URI城市租住年終盤點 | 2025中國住房租賃行業發展?金融篇

“十四五”期間，我國的住房租賃金融支持體系基本形成，涵蓋中央財政補助、信貸服務、保障性住房再貸款、專項債收儲、不動產私募基金試點及公募REIT等多種工具。政策在資金端取得關鍵進展，形成以“REITs擴圍打通退出通道、專項債探索項目收購、再貸款提供低成本資金”為支柱的金融支持新架構。特別是將市場化租賃住房明確納入REIT發行范圍，顯著增強了對社會長期資本的吸引力，逐步構建起“投、建、管、退”的可持續商業模式閉環。

就在1月12日，URI城市租住學會受邀舉辦了首場《保租房REITs專項培訓》，聚焦行業實操案例解析與市場全景研判，以非公開內容為核心亮點，為參訓者帶來專業深度賦能。培訓深度拆解典型項目運作邏輯，并結合當前市場擴容趨勢與資產盤活需求展開分享，內容兼具專業性與落地性。全場干貨密集、針對性極強，有效打通了理論與實踐的銜接壁壘，為相關業務開展提供了關鍵指引，整體滿意度與專業認可度頗高，實現了首場培訓的圓滿開局。

圖：培訓現場及部分課件內容展示

（注：培訓及深度咨詢需有償 詳情請后臺咨詢）

本期，URI將全面復盤2025年度行業金融市場的表現，并結合部分培訓精華，進行獨家盤點與深度解讀分析，旨在為行業參與者提供決策參考與市場風向標。

01

REIT+專項債+再貸款

住房租賃金融“新三角”全面成型

2025年，多部委相繼出臺政策，共同推動保租房REITs市場擴容與深化，構建住房租賃金融“新三角”。

央行政策聚焦資金支持與工具落地。在《貨幣政策執行報告》提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，意味著更多符合條件的項目能夠獲得政策資金的支持，收購的房源類型或從住宅擴展到商業、辦公等非住宅類房產，有助于盤活市場存量資源，提出下一階段將著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效。

證監會從資本市場層面提供支持。證監會明確表示要“持續推進基礎設施不動產信托投資基金（REITs）常態化發行”，同時穩步發展資產支持證券，持續推動公司債券市場創新。這意味著保租房REITs作為重要的資產證券化工具，將在資本市場中獲得持續的制度支持與推廣。12月末出臺《關于推動不動產投資信托基金(REITs)市場需求發展有關工作的通知》中，首次明確支持和部署商業不動產REITs的發展，意味著C-REIT有望進入規模化發展期，尤其商業不動產REITs更是迎來風口。

國家發展改革委著力拓展資產范圍與申報路徑。政策核心在于“拓范圍”與“促擴募”：一方面，通過新版行業清單將市場化租賃住房、商業辦公設施等全面納入REITs發行范圍，顯著拓寬了資產準入通道；另一方面，鼓勵已上市REITs通過擴募整合優質資產，支持跨區域運作。

這些舉措從資金端、資產端和市場流動性多維度發力，旨在盤活更廣泛的存量住房資源，為保租房REITs的長期健康發展提供了堅實的制度支撐和創新空間。

02

保租房REIT

邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段

自2024年發改委“1014號文”之后，REITs常態化發行持續推進。根據2024年證監會與發改委聯合發布的《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，保租房REIT的發行主要需滿足以下條件：

1. 底層資產要求：項目權屬清晰，為完整的基礎設施資產，原則上運營時間不低于3年，且已產生持續、穩定的現金流。

2. 合規與市場要求：項目需符合保障性租賃住房的定位與相關管理要求，且處于市場化運營階段。

3. 規模與分散度要求：首次發行資產評估凈值原則上不低于10億元。如為多個項目打包，原則上來自同一原始權益人的項目數量不超過5個。

4. 收益率要求：項目預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

5. 合規性審查：需依法取得固定資產投資管理相關手續，并通過地方發改委與中國證監會的審核與注冊。

URI研究顯示：截至2025年12月，我國共有77支基礎設施REITs首發上市，首發規模約1993億元，其中8支為保租房REIT，首發規模合計約121億元，發行規模占比約6.1%。2025年密集上市5支保租房REITs，市場實現了從“首單破冰”到“批量供給”的跨越。

URI觀察發現，2025年發改委“782號文”進一步加快擴募節奏。租賃住房REIT以其運營穩定的顯著優勢得到投資人的青睞，交投活躍。與此同時，擴募進程也在加速推進，其中中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安城投寬庭保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT陸續擴募獲批準。

URI梳理發現，目前市場仍有20余單項目實質推進中：項目落地城市正在從北上深和蘇州、廈門等沿海重點城市向更多核心城市擴張，包括廣州、杭州、南京、青島以及內陸核心城市西安和昆明；參與主體也快速擴容，涵蓋杭州安居、寧波城投等地方國企，以及建信住房、中國建筑等央企。

URI研究總結：保租房REIT已正式進入“首發+擴募”并行階段，行業步入加速擴容的新周期。在2.6億租賃人口的市場基本盤支撐下，疊加保租房項目本身的相對價格優勢、區位優勢等，保租房項目運營將保持穩健，為后續新發租賃住房REITs提供了充足資產儲備。

未來，市場有望在“首發”與“擴募”雙輪驅動下持續擴張，而在低利率、“資產荒”環境下，租賃住房REIT作為優質配置型資產或受持續青睞。

03

REIT收益表現

運營表現提升 基金收益保持穩定

01

運營表現：運營韌性分化顯現，頭部項目持續滿租引領市場

截止目前最新披露數據，8支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，運營穩健。部分化趨勢延續，具體呈現三種態勢：

一是運營表現持續領先。中金廈門安居REIT的底層資產延續近乎滿租狀態，出租率維持在99.3%，與上一季度持平，體現了其資產在區位與產品力上的顯著優勢。

二是短期波動需予關注。華夏基金華潤有巢REIT與匯添富上海地產租賃住房REIT的平均出租率較二季度末均出現小幅下滑。盡管幅度不大，但反映了特定項目在市場競爭或運營調整中面臨的短期壓力。

三是多數項目穩健上行。華夏北京保障房、紅土創新深圳安居、國泰君安城投寬庭等至少4支REITs的平均出租率均攀升至近五個季度的高位，顯示其資產韌性及運營效率的持續提升。

URI研究看來，出租率數據驗證了保租房資產的抗周期特性，但項目間表現的差距也清晰地表明，在相同的市場環境下，資產的具體區位、產品定位及運營機構的精細化管理水平，正成為決定其表現優劣的核心變量。

02

收入表現：財務增長雙輪驅動，擴募與爬坡共塑盈利格局

截止目前最新披露數據，三季度保租房REITs運營業績穩健向好。URI按可比口徑計算：2025年三季度保租房REITs整體收入、凈利潤、可供分配金額同環比均有所增長，刨除華夏北京保障房REIT擴募帶來的影響，業績整體亦呈平穩態勢。

1. 基金收入端看：整體增長強勁，龍頭效應明顯

2025年前三季度，7支可比REITs合計基金收入同比增長6.78%，單季同比增長15.05%，環比增長9.36%，顯示市場整體處于擴張通道。國泰君安城投寬庭保租房REIT收入規模持續領先（2025Q3達4731萬元），且同比保持7.39%的穩定增長。華夏北京保障房REIT表現最為亮眼，第三季度收入環比激增50.27%，同比大增79.23%，主要得益于資產擴募成功并入表，顯著提升了整體營收規模。

2. 盈利端看：多數實現增長，部分業績波動

市場合計凈利潤在前三季度同比增長8.79%，第三季度單季增幅達17.06%。國泰君安城投寬庭保租房REIT凈利潤規模最大（Q3達2204萬元）且增長穩健。華夏北京保障房REIT凈利潤同樣因擴募而大幅提升。值得注意的是，招商蛇口與匯添富上海兩只較新上市的REITs凈利潤在第三季度實現高速環比增長（分別達186.64%和86.34%），顯示其盈利爬坡能力強勁。相比之下，紅土創新深圳安居REIT前三季度凈利潤同比下滑10.29%，盈利增長面臨一定壓力。

3. 可供分配金額看：整體穩定，支撐分紅能力

作為投資者現金回報的核心來源，市場整體可供分配金額在前三季度同比增長3.82%，第三季度單季同比增長10.46%。華夏北京保障房REIT因資產擴充，可供分配金額同比大幅增長64.03%，顯著增強了其分紅潛力。中金廈門安居REIT與招商蛇口REIT也保持了兩位數的季度環比增長。而國國泰君安投寬庭保租房REIT和紅土創新深圳安居REIT的可供分配金額同比微降，其分紅水平的可持續性需保持關注。

保租房REITs表現強勢的背后，離不開城市化進程的加速和人口流動性的雙門檻。

03

URI整理市場具體案例發行條件和實施路徑：

上述模式與表現，在實踐中已有成熟案例得以驗證。URI以首發“紅土創新深圳安居REIT”、首擴募“華夏北京保障房REIT”兩個標桿項目為例，具體展現其發行條件與實施路徑，供行業研究者參考：

紅土創新深圳安居REIT

（首發上市典范）

作為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房公募REITs試點項目，其首發流程成為后續項目的范本。

（一）核心條件滿足：

1. 資產包：包含安居百泉閣等4個位于深圳核心區的保障性租賃住房項目，權屬清晰。

2. 運營與現金流：項目運營時間均超過3年，出租率長期穩定在97%以上（2024Q3數據），產生了持續、穩定的現金流。

3. 資產規模：首次發行資產評估凈值約11.58億元，符合“原則上不低于10億元”的監管要求。

4. 收益率：項目預計凈現金流分派率（年化）超過4%，滿足不低于3.8%的要求。

（二）具體落地流程：

1. 第一步：內部重組與資產剝離（約3-6個月）：原始權益人（深圳人才安居集團）將分散的物業資產通過劃轉、出資等方式，整合至一家專為發行REITs設立的項目公司，實現風險隔離。

2. 第二步：省級發改委初審推薦（約1-2個月）：準備全套申報材料，經深圳市發改委審核后，報送至國家發改委。發改委重點審核項目合規性、資產質量及宏觀政策符合度。

3. 第三步：證監會與交易所審核問詢（約2-3個月）：獲得國家發改委推薦后，向證監會提交申請，同時向上交所提交上市申請。期間會經歷多輪反饋與問詢，重點核查法律、運營、評估細節。

4. 第四步：證監會注冊與交易所審議：通過審核后，獲得證監會注冊批復及交易所上市無異議函。

5. 第五步：發行與定價（約2-3周）：啟動路演，向網下及公眾投資者詢價，最終確定基金份額發行價格，并進行配售。

6. 第六步：基金設立與上市：募集資金到位，基金正式成立，并在上交所掛牌上市交易。

華夏北京保障房REIT

（擴募并購典范）

該REIT于2023年首發上市，在2025年成功完成擴募，是“首發+擴募”雙輪驅動的標桿。特征：客群由政府指定。

（一）擴募核心條件：

1. 首發REIT運營穩健：原REIT（持有文龍家園、熙悅尚郡）運營滿一年，信息披露合規，業績穩定。

2. 新購入資產優質：本次擴募擬購入的朗悅嘉園等4個新項目，同樣為保障性租賃住房，運營已滿3年，出租率良好（新項目在2025Q2出租率已達91.6%-97.0%）。

3. 符合原始權益人要求：新資產同樣來源于原始權益人（北京保障房中心有限公司）或其關聯方，有利于整合管理。

4. 有利于現有份額持有人：擴募行為能降低整體資產風險，預計提升基金整體分派率，符合持有人利益。

（二）具體擴募流程：

1. 第一步：董事會決議與公告：基金管理人（華夏基金）協同原始權益人篩選資產，經內部決策后，發布擬擴募并購入資產的公告。

2. 第二步：監管審核：參照首發流程，但更為高效。向交易所提交擴募申請，交易所進行審核問詢。此案例中，從公告到獲證監會注冊批復，歷時約4個月。

3. 第三步：擴募份額發售：采用向原有份額持有人配售、向市場定向招募等方式發售新份額，募集資金用于購買新資產。

第四步：資產交割與上市：完成資金募集后，進行新資產的法律交割、過戶。擴募的新基金份額在交易所上市，與原份額合并交易。

04

大宗交易盤點

大宗并購激活資本化新周期

2025年租賃領域發生的大宗收并購交易，集中呈現“主體多元、標的聚焦、模式閉環”的特征，折射出租賃住房市場正從“資產盤活”向“資本化運營”的深層轉型。

從參與主體看，種類豐富，包括地方國企（福州安住發展等）、險資（友邦保險等）、私募資本（鼎暉投資等）以及合資平臺（自如與景順聯合成立星耀如景平臺）；從成交標的選擇看，大宗交易聚焦“核心城市+高需求韌性”區域，且資產類型覆蓋“存量轉化-成熟運營-新建規劃”全周期，有效對沖租賃市場波動風險。

典型的四宗交易構建了差異化的“投融管退”閉環：福州安住采用“直接收購+改造入市”模式，通過國企資金池承接存量房源，后續依托運營實現穩定租金回報；友邦通過參股Pre-REITs基金實現“間接收購+資產孵化”，未來計劃推動公募REITs上市，打通“收購-運營-證券化退出”路徑；鼎暉則以“商改租”合規化路徑突破實現價值提升，增強金融屬性，未來可打通REITs、ABS等多元退出路徑；自如與景順的“資管平臺+項目投建”模式，以合資公司為載體整合運營與資本資源，屬于“專業運營驅動型”拓展...

05

未來展望

私募REIT創新提速 公募REIT擴募浪潮延續

URI認為，未來在政策引導與監管規范下，私募REITs將持續深化金融創新，持續為投資人供給優質資產，撬動更多社會資本參與存量住房盤活與保租房建設進程；例如，2025年9月，建信長租完成2024年7月推出以來的首次擴募，作為市場首單產權類持有型不動產ABS（亦稱“機構間REITs”），其創新意義在于搭建起多層次REITs市場架構，為資本市場改革創新注入全新動力。而公募REITs則在782號文、發行范圍類型擴容等政策紅利加持下，延續“首發+擴募”雙輪驅動的發展態勢，且在擴募與布局中總結三大鮮明特征：

一是存量擴募為主，頭部企業積極打造區域資產整合平臺，例如上海城投寬庭REIT將募集資金用于收購“馨伴寓項目”、廈門安居REIT承接全市優質租賃住房項目，通過存量資產的集約化運作提升資產價值與運營效率；

二是跨區域布局加速，上市REITs平臺將突破地域限制，以杭州安居為代表的企業正積極尋求上海、北京等長三角城市的優質租賃住房項目，構建全國性資產矩陣；

三是參與主體多元協同，房企、國企、專業運營機構各展所長，不過隨著行業規范化發展，相關政策可能逐步收口，市場主體需提前明確客群界定、資產準入標準等核心問題，以契合監管要求。

最后，URI城市租住據當前20余單項目實質推進情況預測：2026年保租房REITs或新增上市8-10只，這將推動租住市場加速從“民生保障”單一路徑，向“金融賦能+品質居住”雙軌升級的新階段再次邁進，使其成為低利率環境下資本市場的重要價值賽道。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏/山楂美式

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶