重磅！2026年住建部最新明確新政：中國將再無爛尾樓

來源：大偉看樓市

2025年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議，以“十五五”開局為契機，明確了2026年房地產市場調控的核心方向，其中“推進現房銷售制、構建房地產發展新模式”等系列新政的出臺，被市場解讀為“從根本上杜絕爛尾樓”的重磅舉措。爛尾樓作為房地產市場發展中的“民生之痛”，不僅吞噬著普通家庭的畢生積蓄，更破壞城市形象、滋生金融風險。此次住建部新政從開發、融資、銷售全鏈條重構行業規則，標志著我國房地產市場將徹底告別“高周轉、高風險”的舊模式，邁入高質量發展的新階段。

爛尾樓的形成根源復雜，核心癥結在于資金監管失控與開發模式畸形。回顧過往，開發商通過預售制度提前回籠資金，卻將預售款挪作他用進行跨項目擴張，導致項目資金鏈斷裂，是爛尾樓頻發的主要原因。數據顯示，2020年之前，定金及預收款占房地產開發企業到位資金的比例超34%，部分中小房企甚至依賴預售款完成80%以上的項目資金周轉。同時，政府監管存在滯后性、融資渠道分散、項目權責不清等問題，進一步加劇了風險——當開發商陷入債務糾紛或違法經營被查處時，項目往往因無人負責而陷入停滯。從海南90年代房地產過熱留下的大批爛尾樓，到近年來部分城市項目停工引發的集體維權，均印證了舊有制度的漏洞已成為民生保障與市場穩定的阻礙。

2026年住建部新政精準直擊病灶，構建起“三道防火墻”，從源頭遏制爛尾風險。第一道防火墻是推行現房銷售制，實現“所見即所得”。新政明確2026年1月1日起，新出讓土地的商品房項目原則上實行現房銷售，已出讓土地項目按原有規定執行，采用“新老劃斷、因城施策”的漸進式推進策略。這一制度從根本上改變了“買圖紙買房”的傳統模式，購房者可實地查驗房屋質量、配套設施，徹底告別“期房焦慮”。事實上，截至2025年底，全國現房銷售占比已突破35%，海南、雄安等先行區域的試點經驗表明，現房銷售不僅能降低交付風險，更能倒逼開發商注重品質提升。對于庫存高企的三四線城市，現房銷售可加快去化節奏；對于核心城市，則適度放緩推進，避免供需失衡，體現了政策的科學性與靈活性。

第二道防火墻是重構開發與融資機制，鎖定項目資金安全。新政提出“做實房地產開發項目公司制”，要求每個樓盤項目成立獨立公司，總部僅作為投資人，項目未交房前，所有售房款、貸款資金一律封閉運行于項目專戶，嚴禁總部抽走資金用于其他項目。這一規定從權責上實現了“項目隔離”，避免了單個項目風險傳導至整個企業。在融資端，推行“主辦銀行制”，明確一個項目原則上由一家主辦銀行或銀團統籌資金管理并提供合理融資支持，使銀行與項目形成“利益共享、風險共擔”的綁定關系，杜絕了以往銀行盲目放貸、出事抽貸的甩鍋行為。與此同時，新政進一步強化房地產項目“白名單”制度，支持優質房企合理融資需求，引導資金流向合規項目，從源頭保障建設資金足額到位。

第三道防火墻是完善監管與司法保障，筑牢權益底線。在監管層面，新政要求繼續實行預售的項目必須嚴格規范預售資金監管，確保每一分錢都用于本項目建設，從流程上杜絕資金挪用。在司法層面，近年來最高人民法院已明確“購房者債權優先受償”原則，珠海、嘉興等地的司法判例也確立了“商品房買賣合同解除后，剩余貸款本息由開發商承擔”的規則，此次新政將這些實踐經驗制度化，為購房者提供了堅實的法律保障。此外，新政還推動42個城市實施房屋全生命週期安全管理制度試點，通過城市體檢、動態監測等方式，及時發現并處置項目建設中的風險隱患。

新政的實施將對房地產市場各方產生深遠影響，推動行業生態重塑。對購房者而言，現房銷售制意味著購房風險大幅降低，“錢房兩空”的擔憂成為歷史，房屋質量與配套的透明度顯著提升，后期維權成本也將大幅下降。對開發商而言，雖然資金壓力有所增加——需依靠自有資金完成項目建設至竣工，但也倒逼行業從“規模競爭”轉向“品質競爭”。那些依賴高周轉、缺資金、弱管理的中小房企將加速被淘汰，而具備資金實力、技術優勢的頭部企業將通過打造“好房子”獲得市場認可。正如廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉所言，隨著保交樓、保交房任務全面完成，疊加現房銷售制推進，未來居民買房基本不用擔憂交付問題，市場預期將逐步穩定。

值得注意的是，新政的落地并非“一刀切”，而是兼顧穩定與轉型的平衡。考慮到不同城市的市場差異，新政實行“因城施策”：已全面推行現房銷售的區域擴大實施范圍，試點城市深化落地，庫存高企城市加快推進，庫存短缺核心城市適度放緩。這種差異化策略既避免了政策急轉彎引發的市場波動，也為房企提供了轉型緩沖期。同時，新政配套出臺了土地政策調整、公積金貸款支持等措施——如部分地區提高現房購買公積金貸款額度，優質地塊優先采用現房銷售模式，為行業轉型提供了政策保障。

展望2026年及“十五五”時期，住建部新政的實施標志著我國房地產市場迎來歷史性變革。爛尾樓的消失，不僅是民生保障的重大突破，更是房地產行業高質量發展的重要標志。隨著“好房子、好小區、好社區、好城區”建設的推進，房地產的民生屬性將進一步凸顯，市場將形成“品質為王、風險可控”的新生態。當然，政策的落地仍需地方政府細化實施細則、強化監管力度，也需要房企主動適應新規則、加快轉型步伐。但可以肯定的是，在全鏈條制度保障下，“中國將再無爛尾樓”不再是口號，而是即將實現的民生承諾，更是房地產市場健康發展的新起點。