從虧損進階TOP10，中國金茂給房企上了一課

大家好，我是地產高富帥。

行業深度調整的四年，游戲規則早已完成了進化，從一味追求規模取勝到如今強調產品驅動戰略，房企陣營進入了急速淘汰賽。

在國央企主導行業進程的三年來，國央企之間的競爭似乎更加激烈，早期不少非市場化經營的國央企已經掉隊，取而代之的是一批專注于產品與運營的“生力軍”。

其中，中國金茂作為一家早期黑馬房企，在經歷階段性虧損后，用一年時間迅速進入主流賽道，2025年更是直接殺入行業TOP10，完成華麗轉身。

央企黑馬終究進階駿馬，這家總部位于北京的超級央企，到底如何做到絕地反擊，它的路徑，或許值得眾多房企思考與借鑒。

引領產品升級，彎道超車

行業近十年，談到豪宅產品IP，金茂府系列無疑是最具辨識度的標簽之一，這也是作為北方房企陣營里面最具備辨識度的產品線。

金茂府本身就是代表著科技豪宅的獨立賽道，在標準化成為主流的高周轉年代顯得尤為突出，因此，這種差異化定位讓中國金茂跑贏了上半場。

隨著行業下半場的慢慢來臨，加上早期中國金茂布局了很多二三線城市的產業新城項目，高庫存成為這一時期中國金茂的痛點。

要知道，中國金茂的最核心競爭力就是金茂府IP，并不擅長與其他房企競爭3-4線城市高周轉項目，布局城市運營項目可謂是中國金茂的一次戰略誤判。

可以看到，2024年之前的幾年，中國金茂投資力度迅速回落，如何去化早期投資的大批量城市運營項目，成為這一時期核心經營方向。

這一時期作為一家央企來說，其對市場的研判就顯得尤為重要，哪怕虧損，中國金茂也頂住了壓力，持續去庫存為后期發力打好基礎。

2024開始，中國金茂開啟了全新的產品升級戰略，這也是其恢復拿地之后，這家央企首次對外發聲回歸一二線城市，正式推出“金玉滿堂”全新住宅產品系矩陣。

這也是央企陣營里面產品線最為清晰的，四大產品與四大生活場景息息相關，又與拿地研判緊密相連，以獨特的美學基調與高階生活方式主張，迅速占領目標客群心智。

四大產品線向高能級城市的核心市場注入強心劑，也成為中國金茂在2025年銷售業績跨越式增長、行業排名顯著躍升的堅實基石。

在高能級城市的改善與高端住宅市場，中國金茂2025年共有7個金茂府系、7個璞系、4個滿系和5個棠系項目全新首開亮相市場。

北京金茂滿曜，依托成熟城區配套與清晰的改善客群定位，成為2025年朝陽區普通住宅銷售套數、銷售面積雙項第一。

北京金茂滿曜實景圖

北京金茂璞逸豐宜精準對接高凈值改善客群，全年網簽32.48億，為四環內新房簽約金額銷冠，也是璞系落地北京的首個代表作，北京仍然是中國金茂的核心戰場之一。

北京金茂璞逸豐宜實景圖

在上海，中國金茂年度總簽約銷售額超過221.44億，位列全市房企TOP10，這也是在最強對手陣營的上海，中國金茂至今取得的最好戰績。

江灣金茂府四開四捷，首開即創下北上海高端市場熱銷紀錄；潤雲金茂府首開即罄；虹口內環的金茂·璞元項目首開迅速售罄，憑借差異化產品力成為上海內環豪宅市場的現象級選擇。

金茂·璞元實景圖

在南京市場，金茂的產品線直接全線鋪開，成為了南京高端市場上的絕對領袖，去年底剛開盤的江寧金茂府，更是首期房源在48小時內售罄。

江寧金茂府實景圖

金茂南京東山金茂曉棠，全年銷售近600套，成為全南京套數冠軍，體現了產品力對需求的激發。

金茂南京東山金茂曉棠實景圖

這一時期的中國金茂，屬于果斷決策的全面勝利，以極致產品與真誠服務“破局”

組織構架升級，輕松上陣

近3年，作為行業調整其最關鍵的三年，房價觸底仍然還需要時間消化，規模論消失，房企組織調整成為管理變革聚焦點，有的開發環境勢必需要新的組織體系。

可以看到，行業從18萬億體量回落到如今每年7-8萬億，不同的客戶需求必然需要新的團隊配置，組織構架的全面升級與調整勢在必行。

在央企陣營里面，中國金茂再次首開先河，從早期最為熟知的三級管控直接過渡到二級管控，形成了如今的總部集權管理，地區公司強執行戰略。

在高周轉規模論時代，各家房企過多的追求強投資與強開發，但是如今已經是改善時代，產品深度運營必然需要與城市聚焦經營綁定。

很顯然，這種操盤思路最需要的就是減少溝通環節，特別是產品與營銷，客研的協同調動，勢必要精準落地，二級管控更符合整體市場需求。

很顯然，中國金茂再次引領了這一輪的最新行業組織升級，其戰略眼光與決策效率絕對是央企陣營中的扛把子。

從近一年的經營效益來看，絕對是持續有效的。

根據中國金茂管理層的披露，公司成立了費用管控專班，經過兩年的組織架構調整，管理單位從43個降到了20個。

2024年管理費用同比下降了15.9%，2025年在上年的基礎上又壓降了5%。上半年銷售費用同比下降了15%，財務費用也在下降。

隨著優質項目的上市，公司正逐漸進入高去化率高溢價-現金流回正周期縮短-新獲取優質項目-盈利能力提升的正向循環。

有了新項目的持續盈利，加上早期庫存項目的持續去化，實現自我造血，進而實現盈利能力的繼續提升。

某種程度上來說，本次中國金茂的高端產品線的持續發力與組織調整相輔相成，管理效率提升就意味著項目操盤質量的提升，也就意味著業績可持續產出。

關鍵人才升級，逆勢突破

從開發商視角綜合來看，這已經不是早期高周轉時代簡單復制的生意，行業早進入了精細化運營的新時代。

因此，高素質的專業人才持續補充勢必成為各大頭部房企的頭等戰略，人才管理與發展始終是每一家企業發展的基石

這兩年來，中國金茂作為最新變道進入全面改善產品線的央企，人才挖角始終走在了最前線，從產品，運營，營銷三大核心職能入手，開啟了金茂式獵聘時代。

2024年開始，隨著組織構架的更新，金茂首先聚焦的就是營銷核心中高管的人才挖角，一年之內，多位標桿房企營銷悍將加盟，成為這一時期行業持續關注對象。

要知道，從去年2025年的中國金茂的業績表現來看，營銷體系重塑是其最大體現，產品故事性的重塑是其一大特點。

針對年輕客群的“居住適配”、“社交需求”、“多元服務”的需求的變化，也成為金茂營銷思路的調整重點。

金茂對于整體營銷節奏的把控也章法得當，每個新項目的推盤時間都經歷多重考量，與當地的市場節奏，去化特點，客群數據精細化對標。

隨后，中國金茂也迅速引進多位項目總，設計總等中高層核心人才，在這一特殊時期助力金茂在項目一線提升管理水平，為一線客戶保駕護航。

整個2025年，中國金茂高效人才引進工作從未間斷，在整個行業也實屬罕見，也體現了金茂對“人才驅動轉型”的堅定信念。

總結：脫胎換骨

行業進入下半場關鍵階段，“不進則退”已成為鐵律，盡管央企有著資金的傳統優勢，但是沒有根本從產品驅動角度重新思考運營管理，幾乎都是敗局。

未能完成這一思維轉變的企業，即便資金雄厚，也會因產品不受市場歡迎、資產運營效率低下而陷入困境。

中國金茂抓住了行業轉型的最底層思考，形成了脫胎換骨的巨變，已經成為了房企轉型的典型案例。

中國金茂的成功逆襲，驗證了從“金融游戲”回歸“制造+服務”本質、以卓越產品為核心進行系統性重塑這條路徑的可行性。

對于其他企業而言，這不再是一道選擇題，而是一道生死攸關的必答題。唯有堅定走產品驅動之路，才能在未來的行業格局中占據一席之地。

今天就聊到這里，有對中國金茂有想分享的朋友，也可以留言討論。