萬/平。
在2023年，小區(qū)二手房成交價一度跌破6萬；
2024年開始，小區(qū)成交價格開始回暖；2025年下半年，同面積段的三房漲了120萬。
目前，小區(qū)房源也是7萬/平起步；但比起開盤價，大概是11%的破價幅度。
三期城市廣場，住宅的入市價格跟二期大差不差，都是約為8.7萬/平的均價，破價幅度也相近。
2023年底，小區(qū)成交均價也跌破了7字頭；2025年，同面積段的房源一度回暖了60萬。
現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)簡裝三房單價約7.4萬/平；精裝三房單價要8萬+一平。
淘房君在跟中介交流中了解到，像京基水貝這樣的破價幅度放眼深圳次新小區(qū)市場，已經(jīng)是相當(dāng)不錯的。
“前海那邊有網(wǎng)紅小區(qū)跌2萬多一平、快15%，沙井的網(wǎng)紅小區(qū)跌1萬3一平、快20%，就連羅湖布心那邊都有次新小區(qū)破價30%；相較而言，這里的表現(xiàn)已經(jīng)超預(yù)期，誰能想到羅湖的次新盤這么抗跌...”
京基水貝1/2期與3期
同面積房源存在“百萬”價差
淘房君在實地走訪京基水貝項目時，發(fā)現(xiàn)這里的城市面貌不錯，配套也齊全。
除了大街小巷的黃金、珠寶、玉石店鋪，地鐵、商業(yè)、學(xué)校等應(yīng)有盡有。
地鐵3號線水貝站、7號線換乘站田貝站，都在附近；沿街商鋪、大型購物中心KK TIME；還有“四大”之一的深中......
有意思的是，項目1/2期跟3期產(chǎn)品相近、幾乎是同享配套，但是后者建面87平的三房價格，卻可以在前兩者中買到一套115平的三房。
同樣價格有著房屋30多平的差距，居然是因為“一條路”徹底改變了三個小區(qū)的命運。
在這條水貝一路的南邊，洪湖苑幸運地進入了深中學(xué)區(qū)，北側(cè)的時代廣場、城市廣場被劃進了松泉中學(xué)。
一個初中學(xué)位的不同，形成了超百萬的房產(chǎn)價值差距，卻依然有家長愿意為之買單，還真是“可憐天下父母心”......
2026年，京基水貝房價還得漲！
淘房君預(yù)計，今年京基水貝的價格還會往上走。
一方面，羅湖的新盤極少，京基水貝1/2/3期作為次新小區(qū)，配套尚可、品質(zhì)也遠高于同片區(qū)的老舊小區(qū)，目前價格還是低于開盤價，綜合性價比在羅湖來說相當(dāng)不錯。
尤其是一期還對口“深中”這個金字招牌，會更受歡迎。
另一方面，近段時間，金銀價格再度刷新記錄，且伴隨著國際形勢不穩(wěn)定，未來價格還會向上突破，受此影響，水貝的貴金屬、珠寶等產(chǎn)業(yè)熱度勢必水漲船高。
產(chǎn)業(yè)熱度產(chǎn)生的“身價”上漲最終都會轉(zhuǎn)化為房租、房價的“購買力”。
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