2025土地熱錢涌向哪？京杭滬“稱霸”，西安合肥掉隊

2025年，全國土地市場在整體收縮中持續分化。房企投資邏輯發生深刻變化：從過去“廣撒網”式擴張轉向“精聚焦”投資 。在此背景下，土地出讓金向頭部城市高度集中，北京、上海、杭州均超1400億元，形成激烈的“三國殺”局面。尤其是杭州土地市場熱度較高，成都、武漢排名躍升，而部分二線城市出讓金大幅下滑。市場呈現“冰火兩重天”格局，房企在行業調整期有著強烈的避險心理。

業內人士認為，隨著供地“縮量提質”與土拍規則優化，2026年預計房企仍將保持高度聚焦，核心城市優質地塊競爭依舊激烈。

京杭滬上演“三國殺”，出讓金均超1400億

圖/中指研究院

在房地產行業進入調整期，房企不再追求過去全國化擴張的模式，更傾向于那些基本面良好、人口持續流入、產業基礎強、住房需求有支撐的城市。這也導致市場集中度提升。據中指研究院數據，2025年，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為52%，較2024年全年小幅提升1個百分點。

從中指研究院統計的各地土地出讓金排名前20來看。京、滬、杭2025年全年土地出讓金均超1400億元，形成“三國殺”局面，領跑全國。從2025年前三強的排名來看，杭州與北京的差距也微乎其微，形成了前所未有的激烈競爭格局。

事實上，房企用真金白銀投票選出了資金“安全港”。2025年，杭州土地出讓金排名升至第2位，增加超200億元。這是市場對其經濟活力、人口吸引力和房地產市場投出的信心票。

上海土地出讓金雖被杭州超越，但總量仍處于絕對高位。而且需要關注到，2025年上海通過公開招拍掛出讓涉宅用地，還只是上海土地市場的一部分。由于上海逐漸形成“公開出讓+協議/遴選出讓”的雙軌模式，2025年通過協議出讓、遴選出讓或股權交易等定向方式供應的涉宅用地也不少。若將這些“非公開口徑”的成交金額納入統計，上海2025年實際賣地收入顯著領先其他城市，堪稱土地市場上的“隱形冠軍”。

最高溢價率超100%，杭州、成都頻現搶地大戰

2025年部分高溢價地塊

圖/中指研究院

從溢價率來看，杭州可謂熱度榜首，而且并非單一區域過熱，高溢價地塊分布于多個熱門板塊。2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價成交，20宗溢價率超50%，最高達到115%。其中，濱江集團獨攬5宗溢價率超過60%的地塊，顯示其極強的深耕決心。此外，建發房產、華潤置地、保利發展等企業也積極參與，市場活力十足。

相比之下，上海高溢價地塊的溢價率集中在30%-46%之間，雖低于杭州，但因成交樓面價較高，在高溢價地塊中，樓面價最高達12.7萬元/平方米。而且2025年上海樓面價紀錄兩次被打破，先是上海靜安寺地塊，以16萬元/平方米樓面價成交，后有徐匯區地塊，以20萬元/平方米樓面價成交，刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價紀錄。

上海高溢價地塊集中于虹口北外灘、浦東新區、靜安、楊浦等城市核心區域。拿地企業包括綠城中國、招商蛇口、保利發展、華潤置地等頭部國央企。可見，對于上海，房企愿意支付高總價和高單價，但相比杭州，競拍更偏向理性投資。

值得關注的是，成都土地出讓金排名也顯著進步，從2024年的第8位躍升至2025年的第4位。作為西南地區重要的中心城市，在市場整體收縮的背景下，其區域的價值仍被看好。成都溢價率也很突出，出現了高達106%的溢價率，而且高溢價地塊集中在錦江區等傳統高端板塊，主要是建發房產、招商蛇口等房企搶奪。

綜合機構披露的各大城市商品住宅成交數據，2025年，成都以32.6萬套總成交量（新房+二手房），位居全國首位。因為有住房需求的支撐，房企在成都土地市場的投資較為積極。

此外，被定義為中部地區中心城市的武漢排名也從第9位升至第6位。作為長三角地區的重要城市，南京排名從第6位升至第5位，金額穩步增長。從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。該區域人口持續流入，奠定了住房需求基礎，確保了樓盤快速銷售和資金回籠。

廣深出讓金排名下滑，西安合肥降幅顯著

目前，房企投資邏輯從“廣撒網”轉為“精聚焦”，極度偏好市場韌性強、安全性高的少數核心城市。這也導致土地市場出現“冰火兩重天”，城市間分化加劇。有城市排名和金額雙升，也有城市“雙降”，這也印證了房企“寧可高價拿好地，也不冒險去弱市”的避險心態。

作為一線城市，廣州排名從第5位跌至2025年的第8位，出讓金減少超200億元。深圳的排名及土地出讓金額也在下降。值得關注的是，2025年，深圳土地供應較少，不過溢價成交地塊較多。尤其是出現2宗溢價率極高的地塊，達到86%、70%。其中，招商蛇口以21.55億元、溢價率86%拿下深圳前海一宗地塊，樓面價達8.4萬元/平方米。

此外，西安從第4位跌至第7位，土地出讓金降幅超30%。常州從第7位驟降至第14位，出讓金近乎腰斬。合肥從第10位滑落至第19位，出讓金降幅也超50%。而在2024年上榜的鹽城、濟南、佛山，在2025年則退出前20名。這些城市或受供地節奏，或遭遇了房企策略調整的沖擊。

據中指研究院分析，為穩定土地市場，各地土拍供應呈現“縮量提質”態勢，吸引房企參與拿地。為此，多地推行土地捆綁出讓模式，比如北京“三間房D區1205-0007地塊和南區1202-0006、0007地塊”打包出讓、上海閔行區紫竹科學園區的組合地塊，這些地塊多位于核心區域。

此外，各地推出低容積率優質地塊，以提升供地精準性，如鄭州地方政府邀請房企參與供地計劃編制，根據開發企業反饋意見作出相應調整；另外，成都、蘇州對配建公共服務設施的項目給予容積率獎勵，無錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

對于2026年，克而瑞指出，房地產市場具備止跌回穩基礎，但房企投資意愿難以全面恢復。預計整體投資仍將保持低位，延續“謹慎”與“聚焦”的主旋律。土地供應趨于精細化，優質地塊供給有限，將進一步加劇核心城市與非核心城市之間的分化。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利