學術報告 | 羅小龍：大都市區跨界毗鄰地區空心化及其對策建議

導讀

2025年8月29-31日，2025中國城市規劃年會在沈陽召開。在學術研討會“城市收縮與規劃應對”上，羅小龍教授以《大都市區跨界毗鄰地區空心化及其對策建議》為題作報告。基于2018年以來對上海、杭州、南京等多地的實地調研與問卷調查，系統剖析了大都市區跨界新城空心化的現實困境、成因，并提出針對性的對策建議，為破解跨界地區發展難題、推動城市高質量發展提供重要參考。

本文字數：4057字

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羅小龍

中國城市規劃學會理事、城鄉治理與政策研究專業委員會秘書長，南京大學建筑與城市規劃學院副院長、教授

隨著中國大都市區一體化進程不斷加快，跨界毗鄰地區作為要素流動最活躍、建設活動最集中的區域，本應成為區域協同發展的“橋頭堡”。然而，近年來多地實踐顯示，這一區域卻面臨住房空置、產業閑置、公共服務配套不足等空心化問題，不僅制約了大都市區的發展質量，更影響了大都市區整體功能的提升。自2018年起，羅小龍研究團隊持續對上海、杭州、南京等多個大都市區跨界地區開展調研，通過實地走訪、問卷調查、數據測算等方法，深入探究邊緣城市空心化的機制、特征、問題，并探索破局之策。

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大都市區跨界毗鄰地區發展現狀：

從“熱建設”到“空心城”

在大都市區一體化戰略推動下，跨界毗鄰地區成為開發建設的重點區域。以上海與江蘇交界的滬蘇省際毗鄰地區為例，過去20多年間，該區域建設用地面積從6040.9平方公里增長至11319.5平方公里，近乎翻番，成為建設用地增長最快的區域之一。從發展模式來看，當前大都市區跨界新城已形成多種類型，呈現差異化發展特征。

表1 大都市區跨界的新城類型

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空心化困境的具體表現：

住房、產業、配套多重失衡

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住房空置率高企，“空心化”現象出現

住房空置是跨界新城最直觀的空心化表現。調研數據顯示，南京黃梅鎮碧桂園小區、歐洲城、恒大帝景等多個居住型新城，夜間亮燈率不足30%，住宅樓入住率低。更極端的案例中，南京跨界邊緣新城某小區單元樓，僅3成住宅有人居住；部分樓盤甚至成為爛尾樓。

從居住群體來看，當前跨界新城的居住者主要分為兩類：一類是 “通勤剛需族”，以在上海、南京等核心城市工作但購房能力有限的新市民為主，如在上海工作、居住在花橋的“跨城通勤族”；另一類是“養老轉移族”，多為經濟條件一般的老年人，為支持子女在核心城市購房，出售原有住房后，用少量資金在跨界地區購置房產自住，同時為子女提供購房啟動資金。

上海大都市周邊：

啟東啟隆鎮綠地長島

南京大都市周邊：

和縣明發江灣城

圖1 跨城新區的“空心化”現象

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產業發展乏力，加劇跨界新城空心化

與住房空置相伴的是產業發展的停滯。一方面，工業用地“批而未用、閑而少用”問題突出。以滁州南譙區為例，約有五六千畝批而未供工業用地，盡管政策要求每年處置25%以上，但實際推進難度極大；另一方面，企業生存周期短，產業活力不足。南京大學長江產業發展研究院數據顯示，跨界新城內企業平均生存年限僅7.98-8.99年，遠低于工業用地50年的出讓年限。如何促進產業發展成為跨界新城發展亟需破解的主要問題。

3

公共服務配套 “空頭承諾”，民生保障不足

開發商與地方政府對公共服務配套的承諾難以兌現，進一步加劇了跨界新城的空心化。安徽和縣某跨界樓盤開發時，曾宣傳將引進南京的幼兒園、小學、中學，吸引大量購房者，但最終配套公共服務設施未能落地；南京周邊其他地區的多個項目也同樣存在類似問題，醫療、教育、商業等基礎配套設施缺失，導致居民生活便利性不足，難以形成穩定居住氛圍。此外，疫情后人口向中心城市回流進一步加劇了配套設施建設的難度。以南京周邊跨界區域為例，疫情期間，部分原本居住在跨界新城的南京居民，因通勤受阻、配套不足返回南京城區；核心城市房價下行后，更多人選擇“回流”中心城市，導致跨界新城人口進一步減少，依賴人口規模的商業、服務配套陷入“人少—配套難—人更少”的惡性循環。

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空心化困境的成因剖析：

規劃、市場、行政三重因素疊加

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規劃失序：過度供地催生“圈地運動”

早期規劃對跨界地區發展需求的誤判，是空心化的根源之一。一方面，地方政府與開發商過度樂觀預期大都市區人口外溢趨勢，大規模供地開發房地產，導致住房供給遠超實際需求。2018年前后，部分區域曾出現“瘋狂圈地”現象，個別大開發商拿地后，其他央企、房企跟風搶地，形成“供地潮”，為后續住宅空置埋下隱患；另一方面，規劃缺乏統籌，產城融合不足。多數跨界新城以居住功能為主，產業規劃和產業招引滯后，未能形成“以產促城、以城興產”的良性循環，導致新城的“空心化”。

圖2 大都市跨界新城“空心化”的成因分析

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市場失衡：投資炒作加劇供需錯配

房地產投資屬性的過度放大，進一步加劇了市場供需失衡。調研發現，跨界新城的購房者中，投資客與炒房群體占比不低：部分上海、南京等地投資者，看中跨界地區房價低、“行政區劃調整”的傳言（如購買后可能劃入核心城市轄區），炒房者大量購房待漲；據社交平臺信息，上海某投資者在江蘇啟東一次性購入上百套房產，試圖通過炒作獲利。然而，隨著房地產市場降溫，“炒作”變現難；行政區劃調整傳言未能成真，房價持續下跌，投資客紛紛拋售，導致住房市場更加低迷；核心城市住房政策調整（如限購放松、房價下行），使得跨界新城的“價格優勢”減弱，剛需群體也更傾向于選擇核心城市，進一步加劇了跨界新城的住房空置。

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行政壁壘：行政區劃分割制約協同發展

行政區劃分割是跨界地區產業協同受阻、空心化加劇的主要因素之一。一方面，行政區兩側的稅收、政策差異導致產業轉移“不敢動”。例如，南京某企業曾考慮到鎮江句容投資，因句容門檻低、有稅收優惠，但擔心“享受南京優惠后難以遷出”，最終放棄；上海、蘇州等地的企業同樣面臨類似問題，跨省投資的政策不確定性，制約了產業跨區域協同。另一方面，協調機制缺失，跨區域公共服務難以銜接。教育、醫療等公共服務的“屬地管理”特性，導致跨界新城居民難以享受核心城市的優質公共服務，而地方政府又缺乏足夠財力與資源完善配套，形成跨界新城的“配套洼地”。

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破局路徑：構建協同機制、

優化空間利用、完善政策保障

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建立多層次跨區域協調機制，打破行政壁壘

破解跨界地區空心化，首要任務是建立高效協同的協調機制。一方面，凝聚發展共識，組建跨區域行動小組。針對跨省、跨地級市的跨界區域，由上級政府牽頭，聯合核心城市與周邊地區，成立專項行動小組，明確發展目標、責任分工，統籌推進規劃、建設、運營；另一方面，搭建全程監督平臺，確保政策落地。建立跨區域規劃實施監督平臺，對公共服務配套、產業落地、土地利用等情況進行實時監測，避免“空頭承諾”，保障居民與企業權益。此外，探索跨行政區房票安置制度。當前江蘇句容已開展試點，向拆遷農民發放“通用房票”，允許拆遷安置居民在全市范圍內自主選擇購房，既提高了住房需求的靈活性，也促進了區域住房資源優化配置；未來可進一步推廣“賣舊買新、以舊換新”等政策，激活跨界新城住房市場。

圖3 重點領域風險化解機制

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深化產業空間再利用合作，激活產業活力

針對產業空心化問題，需從“空間利用”與“產業協同”兩方面發力。一方面，盤活閑置工業用地。探索工業用地出讓年限改革，參考江蘇部分地區做法，將工業用地出讓年限從50年縮短至20-30年，提高土地利用效率。同時，建立工業用地“退出機制”，對長期閑置、企業倒閉的用地進行回收再利用，引入符合區域定位的綠色制造、數字經濟等新興產業。同時，推動跨區域產業協同。依托核心城市產業優勢，建立“核心城市研發+跨界地區制造”的分工體系，如上海汽車產業向太倉、昆山的延伸；同時，打破稅收、社保等政策壁壘，建立跨區域稅收分成、社保異地結算機制，降低企業跨區域發展成本，促進產業協同發展。

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完善公共服務配套，提升居住吸引力

公共服務配套的完善，是留住人口、破解空心化的關鍵。一方面，壓實政府與開發商責任，確保配套落地。將公共服務配套建設納入土地出讓條件，明確開發商配套建設責任，建立“配套與住房同步規劃、同步建設、同步交付”機制；地方政府加強監督，對未兌現配套承諾的開發商進行處罰，保障居民權益。另一方面，推動跨區域公共服務共享。在教育領域，探索“核心城市名校+跨界地區分校”模式，如上海優質學校在江蘇昆山花橋設立分校；在醫療領域，建立跨區域醫聯體，實現病歷互通、檢查結果互認；完善交通通勤配套，加密核心城市與跨界新城的軌道交通、公交班次，縮短通勤時間，提升居民居住便利性。

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總 結

大都市區跨界毗鄰地區的空心化，是中國城市化進程中“重建設、輕運營”“重規模、輕質量”問題的集中體現，也是行政區劃分割、市場供需失衡、規劃統籌不足等多因素疊加的結果。破解這一困境，需要從“協同機制、空間利用、政策保障”三管齊下，打破行政壁壘、激活市場活力、完善民生保障，推動跨界地區從“要素集聚”向“功能提升”轉型。未來，隨著大都市區一體化戰略的深入推進，以及跨區域協調機制的不斷完善，跨界毗鄰地區有望擺脫空心化困境，再次成為推動城市高質量發展的“新引擎”。

*根據現場報告整理，已經專家審閱

供稿單位：哈爾濱工業大學建筑與設計學院

*注：該學術報告基于羅小龍團隊發表的學術論文《大都市跨界新城的“空心化”困境及對策：來自滬蘇浙皖邊界地區的實證研究》，該論文發表于《城市規劃學刊》2025第4期。

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