年終重磅 | 2025中國住房租賃人才公寓社區運營卓越企業TOP10

城因人才興，才因城而幸。城市與人才共發展是推動城市高質量發展的關鍵。近年來，各城市為了吸引并留住人才資源，重點加大對人才公寓的建設力度、完善人才安居政策，為城市青年人才提供居住生活品質的保障，帶來一座城市的溫情與歸屬感的同時，也為城市的可持續發展注入了強大的動力。

城與才的“雙向奔赴”，在2025年呈現出新的時代內涵。人才對城市的要求，早已超越工作機會與薪酬數字，轉而追求一種能安放身心、滋養夢想的綜合生活體驗。在此背景下，人才公寓的角色發生了根本性躍遷——它不再是政策工具箱里一項孤立的優惠措施，而是演變為一座城市人才生態系統的基礎服務設施，其運營效能直接決定了創新要素的留存率與活躍度。當規模化建設告一段落，一場以精細化、專業化運營為核心的深度競賽悄然啟幕。這不再是關于“有沒有”的較量，而是關乎“好不好”與“能否長久”的價值考驗。

本次URI城市租住學會發布的《2025中國住房租賃人才公寓社區運營卓越企業TOP10》，正是這場深刻轉型的集中鏡鑒。榜單的編制，基于對全國范圍內具備大型人才社區運營經驗企業的長期追蹤與“五力模型”綜合評估。我們清晰地看到，行業的價值重心正從開發建設端，不可逆轉地滑向運營服務端。那些能夠深刻理解人才需求、構建情感連接、并實現商業可持續的機構，正在定義這個行業的新標準。

具體可持續指標推導展示如下：

人民日報評價“中國人才公寓天花板”

URI采訪

漫柏商業集團 韓富貴

“作為深耕多年人才公寓細分賽道的一員，我觀察到2025年人才公寓市場已形成國企屬地化主導、定價多為市場價6-7折的格局，各地政策差異大且對私企實質支持有限，但供需轉向買方市場的趨勢下，用戶核心需求已從單純居住轉向城市融入與就業發展；

我們堅持以“總成本領先”打造高投入、低返修率的產品，搭配高配比服務與獨立用戶運營，2025年更聚焦創新就業推出成長中心與實用技能課程，以98%以上的高出租率覆蓋超額運營成本，憑借私企靈活優勢實現穩健收益與規模增長（2025整年新增8273套）；

未來，行業頭部企業需借力資本實現資管轉型與重資產布局，同時持續深耕用戶需求，方能在市場下行中保持競爭力。”

01.背景意義

人才公寓的“中國模式”趨于成熟

要理解這份榜單的深層意義，必須將之置于中國人才公寓獨特的發展脈絡中審視。中國的“人才公寓”是一個充滿政策智慧與市場活力的混合產物。它脫胎于各地如火如荼的“搶人大戰”，但逐漸超越了初期簡單提供“租房補貼”或“過渡周轉房”的范疇。在政策框架內，它被明確為“政府引導、市場運作、只租不售、輪候補租”的保障性租賃住房，主要服務于推動城市產業升級與科技創新的青年才俊與關鍵人才。

其演進軌跡深刻反映了中國城市化進程的階段性特征。早期階段，核心任務是快速增加供給，解決“有沒有”的問題，各地政府主導的建設項目紛紛上馬。隨后，在“十四五”期間大規模保障性租賃住房建設的浪潮中，人才公寓作為重要組成部分，獲得了土地、金融、財政的全面支持，建設量達到高峰。

而進入2025年，隨著存量房源規模日益龐大，行業共識已然形成：決定人才去留與滿意度的關鍵，不再是房源數量，而是居住品質與社區體驗。

行業正式從“規模擴張”的“上半場”，進入“運營為王”的“下半場”。其成功模式也日益清晰：選址上緊密圍繞產業園區實現“職住平衡”，產品上形成從單人公寓到家庭套房的梯度化供應，而運營的核心則指向了“社區化”——即通過空間營造與活動組織，構建人才的社交網絡與歸屬感。

02.榜單解讀

國企主導+民企突圍

頭部特征鮮明

本次TOP10榜單中，區域型國企占據7席，民企占3席，呈現“國企規模化布局、民企差異化創新”的競合格局：

?國企陣營：杭州市安居寧巢、上海浦發有家、廈門住房租賃發展等企業，依托政策資源與資金優勢，以“保租房+人才公寓”雙軌模式實現規模化覆蓋，例如廈門住房租賃發展通過新建、收購存量房等方式，已在廈門核心區布局超2萬套人才公寓，成為區域保障主力；

?民企代表：江蘇漫柏商業集團（榜首）、爾家商業管理等企業，憑借場景化產品設計與深度社區運營突圍，其中漫柏以“愛情主題社區”“五星級人才公寓”等特色項目，成為行業人才公寓創新標桿。

URI榜單指數顯示，所有上榜企業均獲得五星指數，說明頭部企業在運營能力上已實現全面達標，競爭焦點從“基礎服務”轉向“生態價值創造”。

在此背景下誕生的TOP10榜單，URI城市租住認為，實質上是三種經過復雜市場環境驗證的成功路徑，獲得了集中的認可與彰顯。

全域運營商——以系統性能力樹立行業標桿

榜單領軍者、也是唯一登頂的民企江蘇漫柏商業集團，走出了一條全域運營商的發展路徑，其成功的核心在于將人才公寓從單一居住產品，系統性升維為 “人才社區生態系統”，而支撐這一模式的正是 “存量盤活 + 場景化運營 + 服務增值” 的全鏈條核心競爭力。從安置房改造到產業園區配套，漫柏打造出 “漫嘉?棲西” 愛情主題社區、“常高新” 五星級綜合體社區等標桿項目，這些項目的創新不止于硬件層面，更通過主題 IP 打造、沉浸式公共空間構建與體系化社群活動運營，精準觸達當代青年對情感聯結與生活儀式感的深層需求；

代表企業：江蘇漫柏商業集團有限公司（榜首）

同時，社區跳出居住單一功能，融入創業指導、技能培訓、社交活動等多元服務，像青檸國際人才社區就設置了 “脫單便利店”“清明書院” 等特色空間，既大幅提升人才粘性，更實現了常年98%以上的高出租率，有效覆蓋運營成本。憑借這一卓越模式，漫柏全年接待超2500場行業領導考察調研，成為住房租賃領域的 “活教材”，也將強勁的運營能力轉化為強大的品牌勢能與行業影響力。

圖為：漫柏集團人才公寓實景圖

城市深耕者——以國企擔當融合本地化智慧

代表企業：杭州市安居寧巢投資有限公司、湖北省住房保障建設管理有限公司、太原市租賃住房建設投資有限公司、福州新投海瑜公寓管理有限公司

地方國企平臺則展現了另一種厚重而堅實的運營之路。它們是城市人才戰略最可靠的“壓艙石”。這些企業憑借與生俱來的政策理解力與資源整合力，能夠高效完成大規模房源的籌集、建設與分配。例如蘇州獨墅湖科教發展有限公司（芭菲公寓）主要承擔蘇州區域人才公寓服務保障工作，目標是打造一個能夠滿足科教創新區人才需求的后勤服務保障體系，從而激發他們的創新潛能，推動區域經濟和社會的全面發展。芭菲公寓積極融入區域發展生態，為園區產業的升級轉型貢獻力量。

還例如新投海瑜菁英社區（汀蘭雅郡店）是福州新區兩岸融合標桿人才公寓項目，打造45-105㎡全系精裝戶型，采用裝配式建造工藝與環保材料并配備智能家居系統，規劃超 800㎡多功能公區及中央大草坪、人車分流、充電樁等完善設施；項目特設臺胞服務工作站提供專項政策咨詢，還為新區應屆大學畢業生提供1年免費住宿，助力青年人才交流融合，憑借亮眼運營成效—全年平均出租率超85%、續約率達 90%、年末租金實現8%漲幅，先后獲得長樂區委臺灣工作辦公室及長樂區人力資源和社會保障局的表揚信。

圖為：新投海瑜菁英社區（汀蘭雅郡店）

賽道創新者——以垂直領域的專業度突圍

代表企業：爾家商業管理有限公司、長三角趙巷新興產業經濟發展（上海）有限公司

此外，榜單中如爾家商業、長三角趙巷公司這類“賽道創新者”的崛起，則揭示了第三條路徑。它們并不追求全域覆蓋，而是在細分領域構筑了極深的護城河。爾家商業是 2015年成立的專業人才公寓及保障性租賃住房運營企業，以 “產品、運營、數據” 為核心競爭力，深耕華東并與多地國企緊密合作，采用EPCO模式提供項目全生命周期一站式服務，高效盤活存量資產；其打造的 “爾家國際” 等四大產品線覆蓋不同客群，以 “居住 + 生活 + 社交 + 科創” 為核心提供場景化增值服務，管理房源超 1 萬間，整體出租率達 95%，部分項目超 98%，累計服務會員超 10 萬人，而其在無錫打造的 “青梧居” 項目，更以 “共享生活” 為核心理念，通過極致精細的社區運營實現入住率與口碑的雙重引爆，印證了深度垂直模式在特定市場的強大生命力。

2025年，長三角趙巷新興產業經濟發展（樂璟生活社區），為長三角綠洲智谷?趙巷產業園打造標桿性人才公寓項目，以高品質安居服務助力區域人才集聚與產城融合。該項目提供1500余套舒適居所，配套公共客廳、健身房、影音室等多元化公共空間，且共享園區會議中心、黨群服務中心等全方位配套，實現人才 “足不出圈” 滿足生活與工作需求。依托樂璟成熟的運營經驗，項目以透明收費、民水民電、24 小時管家服務與智慧安防保障居住品質，更通過青年夜校、社群活動等營造有溫度的社區氛圍，目前出租率已超七成，吸引華為等企業人才入駐，同時積極申報上海市級人才公寓，為區域產業發展筑牢人才安居根基。

這三類企業，共同繪制了一幅2025年人才公寓運營領域的全景生態圖。

03.行業前瞻

邁向“價值運營”的新五年

榜單是當下的定格，而趨勢則指向未來。2025年無疑是一個分水嶺，預示著人才公寓行業將邁向一個以“價值運營”定義競爭力的新五年。

運營服務的顆粒度將直接決定人才幸福的刻度。未來的競爭，將遠超租金與裝修的范疇，深入至對人才“8小時外”全生命周期需求的關照。智慧管理系統將從“亮點”變為“標配”，成為保障安全、提升效率、實現個性化服務的基礎設施。社區活動也將從聯誼娛樂，升級為體系化、品牌化的“成長賦能計劃”，涵蓋技能培訓、職業發展、心理健康等多維支持。更重要的是，可持續的商業模式將更加清晰——穩定的高出租率提供基本盤，而圍繞生活服務、創業孵化和資源鏈接產生的增值收入，將開辟更廣闊的價值增長曲線。

更進一步展望，人才公寓的物理與功能邊界將持續溶解。它或許將從一個居住區，演化成為一個匯聚年輕創新者的“微型城市創新單元”。未來的行業領軍者，需要兼具物業專家的精細、社群運營者的溫度、產業洞察者的視野以及數據科學家的理性。

URI的榜單的每一次更迭，都將是對企業綜合生態構建能力的一次嚴苛檢閱。這場關于安居的競賽，其終極獎賞并非僅僅是市場份額，而是贏得了與一座城市未來共成長的機會。我們究竟能為那些塑造明天的人們，提供一個怎樣的“家”？這個問題的答案，將由這些不斷進化的運營者們，用每一天的服務與創新共同書寫。