2025重慶房地產(chǎn)年報(bào) | 政策加碼+產(chǎn)品革新，市場(chǎng)分化加劇

核心觀點(diǎn)

【行業(yè)】房地產(chǎn)行業(yè)，由“抑投機(jī)、保民生”轉(zhuǎn)向“建模式、促轉(zhuǎn)型”，行業(yè)內(nèi)核從“規(guī)模擴(kuò)張”走向“質(zhì)量發(fā)展”；

【規(guī)模】城市整體規(guī)模上漲，二手房撐量，新規(guī)新房提“質(zhì)”；

【投資】傳統(tǒng)開發(fā)商拿地集中度顯著，核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈、溢價(jià)高企；

【產(chǎn)品】新規(guī)牽引市場(chǎng)，新舊項(xiàng)目全面對(duì)標(biāo)高品質(zhì)，驅(qū)動(dòng)行業(yè)升級(jí)變革；

【營(yíng)銷】新規(guī)產(chǎn)品普遍去化率高企，產(chǎn)品力是主賣點(diǎn)；普宅集中通過“價(jià)格戰(zhàn)”獲客；

【存量】新政支持下，土地回購與規(guī)劃調(diào)整雙線并行，有效優(yōu)化存量，加快優(yōu)質(zhì)資源盤活；

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PART 01

城市發(fā)展與政策

宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分化，消費(fèi)穩(wěn)中有進(jìn)，投資動(dòng)能承壓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型深化

城市經(jīng)濟(jì)：重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，消費(fèi)平緩增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，呈現(xiàn)韌性發(fā)展態(tài)勢(shì)

行業(yè)指標(biāo)：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需深度調(diào)整，施工竣工大幅收縮，下行壓力顯著大于全國(guó)

（...圖略...）

利好政策：2025年政策全面寬松，供給端提質(zhì)、需求端松綁、存量端盤活，合力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向高質(zhì)量良性循環(huán)演進(jìn)

（...圖略...）

PART 02

投資及開發(fā)

傳統(tǒng)投資及開發(fā)

重慶土地市場(chǎng)：規(guī)模同比大漲，各大區(qū)域均增量明顯，主城新區(qū)尤甚

重慶土地市場(chǎng)：主城新區(qū)規(guī)模斷崖式領(lǐng)先，中心城區(qū)有量有質(zhì)，最高溢價(jià)38.94%

中心城區(qū)土地：成交規(guī)模上漲133%，地價(jià)溫和上漲6%，熱度內(nèi)聚核心區(qū)

多元發(fā)展

長(zhǎng)租房：政策引導(dǎo)行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展，重慶2025年供給超萬套，以改建型為主

配售型保障房：重慶配售型保障房十四五新增1.3萬套，并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段

代建代管：委托項(xiàng)目以央國(guó)企主導(dǎo)，專業(yè)化企業(yè)承接運(yùn)營(yíng)，并向頭部集中

（...圖略...）

城市更新：重慶十四五城市更新著力夯實(shí)基礎(chǔ)，打造示范項(xiàng)目以點(diǎn)帶面，漸進(jìn)推廣

（...圖略...）

PART 03

房地產(chǎn)市場(chǎng)

重慶市場(chǎng)

商品房市場(chǎng)：2025年商品房成交量持續(xù)下探，1季度小陽春后難掩頹勢(shì)

商品房成交量?jī)r(jià) ：多區(qū)域成交規(guī)模與價(jià)格同比去年不同程度下降，中心城區(qū)仍然占據(jù)主力位置

商品房成交TOP10 ：金額榜項(xiàng)目多以高價(jià)上榜，六成項(xiàng)目低價(jià)走量進(jìn)入規(guī)模榜

（...圖略...）

商品住宅市場(chǎng)容量：住宅市場(chǎng)區(qū)縣持續(xù)主導(dǎo)，整體進(jìn)行底部盤整階段

商品住宅市場(chǎng)容量：多區(qū)縣量?jī)r(jià)雙降，少量區(qū)縣依賴典型項(xiàng)目量?jī)r(jià)上漲，內(nèi)生型市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定

（...圖略...）

商品住宅市場(chǎng)容量：超半數(shù)區(qū)縣或量跌或價(jià)跌，內(nèi)生型市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定

（...圖略...）

商品住宅市場(chǎng)容量：超過一半的成交量由TOP5頭部項(xiàng)目貢獻(xiàn)，頭部項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分化明顯

（...圖略...）

住宅TOP10 ：頭部效應(yīng)顯著，主城新區(qū)與渝東北共同構(gòu)成市場(chǎng)絕對(duì)主力

（...圖略...）

中心城區(qū)市場(chǎng)

商品房容量：市場(chǎng)調(diào)整，供應(yīng)收縮，成交表現(xiàn)量跌價(jià)漲，重慶穩(wěn)居全國(guó)前十

住宅市場(chǎng) ：新房市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)運(yùn)行低位，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力項(xiàng)目相繼入市熱銷；

板塊表現(xiàn)：以C級(jí)板塊高性價(jià)比、核心板塊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，驅(qū)動(dòng)TOP10板塊集中度增長(zhǎng)7%

（...圖略...）

住宅存量：廣義存量去化周期增長(zhǎng)，平臺(tái)儲(chǔ)備量?jī)?yōu)于開發(fā)商，悅來、禮嘉板塊領(lǐng)軍狹義庫存

（...圖略...）

住宅業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：新規(guī)產(chǎn)品入市帶動(dòng)高層供銷表現(xiàn)提升，洋房、別墅市場(chǎng)熱度下跌

（...圖略...）

住宅排行榜：核心稀缺、近郊齊全配套地段以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力、高性價(jià)比產(chǎn)品吸引市場(chǎng)高度關(guān)注

（...圖略...）

PART 04

存量市場(chǎng)

一二手供應(yīng)：新房持續(xù)低供，二手房絕對(duì)主力，高改放量穩(wěn)房?jī)r(jià)，其余房源承壓

一二手成交：2025年重慶市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)跌，一二手價(jià)差拉大

二手房掛牌：二手房累積掛牌量創(chuàng)新高，供給重心從“剛需小戶”向“改善大戶”和“次新房”轉(zhuǎn)移

二手房成交走勢(shì)：供給與需求的錯(cuò)配在成交端被放大，流動(dòng)性向“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”集中

二手房成交結(jié)構(gòu)：以中小戶型、低總價(jià)為特征的剛性需求持續(xù)退潮，而以三房、中大面積為代表的改善型需求正崛起

（...圖略...）

二手房市場(chǎng)變化： 500萬以上二手高改市場(chǎng)掛牌激增88%，供應(yīng)熱度顯著高于成交，賣方活躍度凸顯,但與主力成交之間結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配

（...圖略...）

PART 05

未來預(yù)判

供需：防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型、提品質(zhì)，全年規(guī)模預(yù)期略微復(fù)蘇

企業(yè)：四成企業(yè)缺貨明顯，且缺核心區(qū)“好貨”

存量：十五五保租房籌集規(guī)模或下降，存量收購?fù)哆\(yùn)低效

城市更新：未來三年著力系統(tǒng)推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升、文化賡續(xù)和智慧治理

商業(yè)：2025年新開商業(yè)以核心區(qū)為主，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商賦能高價(jià)值地段商業(yè)盤活

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