幫辦追蹤|小區停車位“只售不租”？山東省住建廳回應：不允許

齊魯晚報·齊魯壹點 記者 戚云雷

1月13日，齊魯晚報·齊魯壹點《壹點幫辦》欄目（報料電話：0531-85193700；報料平臺：“壹點幫辦”微信小程序）報道了濟南綠城·春月錦廬小區地下車庫停車位“只售不租”業主停車難一事，引發市民的關注和討論。有市民認為車位產權屬于開發商，開發商有權決定是出售還是出租。也有市民認為，買不買車位是業主的自由，對于沒錢買車位的業主，有權利租賃車位方便停車。那么，停車位“只售不租”的情況在其他小區是否也存在？開發商的這種行為是否合法合規呢？壹點幫辦進行了調查。

不少新交付小區存在車位“只售不租”

物業稱車位產權在地產公司手里

1月15日，幫辦記者選擇了三個近兩三年剛交房的新小區，先后咨詢了小區物業工作人員，均被告知地下車庫的停車位“只售不租”。

幫辦記者先是業主身份咨詢了濟南鳳鳴路沿線某小區物業。據物業工作人員介紹，想要租停車位話只能租業主個人的車位，沒賣出去的車位產權在地產營銷名下，“他們都是往外銷售，不往外出租”。

隨后，幫辦記者又咨詢了濟南唐冶片區某小區物業。物業工作人員表示，物業暫時沒有出租的車位，雖然南門商鋪和物業前面還有空地可以出租，但都外包出去了。至于地下車庫尚未售出的車位，產權都在地產公司名下，還未移交過來，“我們物業說了也不算”。

接著，幫辦記者又咨詢了濟南東北部某小區物業。據物業工作人員稱，小區購買車位的業主大都是剛需，通過物業出租的車位很少，不好碰，而地下車庫未售的車位也“租不了”。“車位產權都在地產那邊，地產目前只是出售。”至于后期會不會放開租賃，工作人員表示沒有這種先例。

濟南綠城·春月錦廬小區地下車庫，大量未售車位被打上地鎖。

上述濟南東北部某小區業主吳先生告訴幫辦記者，由于地下車位“只售不租”，小區交房后圍繞停車問題物業和業主之間產生了諸多矛盾。“剛交房的前幾個月，由于很多業主要裝修，地下車庫可以隨便進，后來裝修基本結束后車庫就不讓進了，未售的車位上還打了三角車位鎖，業主也想租個車位，但開發商說‘只售不租’。”

吳先生說，由于進不去地下車庫，天天有車在車庫入口處按喇叭，還有業主把車停在路邊，但物業為了逼業主買車位，又找交警舉報業主違章停車。直到后來物業在小區附近找了一片空地劃了收費的臨時停車位，停車矛盾才得以暫時解決，但地下車庫的停車位至今仍是“只售不租”。

民法典規定“車位應當首先滿足業主的需要”

山東省物業管理條例：車位不得“只售不租”

關于小區停車位“只售不租”，齊魯晚報·齊魯壹點《壹點幫辦》欄目曾多次報道過。2022年10月，濟南市歷城區景和山莊物業實施新的臨時停車收費管理辦法，且地下停車位“只售不租”，引起小區業主的質疑。2023年10月，濟南市槐蔭區中海·匯德里小區停車難，而車庫大量未售車位開發商卻不對外出租。中海地產當時回應稱，車位是對外銷售的，暫沒有租賃服務。

濟南中海·匯德里小區地下車庫。資料片

那么，開發商“只售不租”停車位的行為是否合法合規呢？幫辦記者查詢《中華人民共和國民法典》發現，第二百七十五條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。同時，第二百七十六條也規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

另外，《山東省物業管理條例》第四十二條明確規定了開發商不得“只售不租”：車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。

此外，《濟南市物業管理條例》第七十五條也提到，住宅物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位（庫）應當首先滿足業主的需要，建設單位應當出售、出租、附贈給本物業管理區域內的業主。

“基本民法典和《山東省物業管理條例》這兩個法條的規定，可以看出二者不沖突不抵觸，因此對于開發商‘只售不租’這種行為是不允許的。”山東舜翔律師事務所律師王建華表示。

山東省住房和城鄉建設廳：

小區停車位不允許“只售不租”

業主可向當地主管部門投訴

雖然民法典規定“車位應當首先滿足業主的需要”，且《山東省物業管理條例》明確要求開發商不得“只售不租”，但現實情況中仍有不少小區的地下車位“只售不租”。針對該問題，1月15日下午，幫辦記者也咨詢了山東省住房和城鄉建設廳政策法規處。

“我們山東的物業條例有規定，是不允許‘只售不租’的。”工作人員表示，如果業主遇到了停車位“只售不租”的問題，可以向當地物業主管部門或者開發主管部門投訴。

此前，濟南高新區相關部門回復稱車位產權在開發商手里，他們沒辦法強制要求開發商出租車位。對此，省住建廳的工作人員表示，要求開發商不能“只售不租”是山東地方立法規定的要求，從民法典和國家的法規層面確實沒有這種限制。雖然地方立法有規定，但同時沒有設定行政處罰，主要靠主管部門去督促，通過綜合的措施要求開發商履行相關義務。

濟南綠城·春月錦廬小區地下車庫，大量未售車位被打上地鎖。

那么，《山東省物業管理條例》在立法時為什么不設置法律責任呢？“因為國家上位法沒有明確規定，這樣設置處罰就比較謹慎，但要求也是經過論證的，比如說和民法典是否抵觸，我們經過論證，它不是抵觸的問題，民法典規定車位要優先滿足本小區業主的使用，我們理解‘滿足業主使用’，既包括買的選擇，也包括租賃的選擇，都是業主的使用需求，都得得到滿足。”工作人員解釋。

工作人員告訴幫辦記者，當時設置開發商不得“只售不租”的條款還有一個考慮，就是房屋銷售和車位銷售一般是脫節的，買房的時候車位一般沒有銷售，業主不了解也不清楚車位的銷售價格，但等業主入住房子后，車位的銷售價格又是市場價，政府是不能干預定價的，這樣容易賣得比較貴，因為業主已經入住了，不買也沒有其他的選擇了，這樣對業主不公平。“這樣的話，要求不能‘只售不租’，保障了業主既能買也能租的選擇，因為租賃是政府指導價，確定一個比較合理的租賃價格的話，也能使車庫的銷售價格相對來說比較合理。”工作人員表示。

雖然《山東省物業管理條例》要求開發商不得“只售不租”，但又未規定具體處罰措施，若開發商拒不執行條例，主管部門該怎么辦呢？“包括前期銷售方案的審核等各個環節，還是要保證我們地方立法的要求能得到落實。”工作人員表示，在實際執行過程中可能確實有困難，畢竟沒有行政處罰的支持， 但作為地方部門，對地方立法的合法性直接做出結論也不合適，“畢竟開發商要全過程接受監管，包括預售許可，銷售過程、銷售方案，主管部門如果要監管，還是可以有作為的。”

西安一小區地下停車位“只售不租”

法院判決要求開發商向業主開放租賃

幫辦記者查詢發現，2024年8月，西安市中級人民法院曾通過微信公眾號發布過一則關于停車位“只售不租”的判決案例。案例顯示，西安市雁塔區某小區業主小美在購買房屋時未購買地下車庫車位，結果2022年8月其車輛被物業禁止進入地下車庫。隨后小美將開發商和物業公司起訴至法院。

雁塔法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”由此可知，開發建設單位對于建筑區劃內登記在其名下的車位雖享有所有權，但該所有權的行使依法應受優先滿足小區業主需要的限制。

最終，法院依法作出判決，要求開發商應按優先滿足業主需求的原則，就小區未處置所有權的停車位向小美開放租賃。

“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或車庫，雖然產權屬于開發商，但在車位充足的情況下，開發商不能限制小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，小區內業主有權請求人民法院判令開發商將空置的車位向小區內業主進行出租或出售。”法官表示。

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