北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
趙明（化名）與趙磊系朋友關系。趙磊實際出資購買了一套位于某市的商業用房（即一號房屋），但因個人原因，將房屋登記在朋友孫濤名下。
2018年10月25日，趙明與趙磊、孫濤三方簽訂《協議書》，約定：
趙磊將一號房屋出售給趙明，總價86.6萬元；
因房屋尚有銀行貸款約26.5萬元，由趙明代為清償；
剩余購房款60.1萬元，直接抵扣趙磊此前所欠趙明的借款；
待房屋可辦理產權登記時，趙磊與孫濤須配合將房屋過戶至趙明名下；
若在過戶前將房屋轉賣他人，導致趙明無法取得產權，賣方須退還全部房款，并支付高額違約金。
協議簽訂后，趙明依約于2018年10月31日向孫濤賬戶轉賬26.5萬元，用于結清銀行貸款，解除了抵押。
然而，2019年3月，趙磊與孫濤在未通知趙明的情況下，將一號房屋過戶給了案外人于某。
趙明得知后多次交涉無果，遂起訴至法院，請求：
解除《協議書》；
趙磊退還購房款86.6萬元；
趙磊與孫濤共同支付違約金26.6728萬元。
二、裁判結果
? 支持原告訴求！法院判決如下：
解除三方于2018年10月25日簽訂的《協議書》；
趙磊返還趙明購房款86.6萬元；
趙磊與孫濤共同支付違約金266,728元；
駁回其他訴訟請求。
關鍵認定：
雙方存在真實房屋買賣關系，非“名為買賣、實為擔保”；
被告擅自將房屋過戶他人，構成根本違約；
違約金雖約定過高，但原告主動調低，法院予以支持。
三、法院說理要點
買賣關系真實有效，非“讓與擔保”
被告辯稱《協議書》實為民間借貸的擔保，但法院認為：
協議明確約定房屋出售、價款、過戶義務；
購房款部分以真實存在的債權抵扣，并有借據、轉賬記錄佐證；
被告未能證明雙方僅有借貸合意而無買賣意圖。
→ 應認定為真實房屋買賣合同。
原告已履行全部付款義務
26.5萬元貸款代償有銀行流水；
60.1萬元債權抵扣有《借款借據》及三方確認；
→ 房款已全部付清。
擅自過戶構成根本違約
被告在未告知原告、未解除合同的情況下，將房屋過戶給第三人；
直接導致原告無法實現合同目的（取得房屋所有權）；
→ 符合《合同法》第94條“合同目的不能實現”的法定解除條件。
違約金調整合理，予以支持
協議原約定違約金為“房屋市場價2倍”，明顯過高；
原告主動調減為按年利率15.4%計算兩年利息（約26.67萬元），符合司法實踐；
→ 法院認為該金額不過分高于實際損失，予以采納。
孫濤作為登記人，需承擔連帶責任
孫濤雖非實際出賣人，但作為《協議書》丙方簽字，承諾配合過戶；
其參與將房屋過戶他人，共同實施違約行為；
→ 應與趙磊共同承擔違約金責任（但不承擔退款責任，因未收款）。
四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）
“以房抵債”或“債權抵房款”必須書面明確！
本案勝訴關鍵在于：《協議書》清楚寫明“60.1萬元從借款中扣減”，形成完整證據鏈。
警惕“一房二賣”！
即使你付了全款、拿了鑰匙，只要沒完成過戶，房子仍可能被轉賣。務必：
? 盡快辦理網簽或預告登記；
? 在合同中設置高額違約條款；
? 定期查詢房屋狀態。
違約金不是越高越好，但要“可執行”！
約定“2倍房價”雖震懾力強，但法院可能調減。建議：
? 同時約定“最低違約金不低于總房款30%”；
? 或按LPR四倍計算逾期損失。
名義產權人也要擔責！
即使房子是別人出錢買的，只要你在買賣合同上簽字，就可能被追責。切勿隨意“借名”或“代持”。
發現對方違約，立即行動！
本案原告及時起訴，成功追回房款+違約金。若拖延過久，可能面臨：
? 房屋被善意第三人取得；
? 被告轉移財產，執行困難。
本案啟示：
誠信履約是底線，但法律更保護有準備的人。
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