經(jīng)適房借名協(xié)議有效嗎？關(guān)鍵看簽約時(shí)間｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，周文斌與吳秀蘭經(jīng)共同親友介紹相識(shí)。因吳秀蘭具備北京市經(jīng)濟(jì)適用住房申購資格，雙方口頭約定：由周文斌以吳秀蘭名義購買位于北京的一套經(jīng)濟(jì)適用房（后稱一號(hào)房屋），全部購房款及后續(xù)費(fèi)用由周文斌承擔(dān)，房屋歸周文斌所有，待可上市交易時(shí)辦理過戶。

2005年12月30日，吳秀蘭作為買受人，與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購得一號(hào)房屋，總價(jià)約23.6萬元。

周文斌支付定金1萬元；

2006年1月10日付清余款（其中6萬元直接支付，另18萬元通過吳秀蘭存折取現(xiàn)，視為周文斌向吳秀蘭的臨時(shí)借款）；

房屋交付后，周文斌完成裝修、購置家具家電，并一直居住至今；

契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)獾热抠M(fèi)用由周文斌承擔(dān)；

房屋產(chǎn)權(quán)證（首個(gè)）由周文斌持有。

2011年，房屋滿五年具備上市條件，雙方曾一同前往乙公司咨詢過戶事宜，周文斌支付中介費(fèi)及社保補(bǔ)繳費(fèi)用共11.5萬元，但吳秀蘭臨時(shí)反悔，拒絕配合。

此后多年，周文斌多次催促過戶未果。2018年，吳秀蘭甚至起訴要求周文斌騰房，法院駁回其全部訴求。

關(guān)鍵證據(jù)補(bǔ)充：

2018年1月，周文斌委托第三方與吳秀蘭談話并錄音。吳秀蘭在錄音中多次自認(rèn)周文斌已付清或基本付清房款，并提及“賣房分錢他拿大頭”

該錄音成為證明雙方存在借名合意的重要依據(jù)。

2023年，周文斌提起訴訟，請(qǐng)求判令吳秀蘭將一號(hào)房屋過戶至其名下。

吳秀蘭辯稱：

雙方不存在借名買房關(guān)系；

房屋系其合法申購，所有票據(jù)原件由其保管；

周文斌僅為暫住，所付款項(xiàng)是“使用費(fèi)”；

即便存在協(xié)議，也因違反經(jīng)適房政策而無效；

錄音系在其母親病重、精神恍惚期間誘導(dǎo)形成，不應(yīng)采信。

二、裁判結(jié)果

? 支持原告訴求！

法院判決：

被告吳秀蘭于判決生效之日起七日內(nèi)，將一號(hào)房屋權(quán)屬過戶至原告周文斌名下。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系真實(shí)存在，錄音+長(zhǎng)期占有+證人證言形成完整證據(jù)鏈

法院確認(rèn)錄音真實(shí)性，且吳秀蘭在錄音中多次自認(rèn)周文斌已付清或基本付清房款，并提及“賣房分錢他拿大頭”，間接承認(rèn)周文斌為實(shí)際權(quán)利人；

吳秀蘭稱“精神恍惚”無醫(yī)學(xué)證據(jù)支持，且錄音中表達(dá)清晰、邏輯連貫，抗辯不成立；

周文斌連續(xù)18年實(shí)際占有、使用、維護(hù)房屋，符合借名買房的典型特征；

購房合同簽訂于2008年4月11日前，不適用“禁止借名”新規(guī)

根據(jù)北京市相關(guān)政策，2008年4月11日前簽訂的經(jīng)適房合同，滿五年后可上市交易。

本案合同簽訂于2005年，已滿足交易條件，借名協(xié)議未損害社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定有效。

出資未完全結(jié)清不影響過戶，可另案主張債權(quán)

法院查明周文斌尚有部分房款未付清，但因吳秀蘭未提出反訴，法院先行支持過戶，剩余款項(xiàng)可另行追償。

原始房產(chǎn)證由出資人長(zhǎng)期持有，強(qiáng)化權(quán)屬歸屬認(rèn)知

雖然吳秀蘭后來補(bǔ)辦了新證，但原始房產(chǎn)證由周文斌保管十余年，進(jìn)一步印證雙方真實(shí)意思表示。

?? 核心規(guī)則：

2008年前簽約的經(jīng)適房 + 實(shí)際出資 + 長(zhǎng)期占有 + 錄音佐證 + 具備上市條件 = 借名協(xié)議有效，可強(qiáng)制過戶！

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

2008年4月11日是關(guān)鍵分水嶺

此前簽約的經(jīng)適房，法院可能支持借名有效；

此后簽約的，一律認(rèn)定無效（即使已滿五年）。

“長(zhǎng)期實(shí)際占有”是勝訴核心證據(jù)

連續(xù)十余年居住、繳費(fèi)、裝修、持有房產(chǎn)證，比任何口頭協(xié)議都更有說服力。

錄音、證人、中介記錄至關(guān)重要

本案勝訴關(guān)鍵在于：錄音中對(duì)方自認(rèn)出資事實(shí) + 中介證言還原過戶意圖。

即使房款未結(jié)清，也可先過戶

法院可“分割處理”：先確認(rèn)物權(quán)歸屬，債權(quán)問題另案解決——避免因小額欠款喪失房屋。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

若經(jīng)適房簽約于2008年后，無論是否滿五年，借名均無效；

出資人僅能主張返還購房成本，無法取得房屋所有權(quán)；

切勿模仿本案操作購買新政下的保障房！

? 行動(dòng)建議：

若您持有2008年前簽約的經(jīng)適房且為實(shí)際出資人，請(qǐng)立即：

① 收集繳費(fèi)憑證、裝修合同、居住證明；

② 嘗試獲取對(duì)方承認(rèn)出資的錄音或書面材料；

③ 在具備購房資格后，盡快起訴確權(quán)——時(shí)間越久，證據(jù)越有利！