上海的老中心城區，內外“煥新”走了這條路

蘇河灣萬象天地的永久藝術裝置“大象親子樂園”（母子象對望），將地下商業與地面公園銜接，別有趣味。

蘇州河匯入黃浦江前，勾勒出一道美妙的弧線，綿延數公里的蘇河灣水岸，便在這道弧線中應運而生。

工業文明，曾是蘇河灣最鮮明的時代注腳。而蘇河灣萬象天地的到來，徹底改寫了這片區域的呈現，推動它邁入城市更新的新階段。它的獨特性在于，既是商場，又是公園，還和一些歷史建筑連為一體。作為新生商場，它與“老牌勁旅”靜安大悅城構成了蘇河灣商圈的一體兩翼。新舊商業同頻共振、內外更新，較好地解答了商業如何為區域煥新添力的問題。

“城市峽谷”

與傳統的商場不同，蘇河灣萬象天地并不容易被發現。來到這片區域，遠遠望去像一個公園，走近才發現商業全都集中在地下。

這種商業形態可以叫作“公園商業”，或“峽谷商業”。其設計方在規劃時提出了“城市峽谷”的概念，也就是說，將公園作為城市公共空間主導，而地下商業空間占據“峽谷”的部分，公園與商業的空間互相融合、流動。

Kokaistudios（國際建筑與室內設計事務所）創始人、首席建筑師安德烈·德斯特凡尼斯認為，“城市峽谷”是一個全新的公共空間，為城市商業空間樹立了全新標桿。

這是上海首座萬象天地，其“非標”程度很高。

在規劃者眼中，公共綠地和商業都具有城市性，其使用群體互相重疊。所以，蘇河灣萬象天地在設計上創造了蘇河水岸聯系，有公共綠地、濱水空間、文保建筑（天后宮）、石庫門建筑（慎余里）和商業體。

近年來，“無邊界”成為商業發展的高頻詞。獨立商業評論者、商業咔主理人唐健認為，將“無邊界”置于開放式商業項目中，這是人文社會整體進步的體現，“地面建筑分散后，把核心中部面積都讓位給了城市公共綠地，打造出大尺度的公園既視感”。

在他看來，這樣規劃的背后需要一定的取舍與堅守。項目將空間的中心話語權交還城市，這是對城市公共空間的打造和活化，也是該項目理念和價值觀的絕佳體現。

記者看到，蘇河灣萬象天地的公共綠地上，許多附近居民、游客坐在長椅上曬太陽、聊天，一些人在慎余里閑逛、看常設的藝術空間展覽。一些光影裝置、藝術主題的快閃活動常在慎余里、天后宮舉行。

慎余里于1932年建成，許多實業家和藝術家在此居住，它是蘇州河北岸最精致的里弄代表。經過保護性修繕后，慎余里從民居更新成為新的文化地標，一個打造高端餐飲、時尚生活、文化藝術的空間。

也有美中不足。業內人士認為，在對歷史建筑的處理上，慎余里翻新得有些徹底，因為太新反而少了溫潤感。

慎余里

記者在蘇河灣萬象天地遇見了一些這片區域的原住民。43歲的余清和說，之前這里一大片房屋拆遷，城市面貌比較破舊，沒想到如今大變樣，“它為曾經的老中心城區注入了新鮮血液，讓城市面貌煥然一新。我現在經常帶著家人回來，沿著蘇州河岸走走，就餐就在地下商場里解決”。

他還將記者帶到一座人行天橋上。站在天橋上可望見外白渡橋、黃浦江對岸的陸家嘴“三件套”。280多米長的天橋是一個通行樞紐。它一頭連著慎余里，一頭通向城市公共綠地與濱水步道，中間還串聯起辦公樓與地下商業的入口。它在福建北路兩側分別設置梯道，等于又多了一個進入商場的入口。

從遠處看去，天橋本身就像一件可呼吸的建筑藝術品。它以鋼結構為主，搭配通透的玻璃護欄，當夜晚燈光亮起時，它如同一條發光的紐帶，將慎余里的青磚黛瓦、天后宮的飛檐翹角與地下商業的霓虹燈光串聯成線。好的建筑大抵如此，從不刻意張揚，而是默默地成為人們與城市對話的媒介。

生活空間

蘇河灣萬象天地畢竟是個商場，如何引來人氣、留住流量是個現實的問題。

做商場的傳統思維是盡可能把人往室內帶、往高層帶，而如今商場深知，其室外與室內的空間同樣重要。“街區感”是一些商場引流的關鍵手段。蘇河灣萬象天地本身是一個開放的空間，在這方面有一些天然的優勢。

LG2層可能是上海商場里餐飲外擺場景最豐富的集群之一，堪稱一種獨特的存在。它不是簡單地擴大店鋪的就餐范圍，而是有意識地創造覆蓋不同品類的外擺場景，為自己制造流量。這里常是萬象天地的人氣聚集地。

比如，一些輕食咖啡類的外擺，是頗具松弛感的場景代表。原木色桌椅搭配白色的遮陽傘，與商場連通的下沉式廣場形成自然銜接，讓人仿佛置身于街巷的獨立咖啡館。

一些正餐品類的外擺注重場景沉浸感。一家主打云南菜的餐館，將外擺區用竹編屏風與綠植環繞，搭配具有民族特色的印花桌布。還有一些親子餐廳的外擺區，專門設置了低矮的兒童桌椅，旁邊搭配小型的游樂設施，家長帶孩子在戶外就餐的同時，孩子可以自由玩耍。

這樣，外擺區不僅是就餐空間，更成為商場的休憩地和打卡地。它跳出了“為外擺而外擺”的思維定式，兼具實用性與體驗感。

元旦期間，慎余里的煙花造型裝置增添了節日氛圍。

商業研究者、Mall星人主理人郭歆曄去蘇河灣萬象天地走訪后發現，這里的餐飲占比較高，約45%，其他是運動、寵物、個護、獨立設計師品牌店等業態，今年還新增了街舞工作室、KPOP等新業態。

慎余里開出了許多高端米其林、黑珍珠餐飲店。“這里有濱河、公園、百年石庫門、文保建筑的加持，做高端餐飲具有天然優勢。”郭歆曄說，靜安公園湖濱的泰廊餐廳、人民公園湖濱的芭芭露莎餐廳，都是近20年的老牌網紅餐廳常青樹，陸家嘴濱江綠地餐飲群也有經久不衰的氣質。這在一定程度上說明，擁有好景觀的高端餐飲不僅有市場，而且有長期的市場。

如今一些商場都在卷場景、卷視覺，藝術元素在蘇河灣萬象天地體現得較為豐富。

比如，讓蘇河灣萬象天地一炮而紅的永久藝術裝置“邁上！”（小男孩的腿從地下跨上地面）與“大象親子樂園”（母子象對望），將地下商業與地面公園銜接，別有趣味。

再比如，建筑符號與歷史之間巧妙勾連。以慎余里劃分的東里的室內部分設計了仿榫卯結構屋頂，以天后宮劃分的西里商業區內部的房梁則模仿石庫門木格柵式，兩邊相互呼應。

哪怕是衛生間的標識也有呼應，男士、女士圖標都穿著中式風情的服裝，這是對其歷史保護建筑所留存底蘊的致敬。

商場不僅需要創造氛圍，還需創造記憶。

“遛灣節”是年輕人給蘇河灣萬象天地的標簽之一，這也是它的文旅商融合的IP活動，往往貫穿好幾個月。

商場“靠山吃山”。“遛灣節”將運動、美食、音樂、藝術、光影等多元場景活動植入城市綠地與歷史建筑空間。巨C漢堡節、一起發酵吧面包節、天后宮百人瑜伽、蘇河夜跑、晨間騎行、城市夜間定向賽等創意活動，將人氣吸引過來。

蘇河灣萬象天地還出現在蘇河灣Citywalk的打卡名單中，這在商場中并不多見。這條Citywalk線路上還有郵政博物館、八號橋藝術空間、蘇州河畔咖啡屋、乍浦路橋、外白渡橋等等。

這更加印證了，街區視角下的商圈升級，本質是從消費場所向生活空間的轉變，商場也是街區居民與游客共享的生活空間。

一些消費者提出，蘇河灣萬象天地的商業都在地下，從地面到地下的入口其實較多，但標識不是很明顯。也有人建議，作為商業區的一部分，慎余里和天后宮可以引入更多貼切的沉浸式體驗，如小型非遺工坊、藝術駐留項目、結合建筑歷史的劇本殺等，讓歷史空間真正“活”起來。

還可以強化“蘇河灣”這個地標聯動。商場與周邊的郵政博物館、四行倉庫、上海總商會等歷史地標，以及靜安大悅城等商業體策劃聯動活動、文旅套票或主題游覽路線。

屋頂商業

與徐家匯、五角場等商圈不同，蘇河灣商圈的兩個商場，距離不近也不遠，相隔五六百米。與蘇河灣萬象天地不同，建于2010年的靜安大悅城是傳統的“盒子”商場，但在上海諸多商場中，它在人流量、銷售額等方面處于領先位置。

從傳統的商業認知上看，靜安大悅城的南北兩棟樓被市政道路分割，在商業空間、動線設置等方面多少有些受限。但它就是紅了那么多年，為何？

這不得不從它最早的定位說起。大悅城首次出圈在于屋頂的摩天輪，由于這個地標式的新穎存在，大悅城順勢將商場打造成“魔都愛情地標”，年輕情侶手拉手來大悅城乘坐摩天輪成了談戀愛的生動寫照。

如果只是孤零零地立一座摩天輪，縱然再驚艷，新鮮勁遲早會褪去，吸引力自然隨之而減。而大悅城的高明之處，恰恰在于沒有把摩天輪當成一個孤立的打卡裝置，而是以這座屋頂地標為核心，順勢在同樓層打造出室內主題街區“摩坊166”。

要知道那個年代，多數商場還在平鋪直敘做常規商鋪，這種“地標裝置+主題體驗”的組合拳堪稱超前。室內主題街區引入手工店鋪，如皮具坊、木工坊等，其中針對二次元客群引入了一批二次元品牌，舉辦了一些動漫展和線下見面會。回過頭看，此時引入二次元客群，成了商場發展的“神來之筆”。

記者從靜安大悅城了解到，摩坊166主題街區目前完成了它的歷史任務，由于它所在的七、八、九樓的餐飲業態占比多，今年要重新規劃，調配業態。

靜安大悅城的摩天輪

唐健之前做過商場的招商，多年來一直觀察商圈的發展。在他看來，大悅城是上海市場在屋頂空間打造得最好的商業項目之一。究其原因，不僅在于內容豐富，更在于其前瞻引領。

大悅城對客群的目標定位一直很清晰，就是年輕人群體。圍繞這一群體，屋頂商業的更新和探索沒有停步。

除了挖掘二次元愛好者的訴求，還將年輕人喜愛的夜市經濟納入屋頂平臺中。唐健說，商場因地制宜打造自有IP，充分體現出什么叫“用內容運營來活化商業空間”。在屋頂空間內容打造領域，最具代表性和原創性的是5.0版“當夏天臺節”，比如推出落日音樂會，搭配一些快閃活動和手辦展等。

業內人士透露，一開始靜安大悅城的屋頂空間主要做有情調的西餐品牌，人氣不是很旺，三四年前調整為接地氣的中餐，客單價較低，比較熱鬧，反而強化了“夜食天臺”的定位。商場引入劉棟梁大排檔、朱光玉火鍋等，打造了一種原生態的餐飲氛圍。上海的年輕人不用坐在上街沿上暢飲、聊天，在屋頂平臺聚餐，自由又浪漫。

去年春季，“夜食天臺”的空間進一步優化布局，又引入多家餐飲品牌，晚上加入現場樂隊演奏爵士樂，市民可在此遠眺蘇州河畔的夜景。不少人專程為夜景而來，有些視野比較好的露臺座位都需預訂。

屋頂空間逐漸被改造成“餐飲+live演出+摩天輪”的復合業態，原先商場夜晚10點閉店，而屋頂空間的夜市營業時間延長至次日凌晨2點，將晚上10點以后的夜間時段轉化為另一種黃金時段。靜安大悅城方面透露，屋頂平臺的夜市單日客流峰值達到1萬人次，環比提升30%。

“整活”還未停歇。可持續的夜市經濟，不能只依賴短期流量，還需延伸各方鏈條。

大悅城推出一系列舉措，比如夜間免費停車，南座10F電影院、密室、KTV一起營業至深夜，給消費者提供多元選擇。

靜安大悅城的“夜食天臺”充滿了煙火氣。

點亮熱愛

或許有人會說，大悅城是靠二次元“發家”的。這里的二次元氛圍都快溢出屏幕了，放眼望去全是這類店鋪。但不可思議的是，其二次元相關業態只占整個項目8%的租賃面積。

在唐健看來，大悅城在上海商場里率先將年輕人的歸屬感做到了極致。大家一起打卡IP展、抽盲盒、cosplay喜愛的角色，在這里感受到一種“橫沖直撞的喜歡”，“符合當下年輕人的個性，也是他們心境的反饋。正如商場標語的變化，從‘魔都愛情地標’到‘點亮萬般熱愛’，是不同時代年輕人精神狀態的縮影”。

大悅城做二次元火了，一些商場緊隨其后。一位業內人士透露，大悅城十幾年前就在做二次元和IP經濟，做得很艱難，只不過最近幾年這個市場才變得火爆起來，“業態需要深耕，與其到處追熱點，不如做好定位，服務好目標客群”。

所以，商場項目做得好，不是一開始就規劃出來的，而是自然生長的結果。不僅是大悅城，很多商場都有過試錯的經歷，業態和內容需要調整和流動，以適應市場需求。

經過多年的深耕和資源積累，如今，靜安大悅城一年可做50多場國際頂流IP快閃，其中40多場是全國或大陸地區的首展，超級IP首發地也成了它的強標簽之一。業內人士說，做快閃活動，大悅城已經做到無商場可勝之，它只能自己打敗自己。

靜安大悅城“閃耀！次元盛典2.0”現場

郭歆曄認為，“生態界面”對商場發展來說很重要。尤其是非傳統核心區的商場，須跳出以往商業的固有思維模式，商場承擔了日常陪伴、提供記憶等功能，無論從設計還是運營上看，最好形成建筑、生態與人的親密對話。

商場要可持續發展，不僅需滿足區域內原有的存量客群，更要注入新的客群，才能長期“盤活”，帶動商圈的發展。他以真如環宇城MAX舉例，它通過多元業態效應，吸引不同類型的客群，周邊有山姆會員店、戶外公園、海心劇院等，吸引一些中產人群、微度假人群、文化消費者等，擴大了輻射力。

多業態之間的規劃，可發揮地鐵、商業、辦公、公園、公寓、劇院等聯動價值，將“社區化”做到極致。

如今，上海的商場越建越多，大多數是一站式綜合體，商場同質化是行業環境無法避免的話題。唐健說，需要辯證地看待這個問題。商戶的品牌難免有共性，站在核心消費者的視角考量，其實只需提供他們想要的商業內容即可，不要以同質化為“恥”，更無須為了標新立異而“新”。

“比如人民廣場的來福士與長寧的來福士并不沖突，這樣的同質化無關緊要，因為大眾的生活需求是類似的。”他說，如果在同一個商圈有多個商場，最好要錯位發展，進行差異化運營。

商場的破局之道，從來不是跟風追逐熱點，而是找準專屬賽道——珍視并放大目標客群的熱愛，用商業邏輯為這份熱愛兜底，和消費者建立深度的情感聯結，做好長久的陪伴與服務。

（文內圖片由受訪者提供）

原標題：《上海的老中心城區，內外“煥新”走了這條路》

欄目主編：龔丹韻

來源：作者：解放日報 彭薇