有了孩子后小兩居不夠住了，是先賣了租房住，還是直面虧損茍著住

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

我們目前一套大紅門建欣苑次頂層64兩居，一套洋橋二層小兩居（我父母住），都是我們分別在婚前較高位買的。目前兒子一歲多，31年上學，兩居住著擠，想置換，預算能到8/900。

方案一是把大紅門次頂層賣了，直接買學區房，又擔心房子買了再跌。

二是賣了大紅門租房，就害怕生活不大安定。

三是賣了大紅門，純買一個無學區屬性的純為住著好，臨上學再買占坑。

四是就在大紅門湊合住，直到真住不下，或者到上學節骨眼再說，一直不大想接受這個現實（精裝的房子目前跌很多，與其直面虧損不如茍著住）。

請問您有什么建議嗎？能否給指導指導。

章哥：

1、建欣苑次頂層，這是典型的自住為主。小區是保障房性質的經濟適用房，高樓層從居住角度則是性價比相對高，如果換成學區房可就肯定沒有這性價比了。

因為雖然預算能到8/900萬，在東西海也算普通學區房，溢價的比例降不下多少，平均值基本在25%左右吧。也就是說，花8/900萬買房，得到600來萬的居住體驗，另外200多萬是學區的價值。溢價在孩子上學前是利用不到價值的，還得承擔入學人數下降后的保值風險。

所以考慮好再換吧，常規建議是學區房沒必要準備太早。畢竟按照現在的人口趨勢，低谷期至少要持續到2031年。也就是您家孩子上學了，趨勢也有可能到底了，請問到時候您如何應對？

2、賣了+租房，那就算算賬唄。北京現在的平均租金收益是1.8%，但您這套房既然性價比相對高，那我估計您這套房應該價值在300萬左右，租金在5000左右，每年6萬吧，年化收益2%左右。

那假定賣了房存銀行，現在的五大行存款利率是最高1.5%，國債1.7%。也就是您最高的穩妥的年化收益能有5萬左右，但要想租回現在這套房要花6萬，您覺得合適嗎？

另外現在的利率趨勢還是下降通道，不少銀行甚至都沒有5年期存款了，最高3年的。因為銀行也認為利率還有可能降，承諾的太長了怕吃虧。而租金是和本地區人口+平均收入強相關的，除非是人口明顯逃離或百姓的整體收入下降，那租金才有可能隨之下降。您覺得哪種可能性大？周期能有多久？歷史上有過幾次先例？

3、換個無學區的住著，過幾年再換學區房。那這也是典型的改善了，憑個人喜好選擇就行。只是考慮好置換成本，現在平均是置換一次的稅費3%左右，兩次就是6%，不計裝修。那就算算賬吧，如果房價沒變化，以100平來說，兩次置換可就把廚房換沒了，至少是少了個衛生間。

4、是否湊合著也看自己，能接受就住著，忍不了就換唄。房子是用來住的，自己的感受最重要。

5、總之我沒什么明確建議，只是列出這些情況供參考。換房是大事兒，甭著急，考慮好了再決定。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。