萬科擬以22億元整體出售上海活力城，誰來接盤？

據1月12日媒體報道，位于浦東核心地段的復地萬科活力城（又稱”上海活力城“）正擬以22億元尋求整體出售。

該項目由復地集團和萬科集團于2013年啟動合作開發，2019年開業，建筑面積約10.92萬平方米，可租賃商業面積5.78萬平方米。

2018年，復地集團與同屬復星系的豫園股份完成重大資產重組，被注入上市公司。

復地萬科活力城業主方為上海地杰置業有限公司，目前由萬科和豫園股份兩家上市公司共同持有。

其中，上海萬科企業有限公司（簡稱“上海萬科”）持股60%，“上海萬科”由上海萬科投資管理有限公司全資控股，后者由萬科全資控股。

上海復地投資管理有限公司持股40%，該公司由豫園股份通過三個層級全資控股。

按照以往的慣例，萬科想出售合資公司的股權，另一個股東是最佳接盤俠，例如七寶萬科廣場和南翔印象城MEGA。

但對于復地萬科活力城來說，這個邏輯并不成立！

由于豫園股份業績不佳，近年來相繼出售了IGI集團股權、金徽酒部分股份、上海真如廣場、寧波星健蘭庭康養項目，也想繼續出售復地萬科活力城的股權。

雙方都想賣，誰是潛在買家？

1、保險、信托等金融資本

陽光保險、新華保險、大家保險、浙金信托等金融機構已經接盤了多座萬達廣場。

金融資本收購商業地產的目的在于獲得較高的租金回報，收購后仍然由原業主方運營。原業主方保留一定期限內的贖回權（例如3年），未能在贖回期贖回才徹底賣斷。

目前，復地萬科活力城出租率達到97%，租金收益為2.1億元/年。

按照22億元的售價，租金回報率約9.55%；剔除運營和持有成本，凈回報率至少不低于6%，還是具有一定的吸引力。

2、不動產投資基金

萬科早前持有的七寶萬科廣場50%股權，就是賣給了亞洲最大的房地產基金——領展房地產投資信托基金（簡稱“領展基金”）。

領展基金先于2021年，以27.72億元向新加坡政府投資公司購得七寶萬科廣場50%的權益；再于2024年，以23.83億元向萬科購得剩余50%權益，共耗資51.55億元實現全資控股；之后將七寶萬科廣場更名為“七寶領展廣場”。

3、萬物云

作為萬科控股的物業上市公司，萬物云賬面上現金及現金等價物高達109.37億元（2025半年報）。

萬物云在關鍵時刻幫了萬科很多忙，接盤了母公司30多億的資產，包括上海濱江萬科中心、沈陽鹿特丹萬科生活廣場、武漢萬科廣場（50%股權）等商業地產。

4、深鐵集團

作為大股東，深鐵集團接盤萬科的項目數量不是最多的，但金額卻是最高的，包括深圳灣超級總部地塊、深圳紅樹灣項目、以杭州西溪印象城作為底層資產的中金印力消費REIT29.75%的份額等。

不過，復地萬科活力城畢竟不是萬科全資持有，最優選擇還是賣給外部接盤俠，即金融機構或房地產基金。

深鐵集團和萬物云作為萬科的關聯方，不到萬不得已是不會出手的，因為還要接盤他人持有的40%股權！