迷你小區物業不愿接盤？12個老舊小區開起了團

楊浦定海路街道有著大量老舊小區，一些迷你小區自身體量小，物業費低至一毛八，物業管理長期陷于“收費低-服務差-居民不滿意-收費難”的“死循環”。前不久，街道腦洞大開，試點了大規模“團購物業”模式，將12個位置相近、問題相似的老舊小區打包整合為11.2萬平方米的物業服務綜合體，團購物業，能破解老舊小區的管理難題嗎？

保利物業經理馬大武在小區里處理著停車發票等事務，一邊對居民解釋“我們是物業的”。他坦言，如今自己每天要給手機充三次電，因為管理的這些小區風格各不相同，遇到的問題也多種多樣。

物業經理馬大武的2026，是在暴走中“打開”的。不同于過去16年經手過的商品房樓盤，去年12月，他一下子成了楊浦區定海路街道12個“老小散”小區的“大管家”。

這12個小區建造年代從上世紀七十年代到2000年左右不等，體量最大的也不過才384戶，有10個小區長期由托管物業兜底，每月每平方米物業費僅1毛8，居委干部常常充當著物業應急“救火隊員”。

楊浦區定海路街道隆昌居民區居委干部王麗偉說：“你凌晨三點、晚上十一點，有時候睡覺時一個電話來了，緊急情況你得處理啊，沒辦法，人家也在水深火熱當中。”

居民們更是苦不堪言，應急維修之類，經常只能靠自力更生、碰運氣。

海州路105弄一位居民說：“只能自己去找人修，瞎找，看見小廣告了，找一家價廉物美啰。”

另一位居民提起真事：“我一鄰居，家里插座壞了沒地方找人修，找來的人給他修，要價七千多塊。”

有的小區也曾動過找正規物業的念頭，但卻找不到肯接手的公司。

海州路105弄小區業委會主任王秀華解釋：“主要是價錢問題，體量小，但所有工作人員都還是要到齊，成本算下來不合算。”

對物業公司而言，迷你小區幾乎沒有盈利空間。那么，能不能將小小區們“化零為整”，來攤薄管理成本呢？定海街道最終決定，要將12個小區的2200余戶、11個業委會，一次性“打包”管理，這能實現嗎？

楊浦區定海路街道城建中心主任劉國鋒說：“也沒有一個成熟的可操作的模板，還有一個難是居民意愿的統一和業主大會的通過。”

方案公示，物業費成了“關鍵變量”，對于以前用托管物業的小區來說，每月每平方米物業費要從一毛八漲到八毛，無固定門崗小區漲到六毛，居民們自然要問，值不值？

騰越路465弄一位居民說：“我們多看到點光也就心定點，否則我多付四倍算什么意思呢？”

于是，二十多場“答疑解惑”會開進社區，要讓居民們覺得，未來享受到的物業服務能配的上漲上去的物業費。

楊浦區定海路街道隆昌居民區居委干部劉亮亮打了個比方：“就像看普通門診和專家門診，托管物業相當于普通門診，幫你表面修一修；專家門診就可以把問題集中修復。”

同期實施的社區“微更新”改造，也在提升居民們的感受度。比如，建于1982年的九棉工房，就由政府率先投入經費，升級了非機動車充電車棚、增設電子門禁。

儲運小區與九棉公房聯合業委會主任張逸如說：“征詢時他們確實有感受，現在至少規范起來，他們覺得很開心，所以大多數人投了贊成票。”

最終，11場業主大會上，物業開團的方案獲得了超過七成的同意率，“老小散”終于覓得“專業管家”。接下去，保潔、保安、保修力量如何投放各小區？新上任的物業經理馬大武，天天在各個小區里跑，用笨辦法“找答案”。

馬大武了解情況時說道：“包括公區燈的開關在哪個位置、自來水閥門在哪兒，我們要細化到這一步。目前可能還沒達到居民預期，大概需要三個月磨合期，三個月后會有很大改變。”

每周街道、居委和物業還有聯席會，協調解決各種實際問題。劉亮亮說：“總歸要有一個應急響應的隊伍。”

“團購物業”模式，能否破題老舊小區物業管理“質價困局”？這場試驗還在繼續。

楊浦區定海路街道辦事處副主任陳懌表示：“接下來還會有一些矛盾需要破解，逐步實現‘服務升級、居民認可、居民繳費、服務再升級’的良性循環，讓‘老小散’小區能享受到專業化的物業服務。”

目前，迷你老舊小區團購物業的做法仍處于探索階段，能否長效發展還需看其服務質量、居民認可度等多方面是否經得起考驗。街道表示，如果這一次試點成功，團購物業的經驗還會向更多無物業小區拓展，也希望能為全市諸多面臨類似困境的老舊小區，提供多一種選擇。

看看新聞記者: 戴晶磊

編輯: 張予洋

視頻編輯: 王岑峰

攝像: 夏祺

責編: 李吟濤