《數據周報97》：房地產何去何從？參考美日經驗

數據周報97（2026年1月5日-11日）

1.從財政補貼角度看社會保障

2.對比全球，房價要觸底了嗎？

3.以舊換新，國補作用有多大？

4.2026年美股有哪些熱點？

5.中國居民海外資產增持潛力巨大

6.央行成為金價上漲核心驅動

正文

1.從財政補貼角度看社會保障

智本社數據中心本周梳理了歷年財政決算中 “社會保障和就業支出” 的相關數據 。作為養老金補貼的“核心金額賬本”，我們可以從絕對金額增長與資源分配的結構兩個角度來整理。

從總支出維度看，近年社會保障力度持續加碼：2017 至 2024 年，社保與就業總支出從 2.46 萬億升至 4.21 萬億，8 年增幅達 71.2%，直觀體現了財政對社會保障的傾斜力度。

分項中，兩類支出成為增長主力：

行政事業單位養老支出的增長最為突出：從 7579 億躍升至 15883 億，8 年直接翻倍（增幅 110.9%）；

企業職工養老補助則從 4642 億增至 8067 億，增幅 73.8%，是驅動總支出擴張的第二大核心項。

而剔除 “其他” 項后的結構占比看（此項圖表在下周報告公開），資源分配的優先級特征顯著：

行政事業單位養老支出長期占據龍頭：占比區間在 34.7% 至 40.3% 之間，2019 年后更是穩定在 40% 左右，是社保支出的 “第一大項”；

企業職工養老補助占比穩定在 20.5% 至 21.7%，為第二大支出項；

城鄉居民養老補貼的占比常年維持在 10% 上下，從數據趨勢看未出現明顯提升；

最低生活保障、殘疾人事業等弱勢群體保障項，總支出已擴容 71%，占比長期鎖定在 2% 至 5% 區間，8 年間提升幅度有限 ；

管理及行政事務 項的占比雖無大幅波動，但支出絕對值隨總規模同步擴張（從 919.5 億增至 1669 億），行政運營成本是隨總支出增長的 “剛性成本”。

以上是從財政補貼維度對社保支出的數據梳理 ——需要明確的是，這僅是社會保障體系的一個觀測切面。下周智本社將發布《2025 年中國養老金報告》，屆時會對最新的養老金全貌及結構數據做系統性統計與深度解析，歡迎各位社友關注學習。

2.對比全球，房價要觸底了嗎？

智本社本周統計了三個典型案例，日本1991年房地產泡沫危機、美國2008年次貸危機、中國香港1997年亞洲金融危機前后的房地產走勢，定基房價最高點為100，與中國2021年以來的房價走勢做對比，以供未來參考。

1991年日本：鈍刀子割肉模式

1985年《廣場協議》后日元大幅升值，日本央行開啟寬松貨幣政策，大量資金涌入房地產與股市。1980年代末，東京等大城市地價暴漲（1990年東京商業地價較1985年漲超150%），形成“癲狂泡沫”。

1990年股市先于樓市暴跌，1991年房地產泡沫正式破裂。此后日本大城市房價開啟長達數十年的緩慢下跌：1991–2007年，日本整體房價累計下跌超55%。

泡沫破裂初期，日本政府反應緩慢，應對不力。日本央行降息不及時，政府未果斷推動金融機構處置不良債權（大量“僵尸企業”占用資源），導致市場無法“快速出清”。

1990年代后日本少子老齡化加速，住房需求持續萎縮，疊加信心喪失，房價陷入“長周期陰跌”，“鈍刀子割肉”，下跌時間長、底部反復，且無法快速反彈。

1997年中國香港：完全自由市場出清模式

1990年代初至1997年，香港樓市經歷“七連漲”（圖表中香港房價指數從20左右漲破100），亞洲金融危機前房價收入比達歷史峰值。1997年亞洲金融危機爆發，國際炒家沖擊港元聯系匯率制，樓市信心徹底崩潰。

1997-2003年，香港私人住宅價格指數從高位暴跌60%（圖中香港房價指數從100跌至40以下），開發商陷入困境，大量業主斷供。

香港作為自由港，政府在危機中并未進行大規模托市（如救助房企、直接干預房價），市場整體秉持“自行修復”：供應過剩（開發商拋售、銀行處置抵押物）、需求萎縮（經濟衰退、失業率飆升）疊加，房價深度調整直到2003年后香港經濟復蘇，市場完成“自然出清”才逐步回暖。漲的高，也跌的猛，出清徹底但過程痛苦，但整體是由市場自發完成周期修復。

2008年美國：自由市場出清+政府救助模式

2001-2006年，住房抵押貸款證券化MBS等次貸產品擴張疊加美聯儲長期低利率，推動美國房價飆升（圖表中美國房價指數從55漲至100）。

2007美國的次貸違約引發危機，房價經歷“自由市場出清+政策托底”兩階段。

2007-2009年為快速出清階段，美國10大城市房價指數從峰值下跌超30%，大量業主破產，市場風險快速釋放。

在市場出清的同時，美國聯邦政府啟動救市政策，主要針對大型企業和金融機構，如房地美、房利美。2009年美聯儲啟動量化寬松（QE），財政部推出7000億美元“問題資產救助計劃（TARP）”向金融機構注資，穩定金融市場與信心。2012年后房價逐步回升。

美國危機初期由市場“自發出清”（個人破產、房價急跌），在出清的同時及時介入（貨幣寬松+財政救助），出清為了釋放風險，救助是為了避免市場陷入長期蕭條，最終房價在調整后較快進入新周期。

那中國房地產未來怎么走？更傾向于哪種模式？未來價格會怎么走？

智本社統計數據顯示，過去5年中，與2021年峰...

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