今明兩年，買房選小區一定要知道的12個基本邏輯，沒搞懂別出手

好的小區不僅居住舒適，未來房價還更保值增值。如果選錯小區，不僅住的不舒服，將來貶值更快，出手更難。

所以這期我們就來了解一下，“買房選小區的12個邏輯”，如果你這兩年有買房計劃，不妨做個參考，對你大有幫助。

一，這5個邏輯，排名越靠前越好

①配套：記住這個順序：教育＞交通＞商業＞醫療＞公園

排除遠郊房，這種要啥沒啥，居住品質大打折扣。在主城區里，按上面這個順序挑。

為什么學校排第一？對大多數家庭來說，孩子上學近、自己上班方便比什么都實在。好學校甚至是房子價格的“定心丸”。商場、醫院、公園呢，附近有就行，太近了反而可能吵、還容易堵車。

②開發商品牌：央企＞國企＞大私企＞小私企

如果買新房，為了別碰上爛尾樓，交房有保障，按這個順序選開發商：央企 > 國企 > 知名大開發商 > 小開發商。

③物業品牌：高端小區管理經驗的物業＞一級＞二級＞三級

物業好不好，直接決定你住得開不開心，也影響房價。好物業讓小區干凈、安全、綠化好；差物業則讓環境糟心。挑的時候，認準有管高端小區經驗的物業公司，或者國家評的一級物業，通常更靠譜。

④建筑類型：別墅＞洋房（不超過7層）＞小高層（不超過17層）＞高層（不超過33層）＞超高層（大于三十三層）

小區好不好，還可以通過建筑類型來判斷，這個直接關乎保值能力，居住舒適度。如果預算充足，能選別墅，不選洋房、能選小高，不選高層，超高層壓根就別選，住過超十年，全是各種各樣無法解決的問題。

⑤產權性質：私產＞70年住宅＞50年住宅＞40年商住＞無產權、集體產權（回遷、單位房、小產權……）

房子的產權也很關鍵，普通人首選 70年住宅，最穩妥。50年住宅和70年的差別不大。40年商住通常不能落戶、孩子不能上學，一層樓住戶超多，將來很難轉手。至于小產權、沒產權的房子，風險太大，可能錢房兩空，最好別碰。

二，這3個邏輯，數字越小越好

①容積率：普通高層，容積率不超過5（超過就太密了）；小高、洋房，最好不超過3

容積率是指：小區的地上建筑總面積與占地面積的比率。

容積率高低，也會直接影響小區的綠化面積，居住密度、采光、視野……

可以簡單理解為，數字越小，樓越稀，住著越敞亮。

一般建議高層，容積率不要超過5，小高、洋房，一般建議不超過3。

②總戶數：小區面積段大，總戶數就會少

同樣大小的小區，總戶數越少，住的人就越少，更清凈，物業也更能顧得上你。想想看，如果一個公寓全是三四十平的小單間，就算樓不密，但一層住好幾十戶，那也跟集體宿舍差不多，肯定鬧騰。

③貶值項：近高架橋、火車軌道、監獄、化工廠、精神病院、加油站、電站……這些都是貶值項。

小區附近有這些，都會影響居住、制造噪音，當然是越少越好、離得越遠越好。除非價格特別特別便宜，否則盡量避開。

三，數值越高越好的4個邏輯

①綠化率：新房建議大于30%，二手房建議大于35%

綠化率越高，環境就越好。

②車位比：至少＞1.2

現在家家有車，車位比越高，意味著停車越輕松。底線最好是 1:1.2（平均每戶有1.2個車位），越高越好。

③占地面積：50畝——150畝之內，越大越好

建議小區占地面積50畝——150畝之內，越大越好。在這個區間內，就起碼保證有活動的地方，也不至于每棟樓都挨著馬路太吵。

這里要特別提示一下：不要買超級大盤，這種容易變成偏僻的“睡城”，進出不便，以后想賣也難。

②增值項：建筑外立面、小區會所、水系、地庫裝修、公區墻面、名貴樹木……這些都是增值項。

這些項目，每一項都關乎開發商的成本，也代表了小區的品質。挑的時候可以留意，越多越好。

尤其要看看電梯和樓道墻面，別選那種普通白漆的，過幾年容易臟舊破損。用瓷磚或更好材料的，會持久美觀很多。

總結：把這12條記心里，看房時多比比，你一定能找到那個住著開心、將來也安心的好家。祝你看房順利。